ORANGE COUNTY, California (NV) – Một đạo luật nhà ở được lưỡng đảng ủng hộ vừa có hiệu lực tại Mỹ, với mục tiêu tăng nguồn cung và giúp người dân dễ mua nhà hơn. Tuy nhiên, giới chuyên môn cảnh báo người mua và người bán khó nhận thấy thay đổi đáng kể trong thời gian gần, theo CNBC hôm Thứ Bảy, 11 Tháng Bảy.
Đạo Luật ROAD to Housing Thế Kỷ 21, tên đầy đủ là 21st Century ROAD to Housing Act, tự động trở thành luật vào lúc 0 giờ hôm Thứ Bảy, sau khi Tổng Thống Donald Trump để hết thời hạn hiến định mà vẫn chưa ký hoặc phủ quyết.
Thượng Viện thông qua dự luật với tỉ lệ 85 phiếu thuận và năm phiếu chống hôm 22 Tháng Sáu. Hạ Viện chấp thuận một ngày sau đó với 358 phiếu thuận và 32 phiếu chống. Chủ Tịch Hạ Viện Mike Johnson chuyển dự luật đến Tòa Bạch Ốc hôm 29 Tháng Sáu. Sau 10 ngày, không tính Chủ Nhật, dự luật trở thành luật dù thiếu chữ ký của tổng thống.
Đạo luật gồm 59 điều khoản chính sách, chia thành 12 phần, liên quan đến xây dựng nhà ở, quy hoạch, tài chính địa ốc, nhà tiền chế, ngân hàng cộng đồng, nhà ở dành cho cựu chiến binh và hoạt động mua nhà của các công ty đầu tư lớn. Nhiều chương trình trong luật vẫn cần các cơ quan liên bang ban hành quy định hướng dẫn hoặc chờ Quốc Hội cấp ngân sách trước khi được thực hiện đầy đủ.
Khả năng mua nhà vẫn là trở ngại lớn
Đạo luật có hiệu lực giữa lúc giá nhà tại Mỹ ở gần mức kỷ lục và lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm dao động quanh 6.5%.
Giá bán trung vị (median) của nhà cũ đạt $440,600 trong Tháng Sáu, tăng 1.8% so với cùng kỳ năm ngoái và cao hơn 49.2% so với Tháng Sáu, 2020, theo Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia. Realtor.com ước tính Mỹ hiện thiếu khoảng 4.03 triệu căn nhà.
Lãi suất vay cố định 30 năm trung bình ở mức 6.49% trong tuần kết thúc ngày 9 Tháng Bảy, theo Freddie Mac. Giá nhà và chi phí vay cùng ở mức cao tiếp tục khiến nhiều gia đình gặp khó khăn trong việc đáp ứng khoản trả trước và tiền vay hằng tháng.
Ông Bill Owens, chủ tịch Hiệp Hội Các Nhà Xây Dựng Nhà Ở Quốc Gia (NAHB), cho biết đạo luật sẽ hỗ trợ việc tăng nguồn cung bằng cách giảm bớt các trở ngại về quy định và khuyến khích chính quyền địa phương cải cách quy hoạch phân khu cùng chính sách sử dụng đất.
Luật cũng yêu cầu Bộ Phát Triển Nhà Ở và Đô Thị (HUD) xây dựng hướng dẫn để các tiểu bang và địa phương tham khảo trong việc đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian cấp phép và dành thêm đất cho xây dựng nhà ở. Một số chương trình cấp ngân khoản liên bang có thể ưu tiên những địa phương thực hiện chính sách khuyến khích phát triển nhà.
Bà Selma Hepp, kinh tế gia trưởng của công ty dữ liệu địa ốc Cotality, nhận định đạo luật hướng vào nhiều nguyên nhân làm tăng chi phí nhà ở, gồm hạn chế sử dụng đất, thủ tục cấp phép kéo dài, trở ngại tài chính và các quy định liên quan đến xây dựng.
Dù vậy, việc chuẩn bị đất, xin giấy phép, huy động vốn và hoàn tất một dự án nhà ở thường kéo dài nhiều năm. Theo bà Hepp, người mua khó được giảm giá hoặc có thêm nhiều lựa chọn ngay lập tức. Lợi ích của đạo luật sẽ xuất hiện từng bước, phụ thuộc vào tốc độ thực hiện tại từng địa phương.
Hạn chế công ty đầu tư lớn mua thêm nhà
Một điều khoản đáng chú ý sẽ hạn chế hoạt động mua nhà của các công ty đầu tư lớn. Kể từ ngày 7 Tháng Giêng, 2027, doanh nghiệp vì lợi nhuận đang trực tiếp hoặc gián tiếp kiểm soát ít nhất 350 căn nhà dành cho một gia đình sẽ bị cấm mua hoặc ký hợp đồng mua thêm nhà loại này.
