ORANGE COUNTY, California (NV) – Gần 1/4 số nhà tại Mỹ thường đối mặt với nguy cơ nghiêm trọng do bão, lũ lụt và cháy rừng. Người mua nhà vì vậy cần kiểm tra phí bảo hiểm cùng mức độ nguy hiểm của khu vực trước khi quyết định, Realtor.com cho biết ngày 23 Tháng Bảy.
Tổng giá trị nhà ở nằm trong các khu vực chịu ít nhất một loại rủi ro thiên tai nghiêm trọng lên tới khoảng $11,200 tỷ. Chi phí liên quan đã tác động trực tiếp đến ngân sách của nhiều chủ nhà qua phí bảo hiểm, phí hiệp hội chủ nhà và các khoản sửa chữa hoặc phòng ngừa thiệt hại.
Hai vụ cháy Eaton và Palisades tại California năm 2025 gây tổng thiệt hại ước tính từ $76 tỷ đến $131 tỷ. Nguy cơ lũ lụt cũng gia tăng tại nhiều khu vực, gần đây nhất là Texas. Vùng thường xuyên xảy ra lốc xoáy tại Mỹ đang dịch chuyển về phía Đông, đưa thêm nhiều cộng đồng vào khu vực nguy hiểm.
Nhà tại những khu vực này đôi khi có giá bán thấp hơn nơi khác, song chi phí sở hữu hàng tháng có thể cao hơn nhiều so với dự tính ban đầu. Chủ nhà thường phải trả phí bảo hiểm và phí hiệp hội chủ nhà cao hơn nhiều, chưa kể tốn thêm nhiều tiền để gia cố nhà trước bão, lũ.
Phí bảo hiểm tăng mạnh còn khiến một số chủ nhà ngưng mua bảo hiểm hoặc thu hẹp phạm vi được bảo vệ. Khi thiên tai xảy ra, họ có thể phải tự gánh phần lớn chi phí sửa chữa, thậm chí mất toàn bộ phần vốn tích lũy trong căn nhà.
Báo cáo nhận định thông tin về nguy cơ thiên tai cần được cung cấp cho người mua ngay từ đầu. Người mua khi ấy có thể tính đầy đủ chi phí bảo hiểm, bảo trì và gia cố nhà trước khi ký hợp đồng, thay vì phát hiện gánh nặng tài chính sau khi đã dọn vào ở.
Chi phí cao hơn tại vùng nguy hiểm
Phí hiệp hội chủ nhà trung vị (median) đối với các căn nhà nằm trong vùng có nguy cơ thiên tai nghiêm trọng là $192 mỗi tháng. Mức này cao hơn $67, tương đương 53.6%, so với nhà tại những khu vực ít nguy hiểm hơn.
Phí hiệp hội chủ nhà, thường được gọi là phí HOA, được dùng để bảo trì các khu vực chung và chi trả một số dịch vụ trong cộng đồng. Tại nơi thường xuyên chịu thiên tai, hiệp hội có thể phải dành thêm tiền cho bảo hiểm, sửa chữa và các biện pháp bảo vệ tài sản.
Các tiểu bang thường xuyên chịu bão lũ cũng ghi nhận tỉ lệ chủ nhà chậm trả khoản vay mua nhà cao hơn. Trong Tháng Chín, 2025, tỷ lệ này tại Louisiana là 1.7% và Mississippi là 1.4%, trong khi mức bình quân toàn quốc chỉ 0.8%. Texas và Florida cũng ghi nhận tình trạng tương tự.
Những số liệu này cho thấy thiên tai gây áp lực lên tài chính gia đình từ trước khi căn nhà chịu thiệt hại. Phí bảo hiểm cùng các chi phí liên quan tăng cao làm ngân sách eo hẹp và giảm khả năng trả khoản vay mua nhà hằng tháng.
Bảo hiểm lũ lụt ngày càng đắt
Chương Trình Bảo Hiểm Lũ Lụt Quốc Gia (NFIP) cung cấp hơn 90% số hợp đồng bảo hiểm lũ lụt dành cho chủ nhà tại Mỹ. Chương trình liên bang này đang tăng phí, trong khi số hợp đồng còn hiệu lực giảm gần 170,000 từ Tháng Năm, 2025, đến Tháng Năm, 2026.
Mức sụt giảm lớn nhất tập trung tại các tiểu bang thường xuyên gặp thiên tai. Số hợp đồng tại Texas giảm 7.8%, Oklahoma giảm 6.9%, còn Idaho, Mississippi và Alabama đều giảm hơn 6.5%.
Tại một phiên điều trần hồi Tháng Ba, các nhà lập pháp cho biết tiền bồi thường lũ lụt đã tiêu tốn của chương trình liên bang hàng tỷ đô la. Một số dự luật được đưa ra trong năm nay nhằm đơn giản hóa thủ tục phục hồi vùng đồng bằng ngập lụt. Quốc Hội cũng cân nhắc ngưng bảo hiểm đối với các địa ốc nhiều lần chịu thiệt hại nghiêm trọng.
Dân Biểu của Massachusetts, bà Ayanna Pressley, cảnh báo các công ty bảo hiểm tư nhân đang rút khỏi những cộng đồng thu nhập thấp và chịu nguy cơ thiên tai cao. Đây lại là những khu vực có ít nguồn lực nhất để phục hồi sau thảm họa.
Người mua vẫn tìm đến vùng nguy hiểm
Nguy cơ thiên tai chưa làm người mua mất hẳn sự quan tâm đối với các khu vực có mức rủi ro cao. Tại California, chỉ một tháng sau các vụ cháy rừng lớn, lượng người xem trực tuyến những căn nhà nằm trong vùng nguy hiểm đã quay lại mức trước vụ cháy. Một tháng sau, lượng truy cập còn tăng thêm.
Báo cáo cho rằng áp lực tìm nhà vừa túi tiền tại các thị trường đắt đỏ khiến nhiều người chấp nhận sống tại khu vực có nguy cơ cao hơn.
Một căn nhà có giá bán thấp có thể hấp dẫn lúc đầu, song phí bảo hiểm cùng chi phí sửa chữa và phòng ngừa thiên tai có thể xóa phần tiền tiết kiệm từ giá mua.
Trước khi đưa ra đề nghị mua, người mua nên tìm hiểu căn nhà có nằm trong vùng lũ lụt, cháy rừng, bão hoặc lốc xoáy hay không. Họ cũng cần xin báo giá bảo hiểm, xem lịch sử yêu cầu bồi thường của căn nhà và hỏi rõ các khoản phí HOA có thể tăng trong tương lai.
Người vay mua nhà cũng cần lưu ý bảo hiểm chủ nhà thông thường thường không bao gồm thiệt hại do lũ lụt. Căn nhà nằm trong vùng ngập lụt có thể cần một hợp đồng bảo hiểm lũ lụt riêng, làm tổng chi phí hằng tháng cao hơn đáng kể.
Các chuyên gia của Viện Đô Thị kêu gọi các tổ chức phát triển cộng đồng và hỗ trợ nhà ở giá thấp chủ động hướng dẫn người dân giảm thiểu thiệt hại. Một cuộc khảo sát với 464 lãnh đạo các tổ chức phát triển cộng đồng cho thấy phần lớn nhận thức rõ tác động của khí hậu, song nhiều đơn vị thiếu nhân sự và nguồn tài chính để hỗ trợ cư dân.
Ông Andrew Rumbach, đồng lãnh đạo bộ phận nghiên cứu khí hậu của Viện Đô Thị, nhận định rủi ro khí hậu đang tác động đến đời sống hằng ngày, song mức thiệt hại và khả năng chống đỡ là chuyện không giống nhau giữa các cộng đồng.
Một căn nhà có giá thấp chưa chắc mang lại chi phí sở hữu thấp. Người mua cần tính cả tiền bảo hiểm, phí HOA, nguy cơ tăng phí và khoản tiền cần thiết để sửa chữa sau thiên tai trước khi đưa ra quyết định. (Ng.Tr) [t.c.]
