Vấn đề thêm phức tạp nếu món nợ thế chấp nhiều hơn trị giá căn nhà
Nếu một cặp chưa kết hôn khi họ mua một căn nhà, một vụ phân chia tài sản trong tương lai là điều dễ xảy ra, và họ nên đồng ý trước khi mua về chuyện căn nhà sẽ được xử trí như thế nào nếu điều đó xảy ra. Nếu họ không thể đồng ý về chuyện đó, họ nên xét lại vấn đề liệu họ có nên sống chung hay không.
Bán căn nhà là cách cắt đứt quan hệ nhanh chóng và gọn gàng. (Hình minh họa: Joe Raedle/Getty Images)
Bán căn nhà là cách cắt đứt quan hệ nhanh chóng và gọn gàng. Vấn đề duy nhất là việc quyết định số tiền thu được sẽ được phân chia như thế nào, mặc dù điều này cũng có thể gây bất đồng khi nó không được thỏa thuận từ trước. Trừ phi hai người có thể đồng ý chấp nhận việc phân xử của một phe thứ ba đứng trung lập, công việc sẽ phải được giao cho các luật sư để thương lượng, tới lúc đó các phí tổn bắt đầu chồng chất.
Một đường lối mà một phe thứ ba có thể sử dụng là phân chia số tiền thu được, sau khi trừ chi phí, theo sự đóng góp của mỗi bên vào trị giá thuần của căn nhà (equity), tức trị giá của căn nhà trừ đi số tiền thế chấp mà họ còn nợ.
Chẳng hạn, giả sử cặp vợ chồng đã trả $100,000 để mua một căn nhà, mượn một món thế chấp $80,000, trả $20,000 tiền đặt cọc cộng với $3,000 về các phí tổn định cư, và bán căn nhà sau năm năm, khi kết toán món vay là $74,000. Tổng cộng các số tiền đóng góp của đôi bên cho trị giá căn nhà thuộc về họ (equity) vào lúc bán nhà gồm $23,000 tiền mặt khi mua nhà, cộng với $6,000 khi giảm bớt món nợ. Nếu một bên đã đóng góp 60% số tiền mặt và trả 40% các chi phí, phần chia của bên đó trong số tiền thực sự thu được sẽ là [0.6 x 23,000 + 0.4 x 6,000] chia cho 29,000, hay 56%.
Khi một bên giữ lại căn nhà, vấn đề có thể trở nên phức tạp:
Trường hợp rất thường xảy ra là một trong hai bên muốn ở lại căn nhà. Trong trường hợp như vậy, đường lối gọn gàng nhất là để cho bên ở lại trả cho bên ra đi phần trị giá thuần của bất động sản thuộc về bên ra đi. Ðiều này đòi hỏi phía ở lại phải có đủ tiền mặt cho mục tiêu đó. Hai bên cũng phải đồng ý về chuyện phần sở hữu của mỗi người sẽ được tính toán như thế nào, và căn nhà được định giá như thế nào. Bởi vì bất động sản không được bán, trị giá của nó phải được căn cứ vào một vụ đánh giá nhà, điều đó hỏi các bên phải đồng ý về chuyện lựa chọn người đánh giá nhà, ai sẽ trả phí tổn cho việc đó.
Một cuộc chia tay gọn gàng cũng đòi hỏi rằng phía ra đi sẽ được loại ra ngoài bất cứ bổn phận trả nợ thế chấp nào hiện nay. Ðiều này có nghĩa phía ở lại phải có đủ lợi tức và tín dụng cần thiết để tái tài trợ món thế chấp dưới tên của mình.
Khi một bên giữ căn nhà nhưng không thể trả hết số tiền đáng lẽ phải trả cho bên ra đi:
Thường thường, bên ở lại căn nhà không có tiền để trả hết cho bên ra khỏi căn nhà. Trị giá thuần của căn nhà mà họ làm chủ càng nhiều, phe ở lại càng cần nhiều tiền mặt cho mục tiêu đó. Một món vay căn cứ và trị giá thuần của căn nhà (home equity loan) là điều không thực hiện được trừ phi cả đôi bên đều chịu trách nhiệm, điều mà phe ra đi hầu như chắc chắn không muốn.
Chấm dứt trách nhiệm của phe ra đi:
Trong hầu hết các trường hợp, phe rời khỏi căn nhà ít quan tâm tới chuyện đòi phần của mình trong trị giá thuần của căn nhà bằng chuyện chấm dứt trách nhiệm đối với món thế chấp. Nhiều trường hợp phe ra đi tin tưởng một cách sai lầm rằng họ hết trách nhiệm nếu phe ở lại đồng ý trên giấy tờ là sẽ đảm nhận hết trách nhiệm trả món nợ thế chấp. Họ bỏ qua sự kiện rằng ngân hàng cho vay không phải là một bên trong thỏa thuận của họ. Phe ra đi vẫn chịu trách nhiệm đối với các món thế chấp của họ trừ phi ngân hàng cho vay đồng ý loại họ ra.
Các ngân hàng cho vay không có lợi gì trong việc loại một bên ra khỏi món thế chấp. Vài ngân hàng có thể làm như vậy nếu phe ở lại căn nhà có một hồ sơ thanh toán hoàn hảo và có thể chứng minh bằng giấy tờ rằng họ hoàn toàn chịu trách nhiệm về những vụ thanh toán. Nhưng trong trường hợp tốt nhất, điều này đòi hỏi thời gian, có thể là một năm hay lâu hơn.
Giải pháp công bằng nhất:
Theo ông Jack Guttentag, một giáo sư danh dự về tài chánh tại trường Ðại Học Pennsylvania, giải pháp công bằng nhất là dành cho phe ở lại 14 tháng để thực hiện việc thanh toán theo sự dàn xếp, và để loại phe ra đi khỏi trách nhiệm trả nợ thế chấp. Nếu không, căn nhà phải được bán đi và trả dứt món nợ thế chấp.
Những phức tạp phát sinh do thị trường suy sụp:
Nếu căn nhà trị giá ít hơn kết toán món thế chấp khi cặp vợ chồng chia tay, điều rất dễ xảy ra nếu họ mua nhà trong thời gian 2005-2007 và tách ra vào thời gian hiện nay, các giải pháp có vẻ u ám. Căn nhà không thể bán được trừ phi các phe trả số tiền thiếu hụt. Nếu không bên nào muốn ở lại căn nhà và thực hiện việc thanh toán, giải pháp thay thế là cho xiết nhà, điều sẽ phá hoại tín dụng của cả đôi bên. Nếu một bên muốn ở lại căn nhà và tiếp tục thực hiện những vụ thanh toán, phe rời khỏi căn nhà tránh được vụ xiết nhà nhưng vẫn chịu trách nhiệm vô thời hạn về món vay mua nhà. (n.n.)