Lệnh cấm có thời hạn 15 năm và đi kèm một số ngoại lệ. Các trường hợp được miễn trừ gồm dự án xây nhà để cho thuê, mua nhà để sửa chữa rồi cho thuê và một số chương trình hỗ trợ người thuê cải thiện hồ sơ tín dụng trước khi mua nhà.
Những người ủng hộ cho rằng quy định này sẽ giảm cạnh tranh giữa người mua nhà thông thường và các tập đoàn có nguồn vốn lớn, nhất là tại những thị trường thuộc vùng Sun Belt, nơi các công ty đầu tư đã mua nhiều nhà để cho thuê.
Tuy nhiên, nhiều kinh tế gia lưu ý rằng các công ty đầu tư lớn chỉ chiếm một phần tương đối nhỏ trong tổng số giao dịch nhà ở trên toàn quốc. Vì vậy, lệnh hạn chế có thể đem lại ảnh hưởng rõ hơn tại một số thành phố, thay vì làm thay đổi giá nhà trên toàn thị trường Mỹ.
Giảm chi phí nhà tiền chế
Đạo luật cũng mở rộng định nghĩa liên bang về nhà tiền chế, một trong những loại nhà có giá thấp hơn đối với người mua lần đầu và cư dân tại các vùng nông thôn.
Theo quy định cũ, nhà tiền chế phải được xây trên một khung gầm thép cố định dùng để vận chuyển. Luật mới cho phép một căn nhà vẫn được xếp vào loại nhà tiền chế dù thiếu khung gầm này.
Viện Chính Sách Đất Đai (Lincoln Institute of Land Policy) cho biết rất ít nhà tiền chế được di chuyển sau khi đã lắp đặt tại địa điểm sử dụng. Niskanen Center, một tổ chức nghiên cứu phi đảng phái, ước tính việc bỏ yêu cầu về khung gầm thép có thể giảm chi phí từ $5,000 đến $10,000 cho mỗi căn nhà. Thay đổi này cũng giúp việc sản xuất nhà tiền chế hai tầng trở nên thuận lợi hơn.
Thử nghiệm khoản vay mua nhà dưới $100,000
Một điều khoản khác cho phép HUD thành lập chương trình thí điểm kéo dài bốn năm nhằm mở rộng các khoản vay mua nhà có giá trị từ $100,000 trở xuống và được Cơ Quan Quản Trị Nhà Ở Liên Bang (FHA) bảo lãnh.
Nhiều ngân hàng và công ty cho vay ít quan tâm đến các khoản vay nhỏ vì chi phí xét duyệt, thẩm định, tuân thủ quy định và hoàn tất hồ sơ gần tương đương khoản vay lớn. Trong khi đó, tiền lãi và các khoản phí thu được lại thấp hơn.
Chương trình dự kiến hỗ trợ các bên cho vay phát hành thêm khoản vay nhỏ, đồng thời cấp ngân khoản giúp một số người mua trang trải tiền trả trước và chi phí hoàn tất giao dịch. Biện pháp này chủ yếu có lợi cho người mua tại những vùng còn nhiều căn nhà giá thấp, gồm các thị trấn nhỏ, khu vực nông thôn và một số thành phố thuộc miền Trung Tây hoặc miền Nam.
Ông John Walkup, đồng sáng lập UrbanDigs, một công ty dữ liệu địa ốc tại Thành Phố New York, cho rằng đạo luật có thể góp phần tăng nguồn cung, song tác động ban đầu sẽ tương đối hạn chế.
Theo ông, số nhà được xây tại mỗi địa phương vẫn phụ thuộc vào giá đất, chi phí vật liệu, nhân công, hệ thống đường sá và tiện ích, quy định phân khu, thời gian cấp phép và phản ứng của cư dân. Chính sách liên bang có thể tạo thêm động lực và giảm bớt một số trở ngại, trong khi tình trạng thiếu nhà tích tụ qua nhiều năm sẽ cần thời gian dài để giải quyết.
Ông Trump từng hủy lễ ký ban hành dự luật dự kiến diễn ra hôm 24 Tháng Sáu và yêu cầu Quốc Hội thông qua Đạo Luật SAVE America trước. Đạo luật này do phía Cộng Hòa đề nghị, yêu cầu người dân cung cấp bằng chứng về quốc tịch Mỹ khi ghi danh bỏ phiếu.
Do tổng thống cũng chưa phủ quyết dự luật nhà ở, thời hạn hiến định vẫn tiếp tục được tính sau khi văn bản được chuyển đến Tòa Bạch Ốc. Đến hết ngày 10 Tháng Bảy, Đạo Luật ROAD to Housing Thế Kỷ 21 tự động có hiệu lực mà không cần chữ ký của ông Trump. (Ng.Tr.) [T.C.]
