ORANGE COUNTY, California (NV) – Giá nhà cũ tại Mỹ vừa lập kỷ lục mới, nhưng người mua vẫn có thể tìm thấy nhiều căn nhà mới được giảm giá khi các công ty xây dựng cố gắng bán bớt hàng tồn kho, theo MarketWatch, ngày 17 Tháng Bảy.
Thị trường địa ốc tiếp tục gặp khó khăn vì lãi suất vay mua nhà ở mức cao, khiến nhiều người trì hoãn quyết định mua. Theo Freddie Mac, lãi suất trung bình của khoản vay mua nhà cố định kỳ hạn 30 năm là 6.55% tính đến ngày 16 Tháng Bảy, tăng từ 6.49% một tuần trước. Hồi cuối Tháng Hai, lãi suất từng giảm xuống dưới 6%, đem lại hy vọng ngắn ngủi cho người mua.
Khi nhu cầu suy giảm, các công ty xây dựng chịu áp lực lớn hơn chủ nhà thông thường. Chủ nhà có thể rút căn nhà khỏi thị trường nếu chưa nhận được mức giá mong muốn, rồi chờ thời điểm thuận lợi hơn để rao bán trở lại. Trong khi đó, nhà xây dựng cần bán những căn đã hoàn thành để thu hồi vốn, giảm chi phí duy trì hàng tồn kho và tiếp tục triển khai dự án.
Thời gian mua nhà mùa Xuân không đạt kết quả như nhiều công ty mong đợi, trong lúc triển vọng bán hàng trong mùa Hè vẫn yếu. Chỉ số niềm tin của các nhà xây dựng đối với thị trường nhà đơn lập mới giảm xuống 34 điểm trong Tháng Bảy. Chỉ số dưới 50 cho thấy số nhà xây dựng đánh giá điều kiện thị trường xấu là nhiều hơn so với số người đánh giá tốt.
Theo phân tích của Realtor.com dựa trên dữ liệu tính đến Tháng Sáu tại 100 khu vực đô thị lớn nhất nước Mỹ, 10 khu vực có tỉ lệ nhà xây dựng giảm giá nhà mới cao nhất gồm:
1-Fresno, California
2-Charleston-North Charleston, South Carolina
3-San Antonio-New Braunfels, Texas
4-Las Vegas-Henderson-North Las Vegas, