(RealtyTimes) – Chúng ta biết chắc rằng hiện giờ có rất nhiều sinh viên mắc nợ tiền vay để đi học. Nhưng chúng ta không biết và không biết chắc là nợ nần đó ảnh hưởng như thế nào đối với thị trường nhà đất – kể cả hiện tại lẫn trong tương lai.
(Hình minh họa: Joe Raedle/Getty Images)
Tổng số nợ nần để trả học phí thật đáng kinh ngạc. Theo ước lượng của Phòng Bảo Vệ Tài Chánh Người Tiêu Thụ (CFPB: Consumer Financial Protection Bureau), con số đó lên tới $1,200 tỉ trong Tháng Năm 2013, và đó là một con số hiện đang gia tăng nhanh chóng, với nhịp độ khoảng 20%. Cũng trong thời kỳ đó, nợ thẻ tín dụng chỉ tăng khoảng 2%. Nợ thời sinh viên hiện nay là loại nợ nần lớn hàng thứ nhì của giới tiêu thụ, chỉ kém nợ thế chấp nhà.
Theo tạp chí Forbes Magazine (Tháng Tám 2013), khoảng 2 phần 3 những người sắp tốt nghiệp các trường đại học sẽ mắc nợ tiền học. Con số trung bình là vào khoảng $27,000. Ở đây không phải chỉ đề cập tới các trường đại học 4 năm. Trong số các sinh viên đang hoàn tất các chứng chỉ tại các trường đại học cộng đồng trong năm 2008, 38% đã tốt nghiệp với nợ nần. Tại những trường đại học tư hoặc chương trình học hai năm, trên 90% sinh viên mắc nợ. Gánh nặng nợ nần tại một trường công hai năm trung bình là $7,000.
Ngoài ra, nợ nần thời sinh viên, nói chung, có vẻ không tốt đẹp lắm. Theo một bài báo trên tờ Wall Street Journal, tỉ lệ không trả nợ thời sinh viên hầu như gấp đôi tỉ lệ trước đây người ra nghĩ. Cuộc nghiên cứu vạch rõ rằng con số chính thức là 17% những món nợ thời sinh viên trễ hạn trả nợ ít nhất ba mươi ngày. Nhưng nhiều món vay thời sinh viên – khoảng một nửa – hiện giờ vẫn chưa ở trong tình trạng phải trả nợ, bởi vì người vay vẫn còn đang đi học, hoặc đang ở trong thời kỳ “ân huệ,” họ không phải thực hiện những kỳ thanh toán. Nếu bạn tính tỉ lệ những món vay không trả nợ đối với các món vay hiện phải trả nợ, tỉ lệ trên tăng lên tới 31%. (Ðể so sánh, tỉ lệ không trả nợ về tiền vay mua xe vào khoảng 8%).
Vậy tất cả những điều trên liên quan đến thị trường địa ốc như thế nào? Nhiều người đã nhận thấy rằng sự gia tăng trong nợ nần thời sinh viên trùng hợp với một sự sụt giảm trong con số những người mua nhà lần đầu. Kể từ năm 2011, những người mua nhà lần đầu chỉ chiếm chưa tới 40%, trong khi tỉ lệ hơn 40% là con số quen thuộc từ bao nhiêu năm nay. Trong năm 2014, chỉ có 33% những vụ chuyển nhượng liên quan tới những người mua lần đầu. Ðó là tỉ lệ thấp nhất kể từ năm 1987.
Vì mối tương quan không nhất thiết là một mối tương quan nhân quả, nhưng điều đó cũng cho thấy rằng thành phần những người mắc nợ tiền học phù hợp một cách lạ lùng với thành phần những người mua nhà lần đầu điển hình. Họ cũng là nhóm người đang trì hoãn việc thành lập gia đình.
Trong Tháng Chín 2014, tờ Wall Street Journal báo cáo về một cuộc nghiên cứu của công ty tham vấn địa ốc John Burns tiên đoán rằng ảnh hưởng của nợ nần thời sinh viên có thể giảm những vụ mua bán trên toàn quốc hàng năm khoảng 8%. Báo cáo ước lượng rằng cứ $250 một tháng về nợ tiền học lại giảm bớt khả năng mua nhà khoảng $44,000, và rằng khoảng 35% những gia đình dưới 40 tuổi phải thanh toán nợ tiền học hàng tháng trên $250, so với khoảng 22% gia đình trong năm 2005. Báo cáo của John Burns ước lượng rằng khoảng 308,000 những vụ mua nhà đã không thành hình bởi vì nợ nần thời sinh viên với những khoản thanh toán hàng tháng lên tới $500.
Kinh tế gia Harvard, ông Larry Summer, cựu chủ tịch Hội Ðồng Kinh Tế Quốc Gia của Tổng Thống Obama, đã nói rằng một yếu tố quan trọng kềm hãm sự hồi phục là nhu cầu sở hữu nhà bị giới hạn, một phần vì sự thành lập gia đình chậm lại. Ông Summer tin rằng thủ phạm phía sau là nợ nần thời đi học.
Tuy nhiên, những cuộc nghiên cứu khác cho rằng tình trạng có thể không tệ như vậy. Theo nghiên cứu của vài nhà kinh tế tại Hội Ðồng Dự Trữ Liên Bang, tuy những người mắc nợ tiền học trì hoãn việc sở hữu nhà, nhưng tới tuổi 35 tỉ lệ sở hữu nhà giống nhau. Do đó, các nhà kinh tế trên cho rằng đối với những người có trình độ học vấn đại học, nợ tiền học có thể ảnh hưởng tới thời điểm sở hữu nhà hơn là vấn đề cuối cùng người ta có đạt tới đó hay không.
Tóm lại, ít có gì phải nghi ngờ rằng sự gia tăng trong nợ nần thời sinh viên đã có một ảnh hưởng lên thị trường địa ốc. Tình trạng đó đã hạ thấp tỉ lệ những người mua nhà lần đầu, và dĩ nhiên ảnh hưởng tới sự cải tiến thị trường. Nhưng đừng vội loại họ ra. Thời cơ của họ sẽ tới. (n.n.)
