ORANGE COUNTY, California (NV) – Lãi suất vay mua nhà tại Mỹ vừa giảm xuống mức thấp nhất trong bảy tuần, đặt người mua trước câu hỏi: nên chờ đợi lãi suất giảm thêm hay bắt đầu chuẩn bị hồ sơ vay và tìm nhà, theo The Street.
Theo Freddie Mac, lãi suất trung bình của khoản vay mua nhà cố định 30 năm giảm 0.06 điểm %, từ 6.49% xuống 6.43%, trong tuần kết thúc ngày 2 Tháng Bảy. Lãi suất trung bình của khoản vay cố định 15 năm cũng giảm 0.05 điểm %, từ 5.84% xuống 5.79%.
Mức giảm này tuy không lớn, nhưng vẫn đáng chú ý vì lãi suất 30 năm đã rời xa hơn mốc 6.5%. Với người đang tính mua nhà, lãi suất thấp hơn giúp khoản trả hằng tháng bớt nặng, dù giá nhà vẫn cao tại nhiều thị trường.
Vì sao lãi suất giảm?
TheStreet cho biết lãi suất vay mua nhà giảm một phần tình hình chiến sự Iran hạ nhiệt. Mỹ và Iran có tín hiệu tiến gần hơn đến một thỏa thuận, trong khi giá dầu giảm trong tuần qua. Theo Business Insider, dầu Brent hiện chỉ trên $70 một thùng.
Giá dầu hạ có thể làm áp lực lạm phát nhẹ hơn. Khi giới đầu tư bớt lo lạm phát tăng, lợi suất trái phiếu Kho Bạc Mỹ có thể giảm, và lãi suất vay mua nhà thường giảm theo.
Tuy nhiên, địa chính trị chỉ là một yếu tố. Ngân Hàng Liên Bang (Fed) vẫn có ảnh hưởng lớn đến thị trường lãi suất. Sau cuộc họp ngày 16 và 17 Tháng Sáu của Ủy Ban Thị Trường Mở Liên Bang (FOMC), nhiều chuyên gia cho rằng Fed có thể giữ lập trường cứng rắn hơn. Bank of America từng dự báo Fed có thể tăng lãi suất ba lần trong năm 2026, mỗi lần 0.25 điểm phần trăm.
Lập trường của Fed là một lý do khiến lãi suất vay mua nhà gần như đứng yên trong tuần kết thúc ngày 25 Tháng Sáu. Trong khi đó, lãi suất hằng ngày do Mortgage News Daily theo dõi vẫn biến động mạnh, khiến người mua khó đoán chi phí vay sẽ đi theo hướng nào.
Ông Jeff DerGurahian, giám đốc đầu tư kiêm kinh tế gia trưởng của loanDepot, nói với The Street rằng thị trường đã tiếp nhận lập trường cứng rắn của Fed tốt hơn dự báo. Nhờ vậy, lo ngại về một đợt tăng mạnh của lãi suất vay mua nhà ngay sau cuộc họp của Fed gần nhất cũng giảm bớt.
Lãi suất có thể giảm thêm hay không?
Trong năm 2026, người mua nhiều lần thấy lãi suất giảm nhẹ rồi tăng trở lại chỉ sau một hoặc hai tuần. Vì vậy, mức giảm hiện nay là tin tốt, song chưa đủ để kết luận lãi suất sẽ đi xuống liên tục.
Câu hỏi quan trọng là liệu lãi suất có thể tiến gần hơn mốc 6% hay không. Theo DerGurahian, khi căng thẳng Mỹ – Iran dịu bớt và thị trường bình tĩnh hơn trước thông điệp của Fed, dữ liệu việc làm sẽ là yếu tố cần theo dõi kế tiếp. Thông thường, khi thị trường lao động yếu đi, lãi suất vay mua nhà có xu hướng giảm.
Báo cáo việc làm Tháng Sáu, do Cục Thống Kê Lao Động (BLS) công bố ngày 2 Tháng Bảy, cho thấy số việc làm mới thấp hơn dự báo. Dữ liệu điều chỉnh cho Tháng Tư và Tháng Năm cũng hạ tổng số việc làm đã ghi nhận. Báo cáo ADP công bố ngày 1 Tháng Bảy cho biết khu vực tư nhân tăng thêm 98,000 việc làm trong Tháng Sáu, thấp hơn dự đoán.
Nếu thị trường lao động tiếp tục yếu, lãi suất vay mua nhà có thể giảm thêm trong vài tuần tới. Tuy nhiên, xu hướng xa hơn vẫn khó đoán. Cuộc họp tiếp theo của Fed diễn ra ngày 28 và 29 Tháng Bảy. Dù thị trường hiện chưa nghiêng về khả năng Fed tăng lãi suất trong cuộc họp này, mọi thông điệp từ Chủ Tịch Fed, ông Kevin Warsh, đều có thể làm lợi suất trái phiếu đổi hướng, kéo lãi suất vay mua nhà biến động theo.
Người mua nên chờ đợi hay hành động?
The Street cho rằng người mua không nên cố đoán đáy lãi suất. Thị trường nhà ở và thị trường lãi suất đều có thể đổi hướng nhanh vì dữ liệu kinh tế, lạm phát, địa chính trị hoặc phát biểu của Fed.
Với người đã sẵn sàng tài chính, bước hợp lý là bắt đầu chuẩn bị hồ sơ vay, so sánh nhiều bên cho vay và xem nhà trong mức ngân sách rõ ràng. Nếu lãi suất giảm thêm trong lúc tìm nhà, người mua có thể hưởng lợi khi khóa lãi suất sau đó.
Người mua cũng nên hỏi bên cho vay về chương trình khóa lãi suất có điều chỉnh xuống, thường gọi là float-down. Với hình thức này, người mua khóa lãi suất trong một thời gian nhất định, thường 30 hoặc 60 ngày, nhưng vẫn có thể xin mức thấp hơn nếu lãi suất thị trường giảm trước khi hết hạn khóa. Một số bên cho vay có thể tính phí cho quyền lựa chọn này.
Điều quan trọng nhất vẫn là khoản chi trả hằng tháng. Người mua cần tính đủ tiền vay, thuế địa ốc, bảo hiểm nhà, phí HOA nếu có, chi phí sửa chữa và phần thu nhập còn lại sau khi trả tiền nhà. Lãi suất giảm từ 6.49% xuống 6.43% có thể giúp nhẹ hơn một chút, nhưng chưa đủ thay đổi toàn bộ bài toán mua nhà nếu giá căn nhà đã vượt quá khả năng chi trả.
Nhìn chung, lãi suất vay mua nhà giảm là tín hiệu tích cực cho người mua, nhất là sau nhiều tuần quanh mức 6.5%. Tuy vậy, chờ đợi lãi suất giảm mạnh hơn luôn đi kèm rủi ro. Người mua nên chuẩn bị trước, biết rõ mức trả hằng tháng tối đa của mình và hành động khi tìm được căn nhà phù hợp với khả năng tài chính của gia đình. (Ng.Tr.) [T.C.]
