Làm sao mua nhà để bán có lợi về sau?

Luật Sư LyLy Nguyễn

Luật sư tại California và Washington. Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 11, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo di chúc và tín mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708, điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington, điện thoại: (360) 633-8880. Website: www.lylylaw.com

Trong luật địa ốc Hoa Kỳ không có điều khoản nào ấn định vĩnh viễn giá trị của một bất động sản nên gia chủ khi bán nhà có quyền ra bất cứ giá nào bất kể lúc mua nguyên thủy đã trả bao nhiêu. Nếu bán cao hơn giá mua thì số tiền sai biệt được kể là tiền lợi vốn (capital gain) có ảnh hưởng về thuế. Như vậy chọn nhà ra sao hay lượng giá thế nào cho có lợi về sau?

Thông thường giá một ngôi nhà ít nhiều thường thay đổi hàng năm, tuy nhiên không hẳn gia chủ tự định giá được cho phù hợp theo giá thị trường vì nếu thách giá cao quá thì khó bán chẳng ai muốn mua. Trên thực tế cả kẻ bán lẫn người mua trong một dịch vụ mua bán nhà không ai tự định giá được theo thị trường mà phải dùng cách so sánh những ngôi nhà tương tự trong cùng khu vực. Đó là phương pháp của các chuyên viên lượng giá áp dụng mỗi khi muốn định giá một ngôi nhà nào cho hợp lý để gia chủ vừa có lợi và cũng để ngân hàng bằng lòng vì công ty tài trợ không bao giờ muốn cho vay một số tiền lớn hơn giá có thể bán được.

Mỗi năm tùy theo mãi lực địa ốc do ảnh hưởng của nhiều yếu tố như tình hình an ninh trong khu vực tốt hoặc kiểu nhà đẹp hấp dẫn nhiều khách muốn mua khiến giá trị ngôi nhà được tăng hơn bình thường. Nhiều ngôi nhà lên giá rất nhanh nhờ có ưu điểm được người thích mua chẳng hạn như nhà có vị trí riêng rẽ, chung quanh rộng rãi không quá gần nhà hàng xóm. Nhiều nhà khác cũng tăng giá vì nhiều người thích khi thấy vừa mắt họ sẵn sàng trả cao giá hơn. Dĩ nhiên khi chủ bán được lời nhiều thì họ cũng phải chịu thuế nặng hơn.

Mức độ lạm phát và tình trạng kinh tế trong toàn cộng đồng cũng gây ảnh hưởng quan trọng trong việc định giá nhà thí dụ như vật giá leo thang khiến phí tổn xây cất như vật liệu kiến trúc lẫn tiền mướn nhân công tăng thì giá nhà cũng tăng theo. Ngoài ra còn những yếu tố chính trị, kinh tế cùng yếu tố địa dư tạo cho giá nhà tăng vọt một cách bất thường thí dụ nhà ở các “điểm nóng” (nơi nhà tăng giá nhanh) của California ở San Jose, Orange County hay San Diego giá nhà tăng vùn vụt không ngừng trong vòng mười năm nay và có khuynh hướng còn tiếp tục tăng nữa. Thêm vào đó nhiều địa phương cần tăng thuế địa ốc lấy tiền cho ngân sách phát triển những dự án nào đó cho nên chính quyền sở tại lập đề nghị đưa ra cho dân chúng trong vùng bỏ phiếu chấp thuận. Dĩ nhiên khi thuế nhà tăng thì giá nhà cũng tăng theo.

Ngoài những điều kể trên còn có vô số lý do khác khiến giá nhà thay đổi hàng năm. Nhiều gia chủ chịu khó cải tiến sửa sang kiến trúc như xây thêm phòng ngủ, đổi mới phòng tắm, lót gạch quanh hiên nhà, săn sóc vườn tược trồng thêm hoa lá cây cảnh, đào hồ nuôi cá hay xây thác nước lẫn hòn non bộ khiến ngôi nhà càng ngày càng tăng thêm giá trị sau này dễ dàng hấp dẫn khách mua với giá cao đem lại nhiều lợi nhuận hơn là nhà không cải tiến mỗi ngày một cũ đi. Ngoài việc tân trang còn phải bảo trì những hư hỏng như thay mới mái nhà bị dột, thay mới hệ thống điều hòa không khí lỗi thời, trang bị hệ thống an ninh phòng hỏa hay báo động trộm cướp. Ngược lại nếu không cải tiến thì có hậu quả ngược lại là nhà bị mất giá vì tàn phế theo thời gian nhất là có hư hại do thiên tai bão lụt, động đất mà không sửa chữa hay nhà thiếu bảo trì cũ nát khiến kiến trúc bị hư hại lần mòn.

