ORANGE COUNTY, California (NV) – Doanh số nhà ở tại Mỹ tăng trở lại trong Tháng Sáu, trong lúc phân khúc có giá thấp nhất ghi nhận số giao dịch chờ hoàn tất và lượng nhà rao bán tăng nhanh hơn các nhóm giá khác, theo TheStreet hôm Thứ Tư, 8 Tháng Bảy.
Báo Cáo Thị Trường Tháng Sáu của Zillow cho thấy khoảng 381,125 căn nhà được bán trên toàn quốc, tăng 5.9% so với cùng kỳ năm ngoái và 9.2% so với Tháng Năm. Đây vẫn là số liệu sơ bộ và có thể được Zillow cập nhật sau giữa tháng.
Ông Mischa Fisher, kinh tế gia trưởng của Zillow Group, nhận định kết quả Tháng Sáu sáng sủa hơn rõ rệt so với Tháng Năm, thời điểm doanh số giảm 2.9% so với cùng kỳ năm trước và số nhà mới đưa ra thị trường giảm 4.1%.
Zillow lưu ý Tháng Sáu, 2026, có thêm một ngày làm việc so với cùng tháng năm ngoái, nên một phần mức tăng doanh số có thể xuất phát từ khác biệt lịch. Dù vậy, số giao dịch tăng trở lại cùng chi phí vay thấp hơn một năm trước cho thấy mùa mua nhà vẫn còn sức sống sau giai đoạn mùa Xuân kém sôi động.
Lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm vẫn dao động quanh mức cao. Theo Freddie Mac, lãi suất trung bình là 6.49% trong tuần kết thúc ngày 9 Tháng Bảy, tăng từ 6.43% của tuần trước, nhưng thấp hơn mức 6.72% cùng kỳ năm 2025.
Nguồn cung nhà giá thấp tăng mạnh
Thay đổi đáng chú ý nhất trong báo cáo nằm ở nhóm 5% căn nhà có giá trị thấp nhất tại mỗi thị trường.
Số căn thuộc nhóm này mới chuyển từ trạng thái rao bán sang chờ hoàn tất giao dịch tăng 10.3% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là lần đầu tiên kể từ năm 2022 phân khúc giá thấp nhất có mức tăng mạnh nhất trong số các nhóm giá.
Lượng nhà đang được rao bán trong phân khúc này cũng tăng 12.2%, cao hơn mọi nhóm giá khác và cũng là lần đầu tiên xuất hiện xu hướng này kể từ năm 2022. Kết quả cho thấy người mua có ngân sách hạn chế đang có thêm lựa chọn, trong lúc nhiều người đủ khả năng tài chính đã nhanh chóng đưa ra đề nghị mua.
Sự gia tăng nguồn cung và giao dịch cũng gây sức ép đối với giá bán của những căn nhà thuộc nhóm thấp nhất. Zillow cho biết tỉ lệ nhà trong phân khúc này được bán dưới giá rao tăng 2.9% so với một năm trước.
Tuy nhiên, số giao dịch chờ hoàn tất tăng chưa có nghĩa nhà được bán nhanh hơn. Thời gian trung bình để một căn nhà trên toàn quốc chuyển sang trạng thái chờ bán vẫn là 20 ngày trong Tháng Sáu, bằng cùng kỳ năm ngoái và dài hơn hai ngày so với Tháng Năm.
Tổng nguồn cung gần như đứng yên
Nguồn cung nhà ở toàn thị trường vẫn phục hồi rất chậm. Mỹ có khoảng 1.39 triệu căn nhà được rao bán trong Tháng Sáu, tăng 2% so với Tháng Năm nhưng chỉ tăng 0.9% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng hằng năm thấp nhất kể từ Tháng Mười Hai, 2023.
Số nhà mới được đưa ra thị trường đạt 403,811 căn, tăng 3% so với Tháng Sáu năm ngoái, sau khi giảm 4.1% trong Tháng Năm. Tuy nhiên, số nhà mới rao bán giảm 4.6% so với tháng trước.
Các con số này cho thấy nguồn cung đang phân hóa theo mức giá. Người mua nhà giá thấp có thêm lựa chọn so với năm ngoái, trong khi tổng lượng nhà dành cho toàn bộ thị trường chỉ tăng rất ít.
Tình trạng nhiều chủ nhà tiếp tục giữ các khoản vay được cấp trong giai đoạn lãi suất dưới 3% thời đại dịch cũng hạn chế số nhà được đưa ra bán. Việc đổi sang một căn nhà khác thường đồng nghĩa chủ nhà phải từ bỏ lãi suất cũ để nhận khoản vay mới trên 6%, làm tăng đáng kể khoản phải trả hằng tháng.
Giá trị nhà chỉ tăng 1.1%
Chỉ Số Giá Trị Nhà Zillow cho thấy giá trị căn nhà tiêu biểu tại Mỹ đạt $372,057 trong Tháng Sáu, tăng 0.7% so với Tháng Năm và 1.1% so với cùng kỳ năm ngoái.
Mức tăng 1.1% cho thấy giá nhà trên toàn quốc vẫn đi lên, song tốc độ thấp hơn nhiều so với những năm đầu sau đại dịch. Nguồn cung tăng tại một số phân khúc, nhu cầu bị hạn chế bởi chi phí vay và khả năng thương lượng tốt hơn của người mua đang giữ đà tăng giá ở mức thấp.
Khoản trả hằng tháng gồm tiền gốc và tiền lãi cho căn nhà tiêu biểu là $1,884, giảm 2.5% so với một năm trước. Phép tính giả định người mua trả trước 20% và chưa bao gồm thuế địa ốc cùng bảo hiểm nhà.
Mức giảm này chủ yếu phản ánh lãi suất vay thấp hơn hơn 0.2 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, khoản thanh toán $1,884 chỉ là tiền gốc và lãi. Tổng chi phí thực tế của người sở hữu nhà có thể cao hơn đáng kể sau khi cộng thuế, bảo hiểm, phí hiệp hội cư dân và chi phí bảo trì.
Khoảng 25.8% số nhà rao bán đã giảm giá trong Tháng Sáu, tăng từ 23.9% của Tháng Năm. Trong dữ liệu giao dịch mới nhất tính đến Tháng Năm, 30.3% số nhà vẫn được bán cao hơn giá rao.
Giá nhà giảm tại nhiều khu vực đô thị
TheStreet cho biết giá trị nhà giảm so với cùng kỳ năm ngoái tại 22 trong số 50 khu vực đô thị lớn nhất nước Mỹ. Bảng dữ liệu Tháng Sáu hiện được Zillow đăng tải cho thấy Austin, Texas, giảm mạnh nhất, với mức 5.2%, tiếp theo là Las Vegas, Nevada, giảm 3.1%, và Dallas, Texas, giảm 2.5%.
Giá trị nhà tại Orlando, Florida, giảm 2.3%; Tampa, Florida, và Denver, Colorado, cùng giảm 2.1%. Phoenix, Arizona, giảm 1.5%, trong khi Seattle, Washington, và Atlanta, Georgia, cùng giảm 1.7%.
Các thị trường miền Trung Tây và Đông Bắc tiếp tục ghi nhận mức tăng tương đối cao. Hartford, Connecticut, tăng 5.4%; Milwaukee, Wisconsin, tăng 5.3%; Chicago, Illinois, tăng 4.8%; Buffalo, New York, tăng 4.5%; và khu vực New York tăng 4.4%.
Sự khác biệt phản ánh tình hình nguồn cung tại từng vùng. Nhiều thành phố miền Nam và miền Tây từng xây dựng mạnh trong những năm gần đây đang có thêm nhà để bán, trong lúc một số thị trường miền Trung Tây và Đông Bắc vẫn thiếu nguồn cung.
Thị trường California phân hóa
Tại California, giá trị nhà gần như không biến đổi hoặc có giảm nhẹ ở phần lớn các khu vực đô thị lớn, dù doanh số Tháng Sáu tăng tại nhiều nơi.
Khu vực Los Angeles có giá trị nhà tiêu biểu $965,867, tăng 0.6% so với một năm trước. Doanh số tăng 6.6%, trong khi lượng nhà rao bán giảm 2%.
Tại San Francisco, giá trị nhà tiêu biểu đạt hơn $1.14 triệu, tăng 1.4%. Doanh số tăng 10.9%, dù nguồn cung giảm 15.3% so với cùng kỳ năm ngoái.
San Diego ghi nhận giá trị nhà gần như giữ nguyên, tăng 0.1% lên $940,304, trong khi doanh số tăng 12.5%. Riverside giảm 0.5% xuống $584,574 và doanh số tăng 7%.
Giá trị nhà tại Sacramento giảm 0.7%, nhưng doanh số tăng 15%, một trong những mức tăng cao nhất tại California. San Jose giảm 0.9% xuống gần $1.58 triệu, trong khi doanh số chỉ tăng 1.9%.
Kết quả Tháng Sáu đem lại một số tín hiệu thuận lợi cho người mua, đặc biệt ở phân khúc giá thấp và tại các thị trường có giá trị nhà giảm. Tuy nhiên, lãi suất gần 6.5%, nguồn cung toàn quốc chỉ tăng 0.9% và giá nhà vẫn cao hơn nhiều so với trước đại dịch tiếp tục hạn chế khả năng mua nhà của nhiều gia đình.(Ng.Tr.) [T.C.]
