(RealtyTimes) – Với tính cách một nguyên tắc tổng quát, một món vay mua nhà đi liền với căn nhà. Nhưng có vài trường hợp có thể xen vào nguyên tắc trên, sau đây là một vài diễn tiến có thể xảy ra:
Món nợ vay từ ngân hàng đi liền với căn nhà ngay cả khi chủ nhân của nó qua đời. (Hình minh họa: Getty Images)
1. Những người thừa hưởng di sản nhận trách nhiệm trả nợ
Mặc dù phần lớn các món vay chứa một điều khoản gia tốc (acceleration clause) đòi hỏi phải trả dứt kết toán món thế chấp ngay khi bán nhà, những vụ chuyển nhượng sau khi chủ nhà từ trần thường được miễn điều khoản này. Ðiều này có nghĩa những người thừa kế (như người phối ngẫu, con cái, v.v…) sẽ tiếp nhận quyền sở hữu căn nhà, với điều kiện họ tiếp tục thực hiện những kỳ thanh toán hàng tháng cho món thế chấp, giống như khi người chủ còn sống. Tùy trường hợp, những người thừa kế có thể vẫn phải chứng thực và nộp một bản di chúc, nhưng họ có thể tiếp tục giữ tài sản nếu họ có thể trả nợ thế chấp.
2. Những người thừa kế tái tài trợ món vay
Nếu những người thừa hưởng căn nhà không thể thực hiện những kỳ thanh toán hàng tháng như trước khi chủ nhà từ trần, khi đó họ có thể tái tài trợ bất động sản và giữ căn nhà. Tuy nhiên, điều này còn tùy thuộc vấn đề bất động sản được cấp chủ quyền như thế nào, lãi suất thế chấp trên thị trường có lợi về mặt tài chánh hay không, và liệu họ có đủ điều kiện để vay một món tiền mới hay không.
3. Những người thừa kế nhận lãnh căn nhà vô điều kiện
Nếu tài sản của người quá cố có đủ tiền để trả dứt món vay, những người thừa kế có thể làm như vậy và nhận lãnh căn nhà vô điều kiện. Người quá cố trước đó có thể chỉ định bất động sản nào sẽ được bán để trả dứt món thế chấp, hoặc dự trù kế hoạch thích hợp cho việc thừa hưởng tài sản và căn nhà. Một hợp đồng bảo hiểm nhân thọ để bảo vệ món thế chấp cũng có thể được sử dụng cho trường hợp này.
4. Những người thừa kế không đủ sức thanh toán hàng tháng
Nếu những người thừa kế không thể nhận lãnh gánh nặng tài chánh để thực hiện những kỳ thanh toán tiền thế chấp hàng tháng và không thể tái tài trợ bất động sản dưới tên của họ, họ có thể hoặc bán căn nhà, tìm cách điều chỉnh món thế chấp, hoặc trả dứt món nợ.
5. Chủ nhà lấy một món thế chấp ngược trước khi qua đời
Một món thế chấp ngược (reverse mortgage) là một vụ cầm cố đối với căn nhà. Nếu không có người nào cùng đứng tên vay tiền vào lúc người vay từ trần, hoặc người cùng vay không còn sinh sống trong căn nhà, khi đó món vay đáo hạn ngay sau khi người vay từ trần. Các thừa kế chỉ thừa hưởng bất động sản nếu món thế chấp ngược có thể được trả dứt mà không phải bán bất động sản. Tuy nhiên, một diễn tiến thường xảy ra là những người thừa kế sẽ thừa hưởng số tiền còn lại của căn nhà sau khi bán và ngân hàng cho vay món thế chấp ngược được trả lại số tiền đã cho vay.
6. Căn nhà bị tịch thu để trả những món nợ khác
Nếu bất động sản không bị ràng buộc bởi bất cứ món thế chấp nào, và không được cấp chủ quyền một cách thích hợp, có thể bất động sản sẽ trở thành một phần tài sản tổng quát của người quá cố và được sử dụng như vật cầm cố để trả dứt những món nợ khác của người quá cố. Trong trường hợp này, nếu những người thừa kế muốn giữ căn nhà, họ có thể phải tái tài trợ căn nhà để có tiền trả dứt những món nợ khác, hoặc sử dụng tiền của chính họ để trả dứt những món nợ đó.
Trong bất cứ trường hợp nào, điều quan trọng là bạn cần tham khảo với một luật sư tại tiểu bang của bạn để thảo luận các tình huống đặc biệt của bạn, kế hoạch sử dụng di sản, và chủ quyền của bất động sản của bạn. Những người thừa kế của bạn cũng nên tham khảo với một luật sư để thảo luận các giải pháp của họ nếu họ có thể tiếp nhận căn nhà vô điều kiện. Bạn nên nhớ rằng những điều chỉ dẫn trên chỉ là những thông tin tổng quát và không thể thay thế việc tham khảo với một luật sư. (n.n)