Giá trị một ngôi nhà còn tùy thuộc vào tình trạng kinh tế địa phương. Chẳng hạn một khu trước đây là rừng hoang cây cối mọc ngổn ngang nay bỗng được xây dựng phát triển thành một khu thương mại sầm uất khiến nhà cửa ở vùng lân cận bỗng trở thành có giá trị chắc chắn giá bán cao hơn trước gấp bội thí dụ nhà cửa gần khu phố Bolsa ở Little Saigon, California so sánh vài chục năm trước đây tới bây giá trị lên gấp cả mấy chục lần. Thí dụ khác một khu vực đang ở có đời sống bình yên trong lành nên lôi kéo dân chúng ở tiểu bang khác đổ về cư ngụ thì dĩ nhiên vùng đó nhà cửa sẽ lên giá vì số nhà hiện hữu trong vùng không đủ cung ứng theo đà phát triển dân số, mức cầu gia tăng hơn mức cung giá nhà sẽ tăng vọt. Ngược lại những vùng kinh tế xuống dốc, hãng xưởng làm ăn thất bại đi đến phá sản, nhân công bị sa thải hàng loạt, tỷ số thất nghiệp cao khiến nhiều người bỏ đi xứ khác làm ăn thì dĩ nhiên giá nhà tại địa phương đó xuống rất thấp. Thêm nữa địa điểm kế cận cũng ảnh hưởng đến giá trị nhà thí dụ nhà gần thị tứ, trường học, bãi biển, thắng cảnh chắc chắn có giá cao hơn nhà tọa lạc bên cạnh nghĩa địa.

Bán nhà có lời dĩ nhiên phải đóng thuế trên số tiền lời đó, tuy nhiên vào năm 1997 quốc hội ban hành sắc luật trợ giúp người đóng thuế (Taxpayer Relief Act) cho người bán nhà gia cư (nhà để ở) được miễn trừ số tiền được lời tới mức $250,000 nếu khai thuế một mình hay $500,000 nếu khai thuế chung hai vợ chồng. Mức miễn trừ này chỉ được dùng cách hai năm một lần với điều kiện gia chủ trước đó phải cư ngụ ở ngôi nhà ít nhất từ 2 tới 5 năm trước ngày bán. Số tiền lời trên ngôi nhà đó sau khoản miễn trừ sẽ đóng thuế theo tiêu chuẩn vốn đầu tư tăng trường kỳ (long-term capital gain). Thí dụ ông bà Kim mới bán một ngôi nhà đang ở với giá $750,000. Ngôi nhà này mười năm trước ông bà mua với giá $220,000 và ở tại đó từ khi mua cho tới ngày bán và trong hai năm qua ông bà cũng không bán nhà nào khác do đó hội đủ điều kiện miễn trừ. Ông bà Kim khai thuế chung với tiền lời bán nhà là $530,000 ($750,000 – $220000). Vì được miễn trừ $500,000 nên ông bà khai thuế trong năm đó chỉ phải chịu thuế đánh trên $30,000 mà thôi.

Theo nguyên tắc căn bản khi bán nhà thuế sẽ không đánh trên số tiền vay hiện còn nợ, số tiền phải chịu thuế sẽ là giá bán trừ đi tiền còn nợ vay lúc đó. Thí dụ ông Sáu trước đây mua một ngôi nhà với giá $150,000, ông đặt $50,000 tiền mặt và vay ngân hàng $100,000 lấy nhà thế chấp. Qua một thời gian ông đã trả được một phần tiền vay chỉ còn nợ $80,000. Sau đó ông bán nhà được $210,000, số tiền phải chịu thuế sẽ là $130,000 ($210,000 – $80,000) bất kể trong đó có $70,000 là tiền ông đã bỏ ra.

Nếu tái tài trợ vay nợ mới trả cho nợ mua nhà cũ khi khai thuế lợi tức cá nhân có thể tính số tiền lãi trả cho nợ mới mà khai miễn giảm theo từng mục (itemized deduction). Trong những năm đầu khi mới nợ hầu hết tất cả tiền trả hàng tháng đều tính vào lãi cho nên số miễn giảm rất đáng kể. Sau đó những năm cuối gần trả hết nợ tiền trả vào vốn vay nhiều hơn nên lãi ít đi và thuế giảm ít hơn, do đó trước khi tính tái tài trợ gia chủ nên cân nhắc kỹ lưỡng yếu tố giảm thuế ít hay nhiều trước khi vay để so sánh xem có thực sự lợi hay không.

Khi mua nhà ở lần đầu thì số tiền hoa hồng (tiền “chấm”) trả cho môi giới địa ốc được khai miễn giảm trọn vẹn trong thuế liên bang năm trả tiền đó. Trái lại nếu tái tài trợ vay nợ mới hoặc vay tiền mua ngôi nhà thứ hai thì số tiền chấm chỉ được trừ dần mỗi năm trong suốt đời của món nợ đó. Thí dụ bà Bảy mới vay nợ mới trả nợ cũ trả trong 30 năm với hoa hồng môi giới là $3,000. Khi khai thuế lợi tức liên bang bà chỉ được khai giảm mỗi năm $100 ($3,000/30 năm) trong suốt 30 năm. Nếu sau đó bà trả dứt nợ vay lần thứ nhì sớm hơn thì khoản tiền chấm còn lại sẽ được khai giảm hết vào năm dứt nợ.

Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ hoàn toàn được sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.

Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với LyLy Nguyễn, Esq. tại văn phòng chính ở địa chỉ 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, CA 92708, điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington, điện thoại: (360) 633-8880, website:lylylaw.com. (Luật Sư LyLy Nguyễn)

Mời độc giả xem video nấu ăn “Cách làm tôm hùm xào mì udon đơn giản”

Comment Disclaimers / Policy

Báo Người Việt hoan nghênh quý vị độc giả đóng góp và trao đổi ý kiến. Chúng tôi xin quý vị theo một số quy tắc sau đây:

Tôn trọng sự thật.
Tôn trọng các quan điểm bất đồng.
Dùng ngôn ngữ lễ độ, tương kính.
Không cổ võ độc tài phản dân chủ.
Không cổ động bạo lực và óc kỳ thị.
Không vi phạm đời tư, không mạ lỵ cá nhân cũng như tập thể.

Tòa soạn sẽ từ chối đăng tải các ý kiến không theo những quy tắc trên.

Xin quý vị dùng chữ Việt có đánh dấu đầy đủ. Những thư viết không dấu có thể bị từ chối vì dễ gây hiểu lầm cho người đọc. Tòa soạn có thể hiệu đính lời văn nhưng không thay đổi ý kiến của độc giả, và sẽ không đăng các bức thư chỉ lập lại ý kiến đã nhiều người viết. Việc đăng tải các bức thư không có nghĩa báo Người Việt đồng ý với tác giả.

Tiền thu vào không đủ chi, Netflix mượn thêm $2 tỉ

Công ty Netflix dự trù mượn thêm $2 tỉ nữa nhằm chi trả cho các chương trình truyền hình độc quyền cũng như các bộ phim mới để truyền qua mạng. Giới chức điều hành Netflix nói

Nhiều đô thị trên thế giới sắp có xe tắc xi không người lái

Một đội xe tắc xi không người lái có thể sẽ khởi sự hoạt động trên đường phố thủ đô London của Anh trong ba năm tới, sau khi một trong những công ty tắc xi lớn nhất ở nơi này vừa ký

Khai phá sản, tương lai Sears mờ mịt, Kmart còn đen tối hơn

Công ty Sears sẽ gặp nhiều khó khăn để ra khỏi tình trạng khai phá sản hiện nay. Nhưng tình hình của Kmart, công ty anh em với Sears, lại còn đen tối hơn nữa.

Tìm hiểu di chúc

Di chúc hay chúc thư (a will) là một văn kiện truyền lại gia tài cho thừa kế lúc chết. Di chúc đã được nhân loại áp dụng từ thủa cổ xưa và vẫn đắc dụng cho tới ngày nay.

Điểm qua một vài chiếc SUV 2019 đáng chú ý

Trong chuyên mục kỳ này sẽ điểm qua một số model SUV 2019 đáng chú ý. Đây là phân khúc thị trường quan trọng vào bậc nhất hiện nay tại Hoa Kỳ.

California cho bán thức ăn tại nhà, dân Little Saigon thêm ‘job’

Luật AB 626 tại California cho phép mọi người bán đồ “homemade” tại nhà. Như vậy, người dân không cần phải lén lút như trước nữa.

Không tập thể dục nguy hiểm cho sức khỏe hơn là hút thuốc, bị tiểu đường hay bệnh tim

Tất cả trong chúng ta ai cũng từng nghe nói rằng việc tập thể dục sẽ giúp sống lâu hơn. Tuy nhiên, một cuộc nghiên cứu mới đây đã đi xa hơn và thấy rằng lối sống "ngồi ì" cả ngày còn tệ

Số nhà bán được ở Mỹ trong Tháng Chín chậm nhất từ 3 năm qua

Số nhà bán ở Mỹ tiếp tục giảm xuống trong Tháng Chín vừa qua, tháng thứ sáu liên tiếp trong năm nay, cho thấy cản trở phát triển kinh tế Mỹ.

Bảo lãnh người thân: Lợi tức phải 250% trên mức nghèo liên bang?

Có hay không chuyện Sở Di Trú USCIS muốn tăng từ 125% lên tới 250% mức nghèo liên bang mới được bảo lãnh người thân?

Tại sao có sóng thần?

Sóng thần là gì? Biến cố nào tạo ra sóng thần và có thể đề phòng sóng thần được không? Những sóng thần nào ghê gớm trong lịch sử?