ORANGE COUNTY, California (NV) – Hơn 140 căn nhà tại San Francisco được bán cao hơn giá rao ít nhất $1 triệu trong sáu tháng đầu năm 2026, giữa lúc tài sản từ ngành trí tuệ nhân tạo (AI) và tình trạng thiếu nhà hạng sang đẩy cạnh tranh lên cao, theo San Francisco Chronicle hôm Thứ Ba, 7 Tháng Bảy.
Riêng Tháng Sáu có 44 giao dịch đạt mức chênh lệch ít nhất $1 triệu. Trong sáu tháng đầu năm 2025, toàn thành phố chỉ ghi nhận tám trường hợp như vậy, theo dữ liệu của công ty môi giới địa ốc Compass. Mức tăng rất lớn trong vòng một năm cho thấy nhu cầu đối với những căn nhà cao cấp, sẵn sàng dọn vào ở đang tăng mạnh tại một số khu dân cư được ưa chuộng.
Tại San Francisco, nhà bán cao hơn giá rao từ lâu đã là chuyện thường thấy. Nhiều chuyên viên địa ốc cố ý niêm yết thấp hơn mức giá họ tin rằng thị trường có thể chấp nhận, nhằm thu hút nhiều người đến xem nhà và tạo ra một cuộc cạnh tranh giữa các đề nghị mua. Chiến lược này thường được gọi là “price to entice,” tức định giá thấp để thu hút người mua. Vì vậy, khoản chênh lệch $1 triệu phản ánh đồng thời chiến lược niêm yết của người bán và sức cạnh tranh thực tế trên thị trường.
Ông Mike Simonsen, kinh tế gia trưởng của Compass, nhận định số giao dịch trên đặc biệt bất thường. Theo ông, nhu cầu mua nhà đắt tiền tại San Francisco đã tăng mạnh cùng sự phát triển của ngành AI. Những căn nhà được sửa sang hoàn chỉnh tại Noe Valley, Richmond và Pacific Heights thường thu hút nhiều đề nghị mua, khiến giá bán cuối cùng tăng thêm hàng trăm ngàn, thậm chí hàng triệu đô la so với giá rao. hoảng cách giữa giá rao và giá bán nới rộng.
Giá bán ngày càng vượt xa giá rao
Những căn bán cao hơn giá rao ít nhất $1 triệu vẫn chiếm một phần nhỏ trong tổng số giao dịch tại San Francisco. Tuy nhiên, dữ liệu toàn thị trường cũng cho thấy giá bán đang ngày càng cách xa giá niêm yết.
Dữ liệu Redfin trong ba tháng kết thúc vào Tháng Năm cho thấy giá bán nhà trung bình tại San Francisco cao hơn giá rao 14.9%. Mức chênh lệch này tăng 7.7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Redfin xếp San Francisco vào nhóm thị trường cạnh tranh rất cao. Mỗi căn nhà nhận trung bình bốn đề nghị mua và cần khoảng 14 ngày để bán. Những căn được nhiều người săn tìm có thể bán cao hơn giá rao khoảng 31% và chuyển sang trạng thái chờ hoàn tất giao dịch trong vòng 11 ngày.
Mức chênh lệch giữa giá rao và giá bán cũng khác nhau theo từng phân khúc. Trong giai đoạn từ Tháng Ba đến Tháng Năm, nhà tầm trung được bán cao hơn giá rao khoảng 12%, mức cao nhất trong các nhóm giá. Nhà thuộc phân khúc thấp nhất thường bán cao hơn khoảng 5%.
Nhà hạng sang tăng mạnh nhất
Nhà hạng sang, gồm 5% căn đắt nhất thị trường, ghi nhận mức thay đổi lớn nhất so với năm ngoái. Trong những tháng đầu năm 2026, nhóm này được bán trung bình cao hơn giá rao khoảng 7%, so với mức dưới 2% cùng kỳ năm 2025.
Đây là lần đầu tiên kể từ lúc Redfin bắt đầu thu thập dữ liệu, nhà hạng sang tại San Francisco có mức chênh lệch giữa giá bán và giá rao cao hơn nhóm nhà thuộc phân khúc thấp nhất.
Một báo cáo riêng của Redfin cho thấy số nhà hạng sang được bán tại khu vực đô thị San Francisco trong Tháng Ba tăng 22.2% so với một năm trước. Giá bán trung vị đạt gần $6.81 triệu, tăng 9%.
