(Motley Fool) – Theo các con số thống kê của Phòng Kiểm Kê Dân Số Hoa Kỳ (U.S. Census Bureau), hơn 86 triệu gia đình Mỹ hiện sinh sống trong những căn nhà mà họ làm chủ, và hầu hết những căn nhà đó vẫn còn nợ thế chấp. Nợ thế chấp nhà thường là chi phí lớn nhất của một gia đình, nhưng nó cũng có vài lợi ích về thuế, cho phép các chủ nhà khấu trừ thuế liên quan đến tiền lời thế chấp.
Hơn 86 triệu gia đình Mỹ hiện sinh sống trong những căn nhà mà họ làm chủ, và hầu hết những căn nhà đó vẫn còn nợ thế chấp. (Hình minh họa: Getty Images)
Hai loại nợ thế chấp có thể được trừ thuế
Sự miễn giảm thuế chính yếu mà các chủ nhà nhận được là họ được phép trừ tiền lời mà họ trả trên món vay mua nhà của họ. Sở thuế IRS công nhận hai loại thế chấp khác nhau khi quyết định các giới hạn trong việc khấu trừ tiền lời nợ thế chấp.
Tiền nợ để mua nhà là nợ thế chấp mà bạn đã vay mượn để mua, xây dựng, hoặc cải thiện đáng kể căn nhà chính của bạn hoặc một căn nhà thứ nhì, như một bất động sản để nghỉ hè. Giới hạn đối với kết toán món nợ mua nhà là $1 triệu cho mọi người đóng thuế, ngoại trừ những người kết hôn nhưng khai thuế riêng, có một mức giới hạn là $500,000. Tiền lời trên số tiền nợ lên tới giới hạn trên có thể được trừ thuế.
Mặt khác, tiền vay căn cứ vào phần trị giá căn nhà thuộc về bạn (Home Equity Debt) là nợ thế chấp được sử dụng cho bất cứ mục tiêu nào khác. Nếu bạn vay một món thế chấp để trả món nợ khác hoặc để chi tiêu vào những thứ không phải là những cải thiện đáng kể cho căn nhà của bạn, khi đó IRS sẽ coi đó như Home Equity Debt. Giới hạn đối với Home Equity Debt thấp hơn nhiều, với một mức tối đa là $100,000. Quan trọng hơn đối với hầu hết những người vay tiền, Home Equity Debt không thể vượt quá con số sai biệt giữa trị giá thị trường hợp lý của căn nhà và tiền nợ mua nhà còn phải trả.
Một điểm then chốt cần biết là việc tái tài trợ một món thế chấp không thay đổi bản chất của món nợ đối với mục tiêu trừ thuế. Ðặc biệt, một món thế chấp được tái tài trợ vẫn được coi như món nợ mua nhà lên tới kết toán món nợ chính mà người vay còn phải trả vào lúc tái tài trợ.
Những gì được coi như tiền lời?
Yếu tố quan trọng khác trong việc quyết định tiền lời thế chấp có thể được trừ thuế là tính toán những gì được coi như tiền lời. Khoản thanh toán hàng tháng bao gồm việc thanh toán nợ chính và tiền lời, và chỉ phần tiền lời mới được trừ thuế. Nhưng một vài thứ khác cũng được trừ thuế.
Chẳng hạn, thường bạn có thể trừ chi phí cho những điểm mà bạn trả khi lúc đầu bạn nhận một món thế chấp. Nếu đủ điều kiện, các chi phí trên có thể được khấu trừ trong năm mà bạn trả chi phí. Trong trường hợp tệ nhất, bạn sẽ phải chia số tiền cho thời hạn trả nợ thế chấp của bạn và chỉ được trừ một phần mỗi năm.
Ngoài ra, các chủ nhà được phép coi bất cứ lệ phí bảo hiểm thế chấp tư nào mà ngân hàng cho vay của họ đòi hỏi như tiền lời thế chấp có thể được trừ thuế. Ðiều khoản đặc biệt này hiện được dự trù sẽ hết hạn vào cuối năm 2016, nhưng các chủ nhà có thể yên tâm là họ có thể sử dụng điều khoản này cho cả hai năm khai thuế 2015 và 2016.
Cuối cùng, điều quan trọng là bạn phải nhớ rằng nhiều ngân hàng thế chấp đòi hỏi người vay phải thực hiện những kỳ thanh toán phụ trội để trang trải thuế bất động sản liên quan đến căn nhà của họ. Các khoản thuế tiểu bang và thuế địa phương mà chủ nhà phải trả trên bất động sản cũng được khấu trừ khi người đóng thuế sử dụng một điều khoản khác của luật lệ về thuế. Nếu ngân hàng thế chấp của bạn thu những khoản tiền đó để nộp thuế nhân danh bạn, khi đó bạn sẽ nhận được thông tin do ngân hàng cung cấp. Nhiều ngân hàng cho vay sẽ đặt các thông tin đó trong một khung trên mẫu 1098 cùng với những khoản thanh toán tiền lời được báo cáo của bạn.
Việc sở hữu nhà là điều mà hàng triệu người Mỹ khao khát, và các lợi ích về thuế trong việc vay tiền thế chấp giúp cho nhiều người Mỹ có thể biến giấc mơ làm chủ một căn nhà thành sự thật. (n.n)
