Theo dõi các thành phố có thị trường địa ốc lành mạnh nhất có thể là công việc khó khăn, vì mọi chuyện thay đổi tương đối nhanh chóng và bất ngờ. Chẳng hạn, ai có thể đoán rằng California là tiểu bang có năm trong số 10 thị trường địa ốc lành mạnh nhất trong nước? Thật vậy, để tìm kiếm những thị trường lành mạnh nhất, hãy đi về phía Tây.
Theo website địa ốc zillow.com, California không những có năm thị trường địa ốc lành mạnh mà trong năm thị trường đó còn có thị trường lành mạnh nhất: Trong số năm thành phố đứng đầu, có bốn thành phố thuộc California: San Jose, San Francisco, Los Angeles và San Diego, trong khi Sacramento đứng thứ 10 trong danh sách.
Trị giá nhà gia tăng nhanh chóng ở miền Tây, đặc biệt là California, hiện đang tạo một hậu quả rất tốt đối với một số yếu tố khác, kể cả tình trạng tích sản âm (chủ nhà nợ thế chấp nhiều hơn trị giá căn nhà), hoạt động xiết nhà và tình hình tài chánh tổng quát của các chủ nhà tại địa phương. Nhưng cũng chính tình trạng trị giá nhà gia tăng nhanh chóng có thể làm cho người muốn mua nhà không đủ sức để mua trong tương lai trong các thị trường này, có thể đưa tới tình trạng không lành mạnh, theo kinh tế gia trưởng của Zillow, ông Stan Humphries.
Ngoài năm thành phố thuộc California, những thành phố kia là Denver, Colorado; Boston, Massachusetts; Pittsburgh, Pennsylvania; Portland, Oregon; và New York, New York.
Nhưng bằng cách nào Zillow hình dung được thị trường nào lành mạnh nhất? Chỉ Số Tình Trạng Thị Trường của Zillow (Zillow Market Health Index) được hình thành từ 10 sự đo lường khác nhau, được zillow.com mô tả một cách chi tiết trong một bản tuyên bố báo chí, như sự thay đổi từng tháng trong Chỉ Số Trị Giá Nhà của Zillow (ZHVI: Zillow Home Value Index), sự thay đổi từng năm của ZHVI, tỉ lệ thay đổi khi tiên đoán ZHVI trong một năm, tỉ lệ nhà bán có lời, số ngày được rao bán trên Zillow, được điều chỉnh theo mùa và theo những chênh lệch so với các tiêu chuẩn lịch sử; tỉ lệ những người vay tiền thế chấp nợ nhiều hơn trị giá nhà; tỉ lệ những người vay tiền thế chấp không trả nợ; con số những vụ xiết nhà trong số 10,000 căn nhà; tỉ lệ những vụ mua bán nhà gồm những căn nhà trước đó bị xiết, và con số những vụ xiết nhà trong số 10,000 căn nhà còn do các ngân hàng làm chủ, có nghĩa những căn nhà bị xiết chưa bán được (REO: Real Estate Owned).
Theo Zillow, đối với mỗi yếu tố trong 10 sự đo đạc được sử dụng để tính chỉ số tình trạng thị trường, mỗi vùng được cho một điểm theo một thang điểm liên tục từ 0 đến 10, với điểm 10 được dành cho giá trị lành mạnh nhất và điểm 0 dành cho vùng ít lành mạnh nhất trong số tất cả các vùng ở Hoa Kỳ với các dữ kiện được cung cấp. Những điểm này sẽ được tính trung bình và rồi so sánh con số trung bình với thang điểm từ 0 đến 10. Kết quả trở thành Chỉ Số Thị Trường Lành Mạnh. Ðể bảo đảm có đủ các dữ kiện được cung cấp, chỉ những vùng với những dữ kiện từ ít nhất 5 sự đo đạc mới được tính điểm.
Ảnh hưởng tới sự lành mạnh của thị trường địa ốc không phải chỉ liên quan đến số cung và số cầu của người mua và người bán. Nó cũng liên quan đến giới đầu tư địa ốc. Hai trong số các thị trường tệ hại nhất cũng là những thị trường từng có hoạt động tấp nập của giới đầu tư địa ốc. Các thành phố Phoenix của Arizona và Las Vegas của Nevada, được coi như ở trong số các thị trường ít lành mạnh nhất, phần lớn vì sự tăng giá nhanh chóng do nhu cầu của giới đầu tư. Ngày nay, tại Phoenix, có rất nhiều nhà bán trên thị trường (tăng 40% so với một năm trước đây). Tuy nhiên, không rõ đó là do giới đầu tư bán ra hay các chủ nhà đã thu được một ít tích sản và bây giờ đang quyết định dọn đi.
