ORANGE COUNTY, California (NV) – Khoản trả nợ vay hằng tháng chỉ là một phần trong số tiền cần thiết để sở hữu nhà. Một bài viết do MarketWatch đăng ngày 17 Tháng Tám nêu năm vấn đề tài chính thường khiến chủ nhà mới bất ngờ sau khi dọn vào ở.
Năm vấn đề ấy gồm thuế địa ốc cao hơn dự tính, các hư hỏng cần sửa chữa, hóa đơn điện nước biến động, phí hiệp hội chủ nhà (HOA) tăng và tâm lý bất an khi giá trị căn nhà sụt giảm.
Giá nhân công và vật liệu tăng mạnh đưa chi phí bảo trì trung bình của một căn nhà dành cho một gia đình lên gần $11,200 mỗi năm trong quý hai năm 2026, cao hơn 2% so với cùng kỳ năm trước, theo công ty dịch vụ gia đình Thumbtack.
Ông Joel Berner, kinh tế gia cao cấp của Realtor.com, nhận định các chi phí phụ đang khiến nhiều người mua mất cân đối ngân sách, nhất là khi triển vọng mua nhà bị suy giảm bởi giá bán và lãi suất cao.
Đánh giá thấp thuế địa ốc
Người mua thường dựa vào mức thuế ghi trong tin rao bán nhà hoặc hồ sơ được cung cấp khi hoàn tất giao dịch để lập ngân sách. Những con số ấy có thể chưa được cập nhật và thấp hơn số tiền chủ nhà thực sự phải trả sau khi bất động sản được định giá lại.
Trong năm 2025, thuế địa ốc của một căn nhà dành cho một gia đình có giá trị trung bình khoảng $494,000 tăng 3% so với năm trước, theo công ty dữ liệu địa ốc Attom.
Chủ nhà tại New Jersey chịu hóa đơn thuế trung bình khoảng $10,500, cao nhất nước Mỹ. Connecticut đứng kế tiếp với khoảng $8,900. Thuế suất cao kết hợp với giá trị nhà lớn khiến hóa đơn tại hai tiểu bang này đặc biệt đắt đỏ.
Nhà mới xây cũng dễ gây bất ngờ. Trong thời gian thi công, thuế có thể chỉ được tính trên giá trị đất. Sau khi công trình hoàn tất, cơ quan thuế sẽ tính cả nhà và đất, khiến hóa đơn năm sau tăng mạnh.
Tại California, khi một căn nhà đổi chủ, các quận hạt thường xác lập lại giá trị tính thuế dựa trên mức giá giao dịch. Một số khu vực còn áp dụng thuế Mello-Roos để tài trợ trường học, đường sá và cơ sở hạ tầng. Khoản này có thể làm chi phí sở hữu tăng thêm hàng ngàn đô la mỗi năm.
Người mua nên hỏi văn phòng định giá của quận hạt về hóa đơn dự kiến sau khi sang tên, đồng thời kiểm tra xem bất động sản có nằm trong khu vực áp dụng Mello-Roos hay các khoản thu bổ sung khác hay không.
Cho rằng kiểm tra nhà sẽ phát hiện mọi vấn đề
Kiểm tra nhà trước khi mua có thể phát hiện nhiều hư hỏng quan trọng, song người kiểm tra khó nhìn thấy các vấn đề nằm sau tường, dưới sàn hoặc bên trong những khu vực không thể tiếp cận.
Một cuộc kiểm tra nhà thông thường chủ yếu đánh giá kết cấu và các hệ thống chính của căn nhà. Việc phát hiện sơn có chì, nấm mốc, mối mọt hoặc côn trùng phá hoại thường cần những cuộc kiểm tra chuyên biệt. Nếu nhận thấy dấu hiệu đáng ngờ, người mua nên thuê chuyên gia cho từng hạng mục trước khi hoàn tất giao dịch.
Nấm mốc là một trong những vấn đề tốn kém nhất. Chẳng hạn, lớp vữa stucco thi công sai kỹ thuật có thể giữ nước bên trong, tạo điều kiện cho nấm mốc phát triển nếu hệ thống thoát nước hoạt động kém. Chi phí xử lý nấm mốc có thể từ $500 đến $15,000, tùy mức độ và diện tích bị ảnh hưởng.
Ông George Morris, tổng giám đốc Century 21 Everest tại Midvale, Utah, cho biết stucco được sử dụng rộng rãi từ thập niên 1990, nhưng nhiều căn nhà thời kỳ ấy được thi công chưa đúng kỹ thuật. Người mua lo ngại về nấm mốc nên thuê chuyên gia hoặc yêu cầu người kiểm tra nhà thực hiện xét nghiệm nếu điều kiện cho phép.
Không dự trù biến động của hóa đơn điện, nước
Hóa đơn của chủ cũ chưa chắc phản ánh số tiền người mua mới sẽ phải trả. Mức sử dụng điện, nước và khí đốt tùy thuộc số người trong gia đình, thói quen sinh hoạt, chất lượng cách nhiệt cùng hiệu suất của hệ thống máy lạnh và sưởi.
Theo Homes.com, chi phí tiện ích hàng tháng của một căn nhà có giá trung vị (median) tăng từ khoảng $170 năm 2012 lên $270 hiện nay.
Thời tiết khắc nghiệt khiến khoản này biến động mạnh. Những tháng mùa Hè nóng gay gắt hoặc mùa Đông lạnh kéo dài có thể đẩy hóa đơn lên cao khi chủ nhà sử dụng máy lạnh hay sưởi thường xuyên hơn.
Người chuyển từ apartment sang nhà riêng càng dễ rơi vào bất ngờ do diện tích sử dụng lớn hơn. Trước khi mua, họ nên xem tuổi đời của hệ thống sưởi, thông gió và điều hòa không khí, tình trạng cửa sổ, lớp cách nhiệt cùng hóa đơn tiện ích trong nhiều tháng thay vì chỉ tham khảo một kỳ thanh toán.
Không lường trước phí HOA tăng
Phí hiệp hội chủ nhà (HOA) xuất hiện ngày càng nhiều và có thể tăng đáng kể sau khi người mua dọn vào ở. Theo Realtor.com, mức phí HOA trung vị (median) tăng 25% từ năm 2019 đến năm 2025.
Trong năm 2025, khoảng 85% tin rao bán condo và 33% tin rao bán nhà dành cho một gia đình đề cập đến phí HOA.
Một chủ townhouse tại Orlando, Florida, cho biết phí HOA tăng từ $330 lên $575 mỗi tháng sau hai năm rưỡi, tương đương mức tăng hơn 74%.
Ngoài phí định kỳ, chủ nhà có thể phải đóng khoản thu đặc biệt khi tòa nhà cần sửa chữa lớn hoặc quỹ dự phòng thiếu tiền. Khoản thu này đôi khi lên đến hàng ngàn, thậm chí hàng chục ngàn đô la cho mỗi căn.
Người mua condo nên xem báo cáo tài chính, số dư quỹ dự phòng, lịch sử tăng phí, biên bản họp hội đồng quản trị và kế hoạch sửa chữa sắp tới. Quỹ dự phòng cạn kiệt có thể báo trước một khoản thu đặc biệt hoặc đợt tăng phí hằng tháng.
Quá lo lắng khi giá trị căn nhà giảm
Mục cuối cùng không trực tiếp làm chủ nhà mất tiền, nhưng có thể khiến họ mất ngủ. Ông Berner khuyên người mới mua nhà tránh theo dõi quá sát các biến động giá trong ngắn hạn, nhất là khi họ chưa có ý định bán.
Ông mua nhà tại Austin, Texas, năm 2023 và chứng kiến giá trị bất động sản trong khu vực giảm trong những năm sau đó. Theo Zillow, giá trị trung bình của một căn nhà tại Austin giảm 4.4% trong một năm tính đến ngày 31 Tháng Bảy.
Kết quả định giá gần nhất cho thấy căn nhà của ông Berner có giá trị tương đương số tiền ông trả ba năm trước. Sự đi xuống của thị trường cũng đem lại một lợi ích nhỏ khi thuế địa ốc của ông giảm khoảng $1,000 mỗi năm.
Biến động giá chỉ tạo thành khoản lỗ thực tế khi chủ nhà bán căn nhà dưới giá mua, chưa kể chi phí giao dịch. Với người có kế hoạch ở lâu dài, ngân sách dành cho thuế, sửa chữa, tiện ích và phí HOA thường cần được quan tâm nhiều hơn những thay đổi ngắn hạn của giá trị ước tính. (Ng.Tr.) [t.c.]
