HOA KỲ – Vào ngày 1 Tháng Giêng năm nay, các chủ nhà đã thở ra nhẹ nhõm khi Quốc Hội ban hành một đạo luật tiếp tục duy trì một số quyền lợi về thuế dành cho các chủ nhà. Theo đạo luật này, tiền lời thế chấp nhà vẫn có thể được khấu trừ và khoản tiền lời khi bán nhà được miễn thuế có thể lên tới $500,000, mặc dù nhiều tổ chức có thế lực, kể cả ủy ban Simpson-Bowles có nhiệm vụ tìm cách giảm thiếu hụt ngân sách, mạnh mẽ khuyến cáo hạn chế (hoặc ngay cả loại bỏ), hai khoản miễn giảm thuế được tôn sùng này.
|
|
|
Hình minh họa |
Chúng ta hãy xem xét hai vấn đề thuế này.
Có phải năm ngoái bạn đã bán nhà hay không? Thật không may, mặc dù nhiều người nợ tiền thế chấp nhiều hơn trị giá căn nhà, trị giá bất động sản quả thật có tăng trong năm ngoái. Theo đạo luật này, bạn có thể loại trừ tới $500,000 lợi nhuận mà không phải chịu thuế nếu bạn có gia đình và khai thuế chung, hoặc lên đến $250,000 nếu bạn nộp một tờ khai thuế riêng.
Có hai điều kiện quan trọng mà bạn phải hội đủ:
1. Quyền sở hữu: bạn phải làm chủ căn nhà đó trong ít nhất hai năm trong thời gian năm năm trước ngày bán. Nếu bạn đã kết hôn, chỉ cần một trong hai người phải đáp ứng điều kiện này.
2. Việc sử dụng căn nhà: bạn (và người phối ngẫu của bạn) phải sống trong căn nhà ít nhất hai năm. Trong trường hợp ly hôn mà một người phối ngẫu được giao quyền sở hữu theo quy định của phán quyết ly hôn hoặc thỏa thuận riêng, đòi hỏi về quyền sở hữu sẽ bao gồm bất kỳ thời gian nào mà người phối ngẫu cũ thực sự làm chủ bất động sản.
Nếu người phối ngẫu của bạn từ trần và bạn muốn bán căn nhà của gia đình thì sao? Nếu bạn chưa tái kết hôn trước khi bán nhà, bạn vẫn có thể hội đủ điều kiện để được loại trừ tới $500,000 nếu việc bán nhà xảy ra không quá hai năm sau cái chết của người phối ngẫu, và cả bạn lẫn người phối ngẫu đều hội đủ các điều kiện về việc sử dụng và sở hữu vào lúc xảy ra cái chết.
Nhưng nếu bạn phải bán nhà và không thể đáp ứng điều kiện hai năm thì sao? Có vài trường hợp vẫn được hưởng một phần sự loại trừ nếu bạn nằm trong các hướng dẫn của IRS. Những trường hợp này bao gồm:
1. Một sự thay đổi trong việc làm – lý do chính khiến bạn phải bán nhà là chỗ làm mới của bạn xa hơn căn nhà hiện nay của bạn ít nhất 50 dặm.
2. Sức khỏe – bác sĩ của bạn khuyến cáo bạn thay đổi chỗ ở, hoặc để việc điều trị dễ dàng hơn hoặc để cung cấp cho bạn sự chăm sóc sức khỏe cá nhân hoặc y khoa. Cũng nên lưu ý rằng khuyến cáo của bác sĩ có thể nhắm vào bất cứ cá nhân nào hội đủ điều kiện, có thể gồm cha mẹ, con cái, ông bà, và ngay cả các cô dì chú bác.
Có một sự loại trừ thứ ba bao gồm mọi trường hợp, được gọi là “những trường hợp không thể tiên liệu.” Theo IRS, đây là trường hợp trong đó “lý do chính để bán nhà là vì xảy ra một biến cố mà bạn không thể tiên đoán trước khi mua căn nhà mà bạn đang ở.” Các thí dụ gồm sự tử vong, căn nhà bị phá hủy, thất nghiệp, ly dị hoặc ly thân về pháp lý hoặc sinh đôi trở lên trong cùng vụ mang thai.
Việc loại trừ một phần sẽ đòi hỏi phải làm vài con toán. Nó bằng với số ngày sử dụng nhân với thương số của $500,000 $ chia cho 730 ngày, tức tròn hai năm. Nếu bạn độc thân – hoặc không nộp tờ khai thuế chung – thay thế $500.000 bằng $250,000.
