Luật Sư tại California và Washington. Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Ðịnh Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo Di Chúc và Tín Mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708, điện thoại: (714) 531-7080, website: www.lylylaw.com.
Luật Sư LyLy Nguyễn
Trong Luật Tài Sản Hoa Kỳ ngoài những luật lệ chuyển chủ quyền cho thừa kế sau khi chết hoặc trong đời người tài sản đổi chủ qua việc mua bán địa ốc, còn có luật lệ liên hệ đến trao quyền xử dụng nhà cửa qua sự thuê mướn (leasing). Vấn đề thuê mướn chỗ cư ngụ dù mướn ngắn hạn một ngôi nhà ở (residential premise) hay một căn chung cư (apartment) hay thuê dài hạn một văn phòng thương mại (office) đều có ảnh hưởng đến đời sống một số đông đồng hương Việt Nam trên đất Mỹ.
Thuê mướn thực ra là một hình thức chia sẻ quyền xử dụng bất động sản theo đó chủ (landlord hay lessor) trao quyền cho người mướn (tenant hay lessee) được chiếm hữu nhà đất của mình suốt thời gian đã giao kết trước. Dĩ nhiên trong cuộc sống ai cũng đều quen thuộc với chuyện thuê mướn nhà cửa nhưng ít ai để ý đến quan niệm chia sẻ quyền xử dụng tài sản giữa chủ và người mướn được luật định dựa trên cả hai môn luật tài sản và luật khế ước. Luật về liên hệ giữa chủ và người thuê từ trước tới nay đã đổi nhiều, đặc biệt hai thay đổi có ảnh hưởng quan trọng đến luật hiện hành, thứ nhất là các điều luật về thuê mướn nhà cửa chuyển từ căn bản sở hữu tài sản sang căn bản có chứa đựng thành phần khế ước, và thứ hai là gia tăng các điều luật điều hành giao kèo giữa chủ và người mướn. Trước đây việc thuê mướn nhà cửa đất đai được coi như chuyển nhượng quyền sử dụng dưới luật tài sản có từ thời trước bên Anh. Theo tinh thần luật đó người chủ nhường quyền cư ngụ tại ngôi nhà đó lại cho người mướn trong thời gian ký kết với điều kiện trả tiền mướn sòng phẳng cùng tuân theo những điều kiện bắt buộc do thỏa thuận trước. Như vậy tuy liên hệ thuê mướn khởi nguồn từ sự đồng ý giữa chủ và người thuê nhưng chính yếu vẫn liên quan đến chuyển quyền chiếm hữu tài sản chứ không liên quan đến quyền hạn ấn định theo khế ước. Do đó bổn phận căn bản của chủ là trao nhà đất đó trong một thời gian có hạn định và bổn phận căn bản của người mướn là trả tiền và hoàn lại cho chủ khi việc thuê mướn chấm dứt. Ngoài những phận sự kể trên luật pháp áp đặt rất ít điều kiện ràng buộc khác cho cả đôi bên.
