ORANGE COUNTY, California (NV) – Phí hiệp hội chủ nhà (HOA), các khoản đóng góp bổ sung và chi phí bảo hiểm tăng đang khiến nhiều người mua condo e ngại, trong khi một số chủ nhà muốn bán phải chấp nhận thua lỗ, theo bản tin trên MarketWatch ngày 21 Tháng Chín.
Condo thường có giá thấp hơn nhà biệt lập, giúp người mua giảm số tiền cần bỏ ra ban đầu. Tuy nhiên, phí quản lý và các khoản đóng góp cho tòa nhà tăng có thể khiến chi phí sở hữu vượt quá dự tính.
Ông Will Hudson mua một condo hai phòng ngủ tại Golden, Colorado, với giá $260,000 vào Tháng Bảy năm 2024. Sau khoảng một năm, ông muốn bán vì tòa nhà thường xuyên bị ngưng cấp nước và ngập tại các khu vực chung.
Một condo tương tự trong cùng khu được rao bán với giá $270,000 vào Tháng Năm năm 2025. Sau khi giá giảm xuống còn $149,000, căn này mới có người ký hợp đồng mua vào giữa Tháng Chín năm 2026. Ông Hudson đang theo dõi giao dịch còn chờ hoàn tất này để cân nhắc việc rao bán căn nhà của mình.
Ông Hudson hiện phải trả gần $470 phí HOA mỗi tháng, chưa kể các khoản đóng góp bổ sung cho tòa nhà. Ông ước tính nếu bán nhà vào lúc này, số tiền thu về sau khi trả hết khoản vay có thể không đủ để lấy lại $58,000 đã trả trước khi mua. Phí môi giới và chi phí hoàn tất giao dịch có thể khiến khoản lỗ tăng thêm.
Phí hàng tháng tăng, chủ nhà còn phải đóng thêm
Khi phí bảo hiểm của tòa nhà tăng, hiệp hội chủ nhà phải thu thêm tiền từ các chủ sở hữu nhà để trang trải. Những tòa nhà cũ hoặc thiếu quỹ dự phòng còn có thể yêu cầu mỗi chủ nhà đóng một khoản riêng để sửa chữa hay thanh toán các chi phí chung. Khoản đóng góp ngoài phí định kỳ này được gọi là khoản thu đặc biệt.
Theo dữ liệu của Vantaca, nền tảng cung cấp phần mềm quản lý HOA, 8.5% tòa nhà xây trước năm 2000 áp dụng khoản thu đặc biệt trong năm 2025. Mỗi chủ condo thuộc nhóm này phải đóng khoản tiền gần $2,500.
Theo dữ liệu của Vantaca, mức trung vị (median) của khoản tiền chủ condo phải đóng thêm ngoài phí HOA định kỳ tăng từ $930 lên $1,100 trong bốn năm qua. MarketWatch cho biết khoảng 54% hiệp hội cộng đồng dự định tăng phí để trả tiền bảo hiểm và bổ sung quỹ dự phòng nhằm đáp ứng các tiêu chuẩn mới có hiệu lực từ năm 2027.
Các khoản phí tăng khiến người mua e ngại và chủ condo khó bán nhà hơn. Theo Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR), số giao dịch condo và nhà ở thuộc hợp tác xã (co-op) trong Tháng Tám giảm 2.7% so với cùng tháng năm trước.
Tại khu vực từ New Jersey đến Virginia được hệ thống thông tin địa ốc Bright MLS theo dõi, condo hiện chiếm 15% tổng số nhà đang rao bán, so với dưới 10% trước đại dịch. Bà Lisa Sturtevant, kinh tế gia trưởng của Bright MLS, cho biết người bán condo ở khu vực này phải điều chỉnh giá thường xuyên hơn người bán nhà biệt lập.
Bảo hiểm của tòa nhà ảnh hưởng đến việc vay mua condo
Bảo hiểm chung của tòa nhà cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc mua bán từng căn condo. Nếu hợp đồng bảo hiểm không đáp ứng tiêu chuẩn của bên cho vay, người mua có thể không được chấp thuận khoản vay dù thu nhập và tín dụng của họ đủ điều kiện.
Fannie Mae và Freddie Mac, hai doanh nghiệp được chính phủ liên bang bảo trợ chuyên mua và bảo đảm các khoản vay mua nhà, đặt ra yêu cầu về bảo hiểm và tình trạng tài chính của các dự án condo. Khi dự án không đáp ứng tiêu chuẩn, người mua có ít lựa chọn vay hơn, khiến chủ nhà khó bán.
Ông Hudson từng gặp trở ngại này khi mua condo. Bên cho vay đầu tiên từ chối vì bảo hiểm mái nhà của khu condo không đáp ứng yêu cầu. Ông phải tìm bên cho vay khác và trả trước 20% giá mua.
Theo MarketWatch, giá chào bán condo trung vị (median) tại Louisiana giảm gần 17% từ năm 2021 đến năm 2026, mức giảm lớn nhất nước Mỹ. Washington, D.C. giảm gần 11%, còn Colorado giảm gần 10%.
Với người mua condo, giá bán chỉ là một phần chi phí. Trước khi ký hợp đồng, người mua cần xem phí HOA, các khoản thu đặc biệt, quỹ dự phòng, bảo hiểm và tình trạng tài chính của tòa nhà để tính được số tiền phải trả, và đánh giá những khoản chi trả có thể phát sinh trong tương lai. (Ng.Tr.) [t.c.]
