Giải đáp thư độc giả về địa ốc thương mại

Luật Sư LyLy Nguyễn

Luật sư tại California và Washington. Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 11, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo di chúc và tín mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708. Điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington. Điện thoại: (360) 633-8880, website: www.lylylaw.com.

Tuần qua chúng tôi có nhận được thư của nhiều độc giả nêu một số thắc mắc về luật địa ốc thương mại Hoa Kỳ. Nhận thấy những câu hỏi này có ích cho đồng hương Việt Nam nên chúng tôi xin trình bày phần giải đáp sau đây và xin miễn phúc đáp bằng thư riêng:

1-Hỏi: Tôi đang định mua một dãy nhà để cho thuê làm trung tâm mua sắm nhỏ nhưng không hiểu thể thức cho thuê cơ sở thương mại áp dụng ra sao? (Bà Sâm – Garden Grove, CA)

Đáp: Thông thường nói chung về thuê mướn địa ốc thương mại thì người thuê phải trả một khoản tiền thuê căn bản hàng tháng tính theo diện tích bằng feet vuông (sq/ft) của cửa tiệm thỏa thuận trong hợp đồng với giá mỗi feet vuông. Tùy từng nơi có một số giao kèo thuê mướn còn buộc người thuê phải chia một số phần trăm lợi tức hàng tháng trước thuế. Lại cũng có nơi khác còn đòi thêm một phần tiền sở phí bảo trì như cắt cỏ hay đổ rác hoặc một phần tiền thuế của khu vực đó. Nói tóm lại tổng số tiền thuê hàng tháng hoàn toàn do thương lượng giữa chủ cơ sở và người thuê.

2-Hỏi: Trước khi mua một cơ sở thương mại làm cách nào để biết tình trạng môi trường ngoại vi được hợp lệ? Tôi có cần để tâm đến vấn đề này không? (Ông Nguyễn Hải – Westminster, CA)

Đáp: Vấn đề hợp lệ môi trường ngoại vi rất quan trọng không những với nhà dân chúng cư ngụ mà còn cả với các cơ sỏ thương mại vì nếu không biết để chính quyền phát giác ra nhà cửa hay đất đai chung quanh bị ô nhiễm các độc chất có liệt kê thì chủ nhân sẽ bị phạt và bắt buộc tẩy uế với phí tổn nặng không lường trước được có khi lên đến bạc triệu. Do đó trước khi mua cơ sở thương mại ông nên yêu cầu chủ bán xác nhận bằng giấy tờ liệt kê vụ ô nhiễm độc chất nếu xẩy ra dù đã lâu. Ít nhất ông cũng nên xin một bản báo cáo về tình trạng ngoại vi (Phase One Environmental Report) do cơ quan kiểm soát ngoại vi địa phương cung cấp để có thể yên tâm mà ký kết. Tốt hơn hết chính ông nên đích thân liên lạc với bộ y tế (health department) hay cơ quan kiểm soát ngoại vi (environment agency) của tiểu bang tìm hiểu những vấn đề được báo động tại địa phương để nắm vững được tình trạng ngoại vi cho chắc ăn. Ngoài ra ông mướn chuyên viên kiểm tra cũng là một điều tốt để tránh khỏi những rắc rối về sau.

3-Hỏi: Tôi đang tính mua một cơ sở thương mại để cho thuê nhưng dẫy nhà đó hiện có nhiều người đang mướn mở tiệm nhỏ, vậy sau khi mua tôi đuổi họ có được không? (Ông Trần Ngọc Thạch – Dallas, TX)

Đáp: Theo luật ông không có quyền đuổi vì các chủ tiệm nhỏ này đang thi hành hợp đồng thuê mướn hợp lệ với chủ cũ nên tòa án thường xử cho họ được tiếp tục thuê cho tới khi mãn giao kèo bất kể ai là chủ cơ sở thương mại này. Tốt hơn hết ông nên hỏi người chủ cơ sở trước khi mua để nắm vững tình trạng hợp pháp của các hợp đồng thuê mướn đã ký kết và nên tham khảo với luật sư chuyên môn để tìm cách giải quyết với từng chủ mướn dựa trên tình trạng hợp pháp của họ.

