(RealtyTimes) – Trường hợp thường xảy ra là những người bán không muốn từ bỏ việc chiếm hữu căn nhà của họ cho tới sau ngày hoàn tất thủ tục mua bán. Ở đây chúng ta không đề cập tới trường hợp họ mướn lại căn nhà trong sáu tháng hoặc một năm. Không phải vậy, đây là trường hợp người bán không muốn dọn ra cho tới sau khi vụ mua bán hoàn tất được hai hoặc ba ngày.
Sau khi hoàn tất thủ tục mua bán, nếu việc chiếm ngụ được dự tính dài hơn, khi đó các bên phải sử dụng một hợp đồng thuê mướn nhà ở sau khi bán. (Hình minh họa: Getty Images)
Họ có thể có những lý do chính đáng để làm như vậy. Một vài vụ giao dịch đổ vỡ vào phút chót, tuy trường hợp này không phải là thông thường. Ðiều thông thường hơn – và xảy ra quá thường xuyên – là việc hoàn tất vụ mua bán có thể bị chậm trễ một vài ngày, có thể cả tuần lễ. Thường đây không phải là lỗi của người mua, nhưng đó là lỗi của một phe thứ ba. Ðiểm then chốt là: biết rằng việc hoàn tất có thể bị chậm trễ, nhiều người bán không muốn định ngày cho các công ty dọn nhà và việc đóng thùng đồ đạc, v.v… cho tới khi họ biết chắc chắn rằng vụ mua bán đã hoàn tất. Hơn nữa, có thể giản dị chỉ là một vấn đề tiền bạc. Họ cần nắm trong tay tiền bán nhà để trả cho công ty chuyên chở.
Có người lý luận rằng việc hoàn tất vụ mua bán không bao giờ xảy ra cho tới khi, và trừ phi, người bán dọn ra. Trong khi có thể có những luận cứ mạnh mẽ bênh vực cho quan điểm này, sự thật là điều đó không luôn luôn xảy ra, và rằng thật là sai lầm khi để cho vấn đề này giết chết thỏa thuận mua bán nếu mọi điều khác đều thỏa mãn.
Do đó, người bán sẽ tiếp tục chiếm hữu bất động sản, thí dụ, ba ngày sau khi kết thúc vụ mua bán. Làm thế nào để đối phó tốt nhất với tình trạng này? Bạn nên có thêm sự bảo vệ cho người mua hay chỉ giản dị chấp nhận? Mặt khác, tình trạng có vẻ như không thích hợp để đòi hỏi một hợp đồng đặc biệt và dài dòng.
Hiệp Hội Ðịa Ốc California (CAR: California Association of Realtors) ấn định một giải pháp thay thế trong mẫu tiêu chuẩn của hiệp hội được gọi là “phụ đính trong trường hợp người bán chiếm hữu” (SIP: Seller In Possession). Mẫu này chứa mười điều khoản phụ được in sẵn cộng với hai dòng để trống cho “các điều kiện khác.” Ðó là một mẫu gồm một trang duy nhất và có thể được mô tả như một hợp đồng thuê mướn giản lược. Mẫu này vạch rõ rằng nó được dành cho sự chiếm ngụ ngắn hạn (chưa tới 30 ngày). Nếu việc chiếm ngụ được dự tính dài hơn, khi đó các bên phải sử dụng một hợp đồng thuê mướn nhà ở sau khi bán.
Một trong những ưu điểm của giải pháp trên là nó thừa nhận và minh định rằng người bán – tức người chủ cũ – hiện giờ là một người thuê, dù chỉ trong một vài ngày. Do đó, chẳng hạn, giải pháp SIP bao gồm một phần trong đó giá biểu thuê mướn hàng ngày và một số tiền ký thác an ninh có thể được ghi rõ.
Ðôi khi điều này làm cho người bán choáng váng – nó còn có thể bị coi như một sự xúc phạm. “Tôi sẽ không trả tiền thuê để ở trong căn nhà của tôi.” Nhưng sự thật là căn nhà đó không còn là tài sản của họ nữa, và họ, cũng như bất cứ người nào khác, có thể vô tình làm vấy bẩn thảm hoặc làm thủng một lỗ trên vách khi di chuyển đồ đạc.
Việc người bán tiếp tục chiếm hữu có nghĩa họ sẽ tiếp tục trả phí tổn tiện ích, nhưng điều này có thể được đối xử một cách khác nếu các bên muốn như vậy. Cũng cần phải lưu ý người bán rằng tài sản cá nhân của họ sẽ không được che chở bởi bảo hiểm của chủ nhà mới. Họ cần có bảo hiểm của chính họ.
Không có cách nào “đúng” để soạn thảo hợp đồng thuê mướn ngắn hạn giữa người bán và người chủ mới. Thật vậy điều thông thường là người chủ mới không đòi hỏi bất cứ khoản tiền thuê nào. Tuy nhiên, điều quan trọng là cần phải có một thỏa thuận rõ ràng minh định mối liên hệ và những gì ai là người chịu trách nhiệm. (n.n.)