Ðể biết thêm thông tin, bạn hãy thảo luận vấn đề với các cố vấn tài chánh của bạn. Ðối với nhiều chủ nhà, họ sẽ được lợi nhiều hơn việc loại trừ được luật pháp cho phép. Trong trường hợp đó, bạn sẽ phải nộp thuế tăng vốn căn cứ vào số tiền được lợi so với việc loại trừ. Vì vậy, điều quan trọng là bảo đảm bạn đã bao gồm mọi cải tiến và mọi chi phí hợp pháp để tính toán căn bản thuế của bạn. Ðược đơn giản hóa tối đa, căn bản thuế là chi phí của căn nhà, cộng với các món như những cải tiến, phí tổn đóng hồ sơ, và hoa hồng bất động sản. Bạn cũng có thể tìm các thông tin hữu ích trong ấn phẩm số 523 của IRS (www.IRS.Gov/publications) liên quan đến việc bán nhà.
Quyền lợi thứ hai vẫn được duy trì là quyền khấu trừ tiền lời mà bạn phải trả cho món thế chấp của bạn. Ðiều này có thể trở nên phức tạp.
Trước hết, những gì hội đủ điều kiện để khấu trừ? Sở Thuế IRS đòi hỏi món nợ phải liên quan đến một “căn nhà đủ điều kiện.” Rõ ràng, điều kiện đó bao gồm việc căn nhà là cư sở chính của bạn, nơi bạn và gia đình bạn cư ngụ. Nhưng nó cũng có thể gồm cả căn nhà thứ hai (với những hạn chế nếu bạn cho người khác thuê hơn 14 ngày hoặc 10% của số ngày trong năm mà căn nhà được cho thuê). Và nếu chiếc thuyền hoặc nhà có động cơ của bạn có một phòng vệ sinh, các tiện nghi để ngủ và nấu nướng, tiền lời mà bạn trả cũng có thể được khấu trừ.
Nếu món thế chấp của bạn được ghi ngày trước 13 Tháng Mười năm 1987, và bạn vẫn phải trả tiền lời trên món thế chấp đó, bạn có thể khấu trừ tất cả tiền lời mà không bị giới hạn. Tuy nhiên, nếu món thế chấp của bạn có ngày sau ngày đó, bạn chỉ có thể khấu trừ tiền lời trên số tiền vay lên đến tối đa $1 triệu. Trên số tiền đó, bạn vẫn có thể khấu trừ tiền lời bạn phải trả cho một số tiền $100,000 nữa trong món vay. Trong khi điều này đề cập tới những món vay căn cứ vào trị giá căn nhà thuộc về chủ nhà sau khi trừ đi tiền nợ thế chấp (home equity loans), sở thuế IRS cho phép chủ nhà được khấu trừ tiền lời lên đến $1,100,000, dù không có món vay nào khác cũng sử dụng trị giá nhà để vay tiền.
Nếu bạn rơi vào loại thuế tối thiểu thay thế (Alternative Minimum Tax), hãy nói chuyện với cố vấn tài chánh của bạn, bởi vì bạn sẽ không thể khấu trừ quá giới hạn $1 triệu.
Bạn có phải trả lệ phí được gọi là điểm hay không ? Hãy nhìn vào bản thỏa thuận của bạn – liệt kê từng khoản các dịch vụ và lệ phí được tính với người vay tiền mua nhà, được gọi là mẫu HUD-1. Nếu có một khoản được gọi là lệ phí khởi sự món vay, lệ phí món vay tối đa, hoặc giảm món vay, đó là điểm. Thông thường, một điểm tương đương với 1% tổng số món vay và ngân hàng cho vay thường hạ lãi suất trong khoảng từ 1/8 đến 1/4 đối với mỗi điểm mà bạn trả.
Bạn không thể khấu trừ những điểm này trong năm bạn trả nợ; bạn phải khấu trừ chúng trong suốt thời gian vay. Vì vậy, nếu bạn trả $4,000 về điểm để nhận một món vay trả trong 30 năm, bạn có thể khấu trừ $133,33 mỗi năm ($4,000 chia cho 30). Dĩ nhiên, nếu bạn trả dứt món vay trước thời hạn, bất kỳ số tiền còn lại nào đều có thể được khấu trừ trong năm đó.
Có những tình huống đặc biệt, chẳng hạn như nếu bạn trả lệ phí điểm trên một vụ tái tài trợ được sử dụng để cải thiện căn nhà của bạn. Trong trường hợp đó, bạn có thể cũng đòi một khoản khấu trừ nhiều hơn.
Một lợi ích nữa được bao gồm trong đạo luật ngày 1 Tháng Giêng năm nay là Quốc Hội gia hạn quyền khấu trừ lệ phí bảo hiểm thế chấp cho tới hết năm 2013, và được hồi tố cho năm thuế 2012. Nếu lợi tức của bạn dưới $110,000, bạn có thể khấu trừ bảo phí bạn trả cho món thế chấp được cung cấp bởi Bộ Cựu Chiến Binh, Cơ Quan Gia Cư Liên Bang cũng như các công ty bảo hiểm thế chấp tư nhân. (n.n.)
