ORANGE COUNTY, California (NV) – Những căn nhà bị tịch biên đang thu hút nhiều sự chú ý từ người mua có ngân sách hạn chế, giữa lúc giá nhà và lãi suất vay còn cao tại Mỹ, theo Fast Company hôm Thứ Ba, 7 Tháng Bảy.
Báo cáo mới của Realtor.com cho thấy nhà bị tịch biên nhận được nhiều hơn 26.5% lượt xem so với tin rao bán thông thường trong sáu tháng đầu năm 2026. Mức độ quan tâm tăng lên phản ánh khó khăn về khả năng chi trả mà nhiều người mua đang gặp phải.
Ông Joel Berner, kinh tế gia cao cấp của Realtor.com, nhận định loại nhà này có thể đem lại cơ hội mua với giá thấp đáng kể. Trong Tháng Tư, căn nhà bị tịch biên trung vị (median) được bán thấp hơn 27.2% so với giá trị do mô hình định giá tự động của Realtor.com ước tính.
Mức chênh lệch trên áp dụng cho nhà thuộc sở hữu của bên cho vay, thường được gọi là REO, viết tắt của Real Estate Owned. Đây là những căn đã được đưa ra đấu giá sau khi tịch biên nhưng chưa tìm được người mua với mức giá tối thiểu do bên cho vay đặt ra.
Sau cuộc đấu giá, ngân hàng hoặc công ty quản lý khoản vay tiếp nhận căn nhà rồi đưa lên hệ thống rao bán địa ốc. Người mua REO thường có thể sử dụng khoản vay mua nhà thông thường và kiểm tra bên trong căn nhà trước lúc hoàn tất giao dịch.
Giá rao thấp thu hút người mua
Realtor.com cho biết giá rao trung vị (median) của nhà bị tịch biên thấp hơn hơn 30% so với những căn cùng loại trong cùng khu vực. Các bên cho vay thường muốn bán REO tương đối nhanh nhằm giảm chi phí bảo trì, thuế, bảo hiểm và quản lý tài sản.
Số lượt xem cao hơn cho thấy người mua đang tích cực tìm kiếm những lựa chọn có giá thấp. Tuy vậy, lượt xem chưa chuyển thành tốc độ bán nhanh. Nhà REO nằm trên thị trường lâu hơn trung bình 11 ngày so với một tin rao bán thông thường trong cùng khu vực.
Diễn biến này xuất hiện giữa lúc người mua nói chung có thêm khả năng thương lượng. Giá rao bán nhà trung vị tại Mỹ giảm 2.5% trong Tháng Sáu so với cùng kỳ năm trước, mức giảm hằng năm lớn nhất trong dữ liệu Realtor.com từ năm 2017.
Số nhà chờ hoàn tất giao dịch cũng tăng năm thứ bảy liên tiếp tính theo từng tháng cùng kỳ. Những số liệu này cho thấy người bán đang phải thận trọng hơn với giá rao, trong lúc người mua chú ý nhiều hơn đến những căn có giá phù hợp.
Tịch biên trở lại mức trước đại dịch
Nhà REO chiếm 1.3% tổng số nhà đang rao bán tại Mỹ trong Tháng Tư. Đây là tỉ lệ cao nhất của một Tháng Tư kể từ mức 1.7% ghi nhận năm 2020.
Tuy nhiên, Realtor.com đánh giá hoạt động tịch biên đang trở lại nhịp độ của năm 2019 và vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn khủng hoảng tài chính và nhà ở. ATTOM cũng cho biết số hồ sơ tịch biên tăng so với năm ngoái, trong lúc tổng hoạt động vẫn thấp hơn đáng kể so với trước đại dịch.
Trong quý đầu năm 2026, khoảng 118,727 bất động sản tại Mỹ nhận ít nhất một hồ sơ liên quan đến tịch biên, tăng 26% so với cùng kỳ năm trước. Bên cho vay thu hồi hoàn tất 14,020 căn, tăng 45%.
Các lệnh tạm ngưng tịch biên và chương trình hoãn thanh toán liên bang từng làm số vụ giảm mạnh trong thời đại dịch. Những chương trình hỗ trợ bổ sung của Fannie Mae và Freddie Mac bắt đầu được thu hẹp từ năm 2024, sau đó số vụ tịch biên tăng trở lại từ mức rất thấp.
Chi phí sở hữu nhà tăng cũng gây thêm khó khăn. Thuế địa ốc, bảo hiểm nhà, phí hiệp hội cư dân và chi phí sinh hoạt cao hơn khiến một số chủ nhà khó theo kịp khoản thanh toán hằng tháng. Người sử dụng khoản vay có lãi suất điều chỉnh còn có thể phải trả nhiều hơn do lãi suất duy trì ở mức cao.
Theo Realtor.com, những người mua nhà từ năm 2023 chịu nhiều rủi ro hơn vì thời gian tích lũy giá trị sở hữu còn ngắn. Giá nhà tại nhiều nơi cũng tăng chậm lại, khiến nhóm này dễ rơi vào tình trạng số tiền còn nợ cao hơn giá trị hiện tại của căn nhà.
Tập trung tại các thị trường giá thấp
Những thành phố có tỉ lệ nhà bị tịch biên cao nhất thường thuộc nhóm thị trường có giá tương đối thấp. Người sở hữu nhà tại đây thường có ít dư địa tài chính hơn để ứng phó với việc mất việc, chi phí bảo hiểm tăng hoặc một khoản sửa chữa lớn.
Trong số 100 khu vực đô thị lớn được Realtor.com khảo sát, Lake Charles, Louisiana, đứng đầu với nhà REO chiếm 10.2% tổng số tin rao bán. Giá rao trung vị (median) của toàn thị trường tại đây là $238,700.
Tuscaloosa, Alabama, đứng thứ hai với 7.7%, tiếp theo là Dayton-Kettering-Beavercreek, Ohio, với 6%. Davenport-Moline-Rock Island, thuộc Iowa và Illinois, cùng Montgomery, Alabama, đều ở mức 5.7%.
Redding là thành phố California đứng cao nhất trong danh sách, với nhà bị tịch biên chiếm 5.4% tổng số tin rao. Giá rao trung vị tại đây là $435,248, thấp hơn đáng kể so với nhiều thị trường ven biển của tiểu bang.
Nếu tính số lượng thay vì tỉ lệ, Chicago dẫn đầu với 611 căn REO được rao bán trong Tháng Sáu. Philadelphia có 586 căn, Houston có 579 căn, Baltimore có 360 căn và Phoenix có 347 căn.
Nhà REO thường bán theo hiện trạng
Dù có giá thấp, nhà bị tịch biên đi kèm nhiều trở ngại. Các căn REO thường được bán theo hiện trạng, nghĩa là bên cho vay hiếm khi đồng ý sửa chữa hoặc nâng cấp nhà trước lúc bàn giao.
Người mua cần kiểm tra mái nhà, hệ thống điện, đường ống nước, nền móng, máy điều hòa và các dấu hiệu hư hại do căn nhà bị bỏ trống. Chi phí sửa chữa có thể làm giảm đáng kể khoản tiết kiệm từ giá mua thấp.
Chất lượng tin rao cũng thấp hơn. Realtor.com ghi nhận một tin REO có ít hơn 30.4% hình ảnh, và phần mô tả ngắn hơn 33% so với tin rao bán thông thường. Người mua vì thế thường phải đến xem trực tiếp mới đánh giá được đầy đủ tình trạng căn nhà.
Người mua cũng nên kiểm tra quyền sở hữu, các khoản nợ gắn với bất động sản, thuế chưa thanh toán và quy định tịch biên tại từng tiểu bang. Quyền của chủ cũ sau cuộc đấu giá khác nhau tùy nơi, đặc biệt tại một số tiểu bang có thời hạn cho phép chuộc lại nhà.
Độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu tại Mỹ đã tăng lên mức kỷ lục 40 tuổi. Nhóm này chỉ chiếm 21% tổng số người mua trong cuộc khảo sát năm 2025 của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia. Giá thấp hơn của nhà REO có thể mang đến thêm một lựa chọn cho người đã bị trì hoãn kế hoạch sở hữu nhà.
Ông Berner cho rằng mua nhà bị tịch biên đòi hỏi sự kiên nhẫn và chuẩn bị tài chính đầy đủ. Đối với người có khả năng kiểm tra căn nhà cẩn thận, dự trù chi phí sửa chữa và xử lí các thủ tục phức tạp, khoản tiết kiệm có thể rất đáng kể. (Ng.Tr.) [T.C.]