4-Hỏi: Tôi mới mua một cơ sở thương mại thì cần có những loại bảo hiểm nào? (Ông Nguyễn văn Thức – Orlando, FL)

Đáp: Ông cần mua bảo hiểm che chở hư hại tài sản (property damage insurance) để phòng trường hợp cơ sở bị hỏa hoạn hay vì nguyên nhân tai biến nào khác. Hơn nữa ông còn phải có bảo hiểm liên đới trách nhiệm (public liability coverage) giúp bồi thường những người rủi ro bị thương tích trong ranh giới cơ sở của ông. Ngoài ra ông nên có bảo hiểm lợi tức cho thuê bị gián đoạn (rental interruption coverage) để ông không bị mất tiền thuê hàng tháng khi cơ sở phải đóng cửa sửa chữa vì hỏa hoạn hay thiên tai.

5-Hỏi: Tôi có cần mướn luật sư trong việc mua bán hay thuê mướn cơ sở địa ốc hay không? (Bà Kim Hoa – Fountain Valley, CA)

Đáp: Nếu bà mua hay bán một cơ sở thương mại có được luật sư cố vấn thì vẫn tốt hơn vì luật sư sẽ giúp soạn thảo hay sửa đổi hợp đồng mua bán sao cho quyền lợi của thân chủ được bảo vệ tối đa trước luật pháp. Hơn nữa luật sư còn giúp kiểm soát bảo hiểm văn tự chủ quyền (title insurance) phòng ngừa trường hợp có tranh chấp ranh giới không minh bạch. Ngoài ra luật sư còn truy xét các văn kiện giao dịch trước khi đóng hồ sơ giao nhà và chuyển chủ quyền đem lại yên tâm cho thân chủ.

6-Hỏi: Khi mua một cơ sở địa ốc thì ai phải trả tiền hoa hồng cho môi giới và trả lúc nào? (Ông Thuận – San Jose, CA)

Đáp: Thông thường phía chủ bán phải thanh toán tiền hoa hồng cho môi giới nhưng cũng có trường hợp bên mua hoặc cả hai bên cùng chịu chung tiền chấm (thù lao tính theo phần trăm giá bán) tùy theo thương lượng trước đó. Điều quan trọng phải có ký kết trên giấy tờ giữa hai bên được ghi rõ ràng trong giao kèo đăng ký bán nhà (listing agreement). Số tiền này được thanh toán trong ngày ký kết đống hồ sơ, nếu không có giao kết trên giấy tờ thì môi giới không đòi được tiền chấm.

7-Hỏi: Mua một cơ sở địa ốc có cần phải cho đo đạc vẽ lại bản đồ không? (Bà Thiên Thanh – Dallas, TX)

Đáp: Thường thì nên cho đo và vẽ lại bản đồ mới là một điều tốt vì giúp bà biết rõ những gì mình mua. Giả sử bản đồ mới được đo cùng vẽ trong vòng vài năm thôi mà chủ cũ xác nhận không có gì thay đổi nhiều thì luật sư có thể khuyên bà không cần khảo sát lại cho bớt một khoản tốn phí. Nếu mua nhà bằng tiền vay của ngân hàng hay công ty tài trợ địa ốc thì các hãng này thường cho người đến làm một cuộc khảo sát nhỏ để báo cáo tình trạng ngôi nhà xem có tương đương với giá thị trường không để họ tính toán số tiền cho vay tối đa là bao nhiêu. Tuy không đầy đủ chi tiết bằng cuộc khảo sát chính thức nhưng ít ra cũng đủ yếu tố để luật sư cố vấn nên mua cơ sở đó hay không.

8-Hỏi: Tôi mới mua một cơ sở thương mại để cho thuê, như vậy tôi có thể đứng tên chính thức một mình trong văn tự chủ quyền được không? (Cô Kim Thanh – Falls Church, VA)

Đáp: Dĩ nhiên cô có quyền để tên chính thức trong văn tự chủ quyền cơ sở mới mua nhưng nếu khôn ngoan hơn thì cô nên lập thành một công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) và đặt tên thương mại cho công ty. Tuy làm như vậy sẽ có nhiều giấy tờ rắc rối và tốn kém hơn một chút nhưng cô hạn chế được trách nhiệm liên đới cá nhân nếu chẳng may có người bị thương tích xảy ra trong ranh giới cơ sở của cô. Vì hạn chế được trách nhiệm cá nhân trong việc bồi thường nên giảm đi được hiểm họa mất trắng tài sản lẫn trương mục cá nhân trong ngân hàng trường hợp phía nạn nhân được tòa xử thắng kiện. Ngoài ra luật sư của cô sẽ sắp xếp những tài sản thương mại thành nhiều hình thức tổ hợp khác nhau để che chở mọi mặt đối phó với bất cứ tình huống rủi ro nào xẩy ra bất chợt.

Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.

Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với LyLy Nguyễn, Esq. tại văn phòng chính ở địa chỉ 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, CA 92708, điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington, điện thoại: (360) 633-8880, website:lylylaw.com. (Luật Sư LyLy Nguyễn)

Lưu ý: Để mở âm thanh, xin bấm vào nút muted icon imagephía góc phải bên dưới của khung video.

Comment Disclaimers / Policy

Báo Người Việt hoan nghênh quý vị độc giả đóng góp và trao đổi ý kiến. Chúng tôi xin quý vị theo một số quy tắc sau đây:

Tôn trọng sự thật.
Tôn trọng các quan điểm bất đồng.
Dùng ngôn ngữ lễ độ, tương kính.
Không cổ võ độc tài phản dân chủ.
Không cổ động bạo lực và óc kỳ thị.
Không vi phạm đời tư, không mạ lỵ cá nhân cũng như tập thể.

Tòa soạn sẽ từ chối đăng tải các ý kiến không theo những quy tắc trên.

Xin quý vị dùng chữ Việt có đánh dấu đầy đủ. Những thư viết không dấu có thể bị từ chối vì dễ gây hiểu lầm cho người đọc. Tòa soạn có thể hiệu đính lời văn nhưng không thay đổi ý kiến của độc giả, và sẽ không đăng các bức thư chỉ lập lại ý kiến đã nhiều người viết. Việc đăng tải các bức thư không có nghĩa báo Người Việt đồng ý với tác giả.

Medicare và bảo hiểm y tế sở làm

Bảo hiểm của sở làm rất khác nhau và không theo một tiểu chuẩn nào nhất định vì tùy thuộc giao kèo mà họ ký với nơi quí vị làm việc..

Quy định về đơn miễn sự hiện diện bất hợp pháp

Những người làm đơn xin thị thực dù là thị thực để xin đi du lịch, du học hoặc xin di dân đều bị lệ thuộc vào điều luật 212 Inadmissibility Grounds.

Giá nhà ở Mỹ tăng vì thuế nhập cảng gỗ tăng

từ lâu chính phủ Hoa Kỳ đã áp đặt thuế quan đối với gỗ xẻ nhập cảng từ Canada, là loại gỗ mà giới xây dựng nhà tại Hoa Kỳ sử dụng với số lượng lớn.

Có nên sửa sang trước khi bán nhà?

Một cuộc nghiên cứu gần đây cho thấy rằng, hầu hết những người mua nhà - nhất là những người mua nhà lần đầu - muốn có một căn nhà mà họ có thể dọn vào ở ngay.

Liên quan giữa thực phẩm và ung thư

Chúng ta ai cũng biết “Bệnh tùng tại khẩu,” nghĩa là bệnh xuất phát từ miệng. Tuy nhiên, ít ai để ý đến cách ăn uống, mà thường ăn theo thói quen do tập quán, phong tục, địa lý và quốc gia...

Mặc ‘áo mưa’

Nếu biết cách chọn, giữ gìn, và sử dụng đúng cách, thường một “áo mưa” cũng đã đủ an toàn. Các “tai nạn” xảy ra thường là do chọn, cất giữ, sử dụng condom không đúng cách...

Wi-Fi và gọi điện thoại miễn phí

Wi-Fi là tên của một số các chuẩn về truyền thông không dây. Các chuẩn này cho phép các máy điện tử như máy tính hay điện thoại di động truy cập mạng Internet mà không cần dây.

Tối Cao Pháp Viện cho phép tiểu bang đánh thuế hàng mua trên Internet

Các tiểu bang có thể buộc người mua hàng qua Internet đóng thuế bán hàng, sau khi Tối Cao Pháp Viện Hoa Kỳ đưa ra một phán quyết hôm Thứ Năm, được coi là chiến thắng cho các tiểu bang.

Xôi mặn ngon bậc nhất Sài Gòn

Từ nhiều năm qua, quán Xôi Mặn vốn nổi tiếng với món xôi thơm, dẻo mà giá cả lại khá rẻ, nên đã thu hút đông đảo thực khách tới ăn tại chỗ hoặc mua về mỗi buổi chiều xuống.

Thử món bánh bao trong siêu thị H Mart ở Garden Grove

Ai cũng đến ngã tư đường Garden Grove và đường Magnolia để ăn súp đậu hủ, nhưng không nên bỏ qua tiệm bánh bao trong siêu thị H Mart.