Trong cùng thời gian, giá bán trung vị (median) của nhóm nhà ngoài phân khúc hạng sang chỉ tăng 0.1%.
Nguồn cung hạn chế khiến người mua cạnh tranh quyết liệt hơn. Lượng nhà hạng sang đang rao bán giảm 15.2% so với Tháng Ba năm ngoái, dù số nhà mới đưa ra thị trường tăng 15%.
Gần hai phần ba số nhà hạng sang được bán trong vòng hai tuần. Tỉ lệ này tăng từ 44.6% lên 62.4%, mức cao nhất kể từ lúc Redfin bắt đầu thống kê năm 2013.
Thời gian trung bình để một căn nhà hạng sang chuyển sang trạng thái chờ hoàn tất giao dịch cũng giảm mạnh, từ 28 ngày xuống còn 12 ngày.
Tài sản từ ngành AI thúc đẩy nhu cầu
Giới địa ốc cho rằng sự phát triển của ngành AI đang góp phần tạo ra một lớp người mua giàu có mới tại San Francisco. Thành phố là nơi tập trung nhiều công ty AI lớn và doanh nghiệp khởi nghiệp, trong đó có OpenAI và Anthropic.
Mức lương cao, tiền thưởng và cổ phần tại các công ty công nghệ giúp một bộ phận người lao động đủ sức tham gia thị trường nhà trị giá vài triệu đô la. Làn sóng tài sản này đã làm nhu cầu đối với nhà cao cấp tăng mạnh tại nhiều khu dân cư được ưa chuộng.
Trong lúc nhu cầu tăng, số chủ nhà sẵn sàng bán vẫn hạn chế. Nhiều người đang giữ các khoản vay có lãi suất thấp từ thời đại dịch và ít muốn đổi sang khoản vay mới với lãi suất trên 6%.
Những căn nhà biệt lập có ba phòng ngủ, nằm tại vị trí tốt và đã được sửa sang hoàn chỉnh vì thế thường thu hút nhiều đề nghị mua. Nguồn cung thấp tiếp tục đẩy giá bán lên cao hơn giá rao.
Giá bán trung vị (median) của nhà biệt lập tại San Francisco đạt kỷ lục $2.15 triệu trong Tháng Ba, cao hơn mức đỉnh $2.05 triệu hồi năm 2022. Con số này cũng chịu ảnh hưởng từ loại nhà được giao dịch trong từng tháng. Tỉ trọng nhà cao cấp tăng có thể kéo giá trung vị đi lên, dù giá trị nhà trên toàn thành phố tăng với tốc độ thấp hơn.
Zillow ước tính giá trị của một căn nhà biệt lập ở khoảng giữa thị trường San Francisco là gần $1.45 triệu trong Tháng Hai, tăng từ $1.38 triệu một năm trước. Mức này thấp hơn đáng kể so với giá bán trung vị của những căn thực sự được giao dịch. Khoảng cách cho thấy hoạt động mua bán hiện tập trung nhiều vào nhóm nhà đắt tiền.
Sức ép có thể lan sang các phân khúc khác
Sức mua mạnh tại phân khúc hạng sang có thể lan sang nhà tầm trung và nhà dành cho người mua lần đầu. Người thất bại trong các cuộc đấu giá nhà cao cấp có thể chuyển sang căn nhỏ hơn hoặc khu vực có giá thấp hơn.
Sự dịch chuyển này sẽ làm cạnh tranh gia tăng tại các phân khúc bên dưới. Các gia đình có thu nhập trên trung lưu vì thế cũng có thể gặp thêm khó khăn, bên cạnh lãi suất vay cao và giá nhà vốn thuộc hàng đắt nhất nước Mỹ.
Thị trường hiện nay cũng gây khó cho những chủ nhà muốn đổi sang căn rộng hơn. Họ có thể thu được khoản lời lớn từ căn nhà đang sở hữu, song căn nhà kế tiếp cũng đắt hơn và thường phải cạnh tranh với nhóm người mua giàu lên từ ngành công nghệ.
Hơn 140 giao dịch bán cao hơn giá rao ít nhất $1 triệu trong sáu tháng đầu năm cho thấy thị trường San Francisco đang phân hóa rất mạnh. Những căn nhà tốt tại khu dân cư được ưa chuộng đem lại lợi thế lớn cho người bán. Đối với người mua, giá niêm yết ngày càng ít phản ánh số tiền cuối cùng cần chuẩn bị để hoàn tất giao dịch (Ng.Tr.) [T.C.]
