ORANGE COUNTY, California (NV) – Tốc độ bán nhà cũ tại Mỹ trong Tháng Bảy xuống thấp hơn mức ghi nhận vào đầu năm 2008. Kinh tế gia David Rosenberg đưa ra cảnh báo giá nhà có thể chịu thêm áp lực nếu nhu cầu tiếp tục suy giảm, theo Business Insider hôm Thứ Tư, 12 Tháng Tám.
Rosenberg là nhà sáng lập công ty nghiên cứu kinh tế Rosenberg Research. Ông từng dự báo cuộc khủng hoảng cổ phiếu công nghệ đầu thập niên 2000 và cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008.
Sự tương đồng mà ông nêu ra nằm ở doanh số thấp và nguồn cung tính theo tốc độ bán, chưa phải là một đợt giảm giá trên toàn quốc. Giá nhà cũ trung vị (median) trong Tháng Bảy vẫn cao hơn 2% so với cùng kỳ năm trước.
Doanh số thấp hơn mức đầu năm 2008
Theo Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR), doanh số nhà cũ trong Tháng Bảy giảm 1.7% so với Tháng Sáu, xuống mức quy đổi theo năm là 4.06 triệu căn.
Con số này thấp hơn mức 4.89 triệu căn vào Tháng Giêng, 2008. Vào thời điểm đó, 4.89 triệu căn đã là tốc độ bán thấp nhất trong chín năm.
Lãi suất vay mua nhà tăng khiến nhiều người chưa đủ khả năng mua hoặc quyết định tiếp tục chờ đợi. Phía người bán cũng dè dặt vì nhiều chủ nhà đang giữ khoản vay lãi suất thấp từ thời đại dịch. Bán nhà đồng nghĩa họ có thể phải vay lại với lãi suất cao hơn để mua căn khác.
Hai lực cản này khiến số giao dịch giảm mạnh, dù giá nhà trên toàn quốc vẫn ở mức cao.
Nguồn cung tương đương 4.6 tháng bán
Cuối Tháng Bảy, thị trường có 1.54 triệu căn nhà cũ chưa bán. Nếu không có thêm nhà được đưa ra thị trường và doanh số giữ nguyên, lượng nhà này cần khoảng 4.6 tháng để bán hết.
Mức 4.6 tháng không thay đổi so với Tháng Sáu và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, do doanh số thấp, Rosenberg cho rằng nguồn cung hiện có vẫn có thể gây áp lực lên giá nếu nhu cầu tiếp tục giảm.
Theo ước tính của ông, lần gần nhất quan hệ cung cầu chịu sức ép tương tự, giá nhà trung vị (median) giảm khoảng 2%. Đây là dự báo của Rosenberg, chưa phải số liệu cho thấy giá nhà trên toàn quốc đang giảm 2%.
Rosenberg nhận định nhiều thước đo giá địa ốc bắt đầu suy yếu, dù lạm phát vẫn là mối quan tâm lớn của nền kinh tế.
Giá nhà toàn quốc vẫn tăng 2%
Dữ liệu của NAR cho thấy giá bán trung vị của nhà cũ trong Tháng Bảy là $434,100, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Đây là tháng thứ 37 liên tiếp giá tăng theo năm.
Diễn biến này cho thấy doanh số thấp chưa dẫn đến một đợt giảm giá trên phạm vi cả nước. Một số thị trường địa phương đang ghi nhận giá đi xuống do lượng nhà rao bán tăng và nhu cầu giảm, trong khi những khu vực còn thiếu nhà vẫn giữ được giá.
So sánh doanh số hiện nay với năm 2008 cũng cần được hiểu đúng phạm vi. Con số 4.06 triệu căn chỉ phản ánh tốc độ giao dịch thấp hơn thời điểm đầu năm 2008. Nó chưa đủ để kết luận thị trường đang lặp lại cuộc khủng hoảng khi đó.
Giá giảm có thể ảnh hưởng chi tiêu
Rosenberg cho rằng giá nhà giảm có thể tác động đến nền kinh tế qua “hiệu ứng tài sản.” Khi giá trị căn nhà tăng, chủ nhà thường cảm thấy tình hình tài chính vững hơn và sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn. Nếu giá nhà đi xuống, tâm lý này có thể thay đổi.
Nhiều chủ nhà tích lũy được lượng vốn sở hữu lớn nhờ giá địa ốc tăng mạnh sau đại dịch. Một đợt giảm giá kéo dài có thể khiến họ hạn chế mua sắm, từ đó làm suy yếu chi tiêu tiêu dùng.
Theo Rosenberg, tác động từ thị trường nhà ở trong những tháng và quý tới có thể làm giảm bớt ảnh hưởng tích cực của thị trường chứng khoán, ngay cả khi giá cổ phiếu tiếp tục tăng.
Ông từng dự báo lĩnh vực nhà ở có thể trải qua giai đoạn suy giảm nghiêm trọng nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Gần đây, Rosenberg cũng nhận định làn sóng đầu tư vào trí tuệ nhân tạo (AI) là một nguyên nhân quan trọng giúp kinh tế Mỹ tránh được suy thoái cho đến nay.
Doanh số nhà cũ hiện thấp hơn đầu năm 2008 là tín hiệu cần theo dõi. Dữ liệu giá và nguồn cung hiện tại vẫn chưa cho thấy thị trường nhà ở Mỹ đang bước vào một cuộc khủng hoảng tương tự năm 2008. (Ng.Tr.) [t.c.]
