ORANGE COUNTY, California (NV) – Trong lúc thị trường địa ốc Mỹ chậm lại, một số khu phố có giá vừa phải đang bắt đầu thu hút người mua nhờ hoạt động kinh doanh, nhà ở và cơ sở hạ tầng được đầu tư nhiều hơn, theo bài viết của bà Kimmie Nguyễn đăng trên Zoocasa hôm Thứ Năm, 27 Tháng Tám.
Dữ liệu của Cơ Quan Tài Chính Nhà Ở Liên Bang (FHFA) cho thấy giá nhà tại Mỹ trong quý đầu năm 2026 chỉ tăng 1.7% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng thấp nhất kể từ năm 2012. Tuy nhiên, phân tích của Zoocasa cho thấy một số khu vực đô thị nhỏ tại Vành Đai Mặt Trời và Trung Tây vẫn tăng giá nhanh hơn nhiều thị trường ven biển đắt đỏ.
Cơ hội có thể nằm tại những khu phố chưa được nhiều người chú ý nhưng đang xuất hiện các dấu hiệu cho thấy nhu cầu ở và đầu tư sẽ tăng. Người mua cần quan sát hoạt động kinh doanh, tình trạng nhà cửa, trường học, giao thông và các công trình xây dựng, thay vì chỉ dựa vào giá bán hiện tại.
Giá cao đẩy người mua sang khu vực lân cận
Doanh số nhà cũ tại Mỹ trong năm 2025 chỉ đạt 4.06 triệu căn, bằng năm 2024 và là mức thấp nhất kể từ năm 1995. Giá nhà cùng lãi suất vay mua nhà ở mức cao khiến nhiều người trì hoãn giao dịch.
Tỉ lệ sở hữu nhà trên toàn quốc giảm xuống 65% trong quý hai năm 2026. Trong nhóm gia đình có chủ hộ dưới 35 tuổi, tỉ lệ này chỉ còn 35.2%, mức giảm mạnh nhất trong các nhóm tuổi.
Nguồn nhà ở giá thấp cũng tiếp tục thu hẹp. Trung Tâm Nghiên Cứu Chung Về Nhà Ở của Đại Học Harvard cho biết hơn 7 triệu căn nhà cho thuê dưới $1,000 mỗi tháng không còn thuộc phân khúc giá này trong giai đoạn từ năm 2014 đến 2024.
Khi khu phố họ mong muốn vượt quá khả năng chi trả, người mua thường chuyển sang tìm nhà ở những khu vực lân cận có giá thấp hơn. Nhu cầu có thể lan sang các khu phố kế bên, nhất là khi những nơi này có đường giao thông thuận tiện, trường học tốt hơn hoặc xuất hiện thêm cửa hàng và dịch vụ.
Những dấu hiệu xuất hiện trước khi giá nhà tăng
Giá bán nhà trung vị (median) cho biết thị trường biến động ra sao trong thời gian qua, nhưng chưa chắc giúp người mua nhận ra khu vực nào sắp thu hút thêm nhu cầu. Khi mức tăng đã hiện rõ trong số liệu, cơ hội mua với giá thấp có thể không còn.
Các doanh nghiệp nhỏ mới mở là một trong những dấu hiệu sớm. Quán cà phê, cửa hàng chuyên doanh, nhà hàng và cơ sở dịch vụ thường chọn một khu phố trước khi các chuỗi kinh doanh lớn xuất hiện. Sự hiện diện của họ có thể cho thấy dân số, thu nhập và nhu cầu tiêu dùng trong khu vực đang thay đổi.
Người mua cũng nên quan sát số nhà được sửa sang, sân vườn được chăm sóc và các công trình mới đang xây dựng. Việc nhiều chủ nhà bỏ tiền nâng cấp nơi ở thường cho thấy họ tin tưởng vào tương lai của khu phố. Hoạt động xây dựng cho thấy công ty phát triển địa ốc và nhà đầu tư cũng nhận thấy nhu cầu tại khu vực.
Trường học là một yếu tố cần xem xét trong thời gian dài. Kết quả học tập được cải thiện, kế hoạch xây trường hoặc khoản đầu tư mới cho giáo dục có thể thu hút thêm các gia đình và giúp nhu cầu nhà ở ổn định hơn.
Giao thông công cộng mới hoặc được nâng cấp cũng có thể làm khu phố hấp dẫn hơn. Tuyến xe buýt, đường sắt hoặc nhà ga mới giúp rút ngắn thời gian đi làm, giảm chi phí di chuyển và có thể kéo theo nhà ở, cửa hàng cùng các không gian công cộng mới.
Người mua nên so sánh các dấu hiệu này với diễn biến giá nhà trong khoảng năm năm. Khoảng thời gian dài hơn giúp xác định khu phố thực sự đang được cải thiện hay chỉ trải qua một đợt tăng giá ngắn.
Ba rủi ro khi mua sớm
Rủi ro đầu tiên xảy ra khi giá thẩm định thấp hơn giá mua. Tại khu phố tăng giá nhanh, người mua có thể chấp nhận trả mức cao hơn những giao dịch gần đây, trong khi chuyên viên thẩm định vẫn dựa vào các căn nhà vừa bán với giá thấp hơn. Nếu ngân hàng định giá căn nhà thấp hơn giá ghi trong hợp đồng, người mua có thể phải trả phần chênh lệch bằng tiền mặt hoặc thương lượng lại với người bán.
Rủi ro thứ hai là thuế địa ốc. Trong năm 2025, hóa đơn thuế trung bình đối với nhà dành cho một gia đình tăng 3%, lên $4,427, còn tỉ lệ thuế thực tế trung bình là 0.9% giá trị căn nhà. Khoảng 20 tiểu bang giới hạn mức tăng giá trị dùng để tính thuế hằng năm, thường từ 2% đến 10%. Tuy nhiên, tại khu phố tăng giá nhanh, giá trị tính thuế vẫn có thể tiếp tục tăng trong nhiều năm cho đến khi gần với giá thị trường.
Rủi ro thứ ba là chi phí bảo hiểm. Phí bảo hiểm nhà trung bình tại Mỹ lên tới $2,948 trong năm 2025 và được dự báo tăng lên $3,057 vào cuối năm 2026, cao hơn 46.8% so với năm 2020. Mức tăng này cũng xuất hiện tại Colorado, Nebraska, Iowa, Minnesota và Illinois, nơi bão lớn và mưa đá gây thiệt hại ngày càng nhiều.
Trước khi bỏ điều kiện bảo hiểm trong hợp đồng, người mua nên yêu cầu công ty bảo hiểm báo giá cho chính căn nhà họ định mua. Mức phí thực tế có thể cao hơn nhiều so với ước tính chung, tùy lịch sử bồi thường, tuổi mái nhà, vật liệu xây dựng và nguy cơ thiên tai tại khu vực.
Một khu phố có thêm cửa hàng, nhà cửa được sửa sang, trường học được đầu tư và giao thông thuận tiện có thể thu hút nhiều người mua hơn trong tương lai. Tuy nhiên, những dấu hiệu này cần được xem xét cùng diễn biến giá trong nhiều năm, mức thuế, phí bảo hiểm và kết quả thẩm định. Mua sớm chỉ có lợi khi giá nhà cùng toàn bộ chi phí sở hữu vẫn phù hợp với nguồn lực tài chính của người mua. (Ng.Tr.) [t.c.]