Thời xưa người ta hay cho mướn đất để trồng trọt hoa màu nhưng bây giờ việc canh tác để sinh sống đã lỗi thời. Ngày nay thuê mướn nhà cửa đất đai tư nhân để ở hay để hoạt động thương mại thông dụng hơn là thuê mướn nông trại. Điển hình đồng bào Việt Nam trong những ngày đầu tiên lìa xa quê hương đặt chân ra hải ngoại hầu hết đều trải qua một thời phải ở thuê trước khi tạo dựng được cơ đồ để làm chủ ngôi nhà của chính mình hoặc mở cơ sở làm ăn buôn bán, chỉ có một số rất ít ở những tiểu bang đất rộng người thưa mới mở nông trại nhưng họ thường mua đất chứ không có ai thuê đất. Thuê mướn nhà ở nhất là tại những chung cư vùng đông dân người mướn bị lệ thuộc vào chủ việc duy trì tình trạng căn nhà, duy trì an ninh trật tự trong toàn cư xá cùng việc cung cấp tiện nghi điện nước hay hơi nóng. Trên thị trường gia cư tại các thành phố đông dân cư đặc quyền ưu đãi cho người ở thuê rất hạn chế. Chung cư cho mướn có tính cách thương mại nên đôi bên phải thương lượng và ký kết với nhiều chi tiết tỉ mỉ hơn là theo luật thuê mướn thời trước. Thay đổi này đã khiến tòa án và các nhà làm luật nghĩ khác về liên hệ giữa chủ và người thuê nhất là kể từ thập niên 1960 trở đi có sự xuất hiện của các dịch vụ cố vấn pháp luật cho người nghèo lẫn các phong trào hoạt động tranh đấu nhân quyền, thêm vào nhận thức về tình trạng khủng hoảng gia cư giữa các yếu tố xã hội khác. Kết quả đưa đến quan điểm luật pháp về thuê mướn nhà cửa chuyển từ thuần túy nhượng quyền sở hữu sang quan hệ mang tính chất khế ước, ít ra đối với việc thuê mướn gia cư luật pháp kiểm soát những điều khoản giao kèo chặt chẽ hơn.
Có lẽ phần thay đổi quan trọng nhất là trách nhiệm của chủ với tình trạng của căn nhà đó. Trước đây theo thông lệ giao kèo thuê mướn gia cư được coi như trao quyền cư ngụ nên việc trao quyền đó được kể như hoàn tất khi chủ trao chìa khóa nhà cho người mướn. Vì thế chủ có nhiệm vụ giao nhà nhưng nhưng không có nghĩa là bắt buộc phải giao căn nhà đó trong tình trạng có thể ở được. Chẳng hạn như chủ nhà không cung cấp nước nóng hay hơi nóng vào mùa Đông thì người mướn cũng đành phải chịu dù cho bất hạnh. Dĩ nhiên nếu chủ khóa căn nhà lại ngăn không cho người mướn chiếm ngụ hay nói một cách khác nếu chủ nhà trục xuất (evicted) thì người mướn không còn bị ràng buộc vào giao kèo nữa. Tương tự nếu chủ nhà làm một điều gì khiến căn nhà không ở được nữa tức là chủ nhà đã trục xuất ngầm (constructively evicted), người mướn có quyền trả nhà và hủy bỏ giao kèo. Điều này phù hợp với quan niệm căn bản của luật tài sản là chủ nhà đã không thi hành giao quyền cư ngụ căn nhà đó. Tuy nhiên trục xuất ngầm không phải là đền bù có lợi gì cho người mướn. Đầu tiên hết căn nhà phải trong tình trạng hoàn toàn không ở được, người mướn có thể bị thiệt vì sau đó kể như thua kiện nếu tòa xử là ở được. Thứ nhì, người mướn nếu không ở được thì phải dọn đi tìm nhà khác là một điều không mấy dễ dàng nếu sống ở một thành phố đông dân.
Trước đây theo thông lệ giao kèo thuê mướn gia cư được coi như trao quyền cư ngụ nên việc trao quyền đó được kể như hoàn tất khi chủ trao chìa khóa nhà cho người mướn. Vì thế chủ có nhiệm vụ giao nhà nhưng nhưng không có nghĩa là bắt buộc phải giao căn nhà đó trong tình trạng có thể ở được. (Hình minh họa: Brendon Thorne/Getty Images)
Án lệ chính về thay đổi luật thuê mướn là vụ Javins v. First National Realty Corp., vào năm 1970 tại tòa phá án thủ đô Washington D.C. Vụ này là một phần trong loạt kiện tụng do các luật gia khởi xướng để đòi quyền lợi cho những người thuê mướn. Chủ nhà là công ty First National Realty tìm cách trục xuất người mướn vì không trả tiền. Người mướn nhìn nhận quả thật không trả tiền thuê nhưng có lý do là để khấu trừ vào tiền sửa chữa những hư hỏng trầm trọng trong căn nhà mà chủ không chịu sửa. Tòa án trước hết nhận ra là vụ án cần được xử với luật mới. Nếu coi giao kèo thuê mướn căn nhà này như chuyển quyền chiếm hữu tài sản thì chỉ có nghĩa trong xã hội canh nông thời trước nhưng đối với việc thuê mướn nhà ở thì khác hẳn, hiển nhiên phải xét xử như một giao kèo. Luật Khế Ước bảo vệ người tiêu thụ được diễn giải như một hãng sản xuất phải bảo đảm phẩm chất và an toàn trong việc xử dụng sản phẩm bán ra; nguyên tắc này cũng áp dụng với nhà cho thuê tương tự như một sản phẩm. Tòa cho áp dụng điều kiện bảo đảm cư ngụ được theo đó chủ phải duy trì căn nhà ở được theo các điều luật ấn định. Theo sau vụ Javins các tòa án khắp liên bang áp dụng luật trên. Nhiều tiểu bang đã dùng các điều luật địa phương về an toàn nhà cửa làm tiêu chuẩn trong khi các tiểu bang khác ra điều lệ một cách tổng quát hơn và ấn định rằng gia cư phải thích hợp cho sự sinh sống của loài người. Vài nơi điều luật này áp dụng cho tất cả mọi nhà ở, còn các nơi khác chỉ áp dụng cho các chung cư cho thuê mướn mà thôi.
Vì luật lệ bảo đảm an toàn nơi nhà cho thuê liên quan nhiều đến luật khế ước hơn là luật tài sản, một câu hỏi hợp lý được đặt ra là trong giao kèo thuê mướn mỗi bên được quyền ấn định ra sao, có thể loại bỏ điều kiện bảo đảm tình trạng ở được của căn nhà không? Theo nguyên tắc ấn định dưới Luật Khế Ước và Luật Tài Sản hiện tại, câu trả lời thường là không. Ngược lại chủ nhà có thể dùng mánh khóe để loại trừ bổn phận bảo đảm trên bằng cách thêm vào một vài điều kiện khước từ dưới dạng một điều khoản trong tờ giao kèo thuê mướn in sẵn mà ít người mướn có đủ hiểu biết hay có đủ quyền hạn để yêu cầu loại bỏ các điều khoản bất lợi đó. Vì lý do sự bảo đảm luật định là một phần của khế ước, những biện pháp đền bù cho người mướn cũng được tăng thêm. Trong vài vụ người mướn được quyền chọn giải pháp dọn đi và chấm dứt giao kèo. Nhưng người mướn cũng có thể áp dụng biện pháp khác là kiện chủ nhà đòi bồi thường vì vi phạm không thực thi bảo hành hoặc người mướn có quyền sửa rồi trừ (repair and deduct) tức là tự sửa chữa lấy những hư hỏng mà chủ nhà không chịu sửa rồi trừ tốn phí sửa chữa đó vào tiền thuê. Người mướn cũng có quyền khai những hư hỏng để từ chối trả tiền mướn, và nếu bị chủ nhà kiện thì dùng cớ hư hỏng đã khai vi phạm bảo hành để biện hộ. Nếu tòa đồng ý chung cư không đủ điều kiện cư ngụ thì lúc ấy người mướn có quyền ở khỏi trả tiền cho đến khi nào những hư hỏng được sửa chữa thỏa đáng.
Tuần tới chúng tôi tiếp tục mục tìm hiểu luật tài sản Hoa Kỳ với trường hợp chính phủ trưng dụng bất động sản vào công ích. Cũng như thường lệ, người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ hoàn toàn được xử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quý độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quý vị.
Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở địa chỉ 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708, điện thoại: (714) 531-7080; website: www.lylylaw.com.
