ORANGE COUNTY, California (NV) – Cứ bốn người bán căn nhà chính tại California thì có một người ghi nhận khoản lời hơn $500,000, tỉ lệ cao nhất nước Mỹ và đủ khả năng vượt mức miễn thuế lãi vốn của liên bang, Realtor.com cho biết ngày 22 Tháng Bảy.
Luật hiện hành cho phép vợ chồng khai thuế chung được miễn thuế đối với tối đa $500,000 tiền lời khi bán căn nhà chính, nếu đáp ứng các điều kiện về sở hữu và cư trú. Giới hạn dành cho người khai thuế độc thân là $250,000. Phần tiền lời vượt ngưỡng có thể phải chịu thuế lãi vốn. Hai mức miễn thuế này được ấn định từ năm 1997 và chưa từng được điều chỉnh theo lạm phát.
Bà Archana Pradhan, kinh tế gia chính của công ty phân tích địa ốc Cotality, cho rằng giá nhà tăng nhanh, thời gian sở hữu kéo dài, chi phí nhà ở cao, nguồn cung thiếu và ngưỡng miễn thuế lỗi thời khiến chủ nhà California có nguy cơ phát sinh thuế lãi vốn cao hơn người bán tại các tiểu bang khác.
Ngưỡng miễn thuế ngày càng lỗi thời
Năm 1997, căn nhà trị giá $1 triệu thường thuộc loại dinh thự hoặc địa ốc hạng sang. Mức giá này hiện khá phổ biến tại nhiều khu vực của California, khiến khoản thuế từng chủ yếu liên quan đến giới giàu có ảnh hưởng đến ngày càng nhiều chủ nhà lâu năm có mức sống trung lưu.
Năm trong số 10 khu vực đô thị có ngưỡng nhà sang trọng cao nhất nước Mỹ nằm tại California, gồm Los Angeles, San Jose, Oxnard, San Diego và San Francisco. Ngưỡng nhà sang trọng được xác định bằng mức giá thấp nhất để một căn nhà lọt vào nhóm 10% nhà rao bán đắt nhất tại địa phương.
Tại Los Angeles, một căn nhà phải có giá trên $4.1 triệu mới lọt vào nhóm này. Ngưỡng tương ứng tại San Jose vào khoảng $3.25 triệu. Tổng cộng năm khu vực trên có trung bình hơn 15,600 căn nhà được rao bán với giá từ $1 triệu mỗi năm.
Phân tích của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR) cho thấy khoảng 63% hộ sở hữu nhà tại San Jose hiện có khoản chênh lệch giữa giá trị căn nhà và chi phí mua ban đầu vượt mức miễn thuế áp dụng cho họ. Tỉ lệ này tại San Diego vào khoảng 54%. Chủ nhà chỉ thực sự ghi nhận khoản lời khi bán, song các con số cho thấy nhiều người có thể nhận một hóa đơn thuế lớn nếu đưa nhà ra thị trường.
Chủ nhà lâu năm chịu ảnh hưởng lớn
Giá nhà cao chỉ là một phần nguyên nhân. Chủ nhà California thường giữ nhà lâu hơn, khiến mức tăng giá tích lũy qua nhiều năm ngày càng lớn.
Dữ liệu của ATTOM cho thấy người bán nhà tại California sở hữu căn nhà trung bình gần 11 năm, dài thứ tư toàn quốc. Giá nhà trong tiểu bang tăng hơn 93% trong khoảng thời gian tương đương. Người bán trên toàn nước Mỹ giữ nhà trung bình khoảng tám năm rưỡi, trong khi giá tăng khoảng 70%.
Giá nhà trung vị (median) tại California hiện vào khoảng $785,000. Chỉ số giá nhà của tiểu bang cho thấy một căn nhà tương đương có giá khoảng $280,000 vào năm 2002. Người mua căn nhà ở mức giá trung vị cách đây 24 năm có thể ghi nhận khoản lời hơn $500,000 nếu bán theo giá hiện tại.
Tình trạng này đặc biệt đáng lưu ý với người cao niên và những gia đình đã ở trong cùng một căn nhà suốt nhiều thập niên. Giá nhà tăng mang lại cho họ một khoản vốn lớn trên giấy tờ, song việc bán nhà có thể kéo theo số thuế vượt ngoài dự tính.
Vấn đề lan rộng trong toàn nước Mỹ
California chịu ảnh hưởng nặng nhất, song tình trạng này đã xuất hiện tại nhiều tiểu bang khác. Cotality cho biết 21% người bán nhà tại Hawaii và 19% tại Washington cũng ghi nhận khoản lời hơn $500,000.
NAR ước tính hơn 13.1 triệu chủ nhà trên toàn nước Mỹ sẽ vượt mức miễn thuế áp dụng cho họ nếu bán nhà hiện nay. Nếu luật giữ nguyên, con số này có thể tăng thêm 1.3 triệu vào năm 2030. Một nghiên cứu khác dự báo khoảng 20 triệu chủ nhà, tương đương 23% số nhà có chủ sở hữu cư ngụ, có thể vượt ngưỡng $500,000 vào thời điểm đó.
Giá nhà bình quân trên toàn quốc tăng hơn ba lần kể từ năm 1997, từ khoảng $129,000 lên hơn $419,000. Lạm phát trong cùng thời gian làm sức mua thực tế của khoản miễn thuế giảm gần một nửa.
Nếu giới hạn dành cho vợ chồng khai thuế chung được điều chỉnh theo chỉ số giá tiêu dùng, mức miễn thuế hiện nay sẽ vào khoảng $1.04 triệu, thay vì $500,000.
Ông Kenneth Kies, cựu chánh văn phòng Ủy Ban Hỗn Hợp Về Thuế Vụ của Quốc Hội vào thời điểm quy định được soạn thảo, thừa nhận hồi Tháng Năm rằng lạm phát đã làm giảm đáng kể giá trị thực tế của quyền lợi thuế này. (Ng.Tr) [t.c.]
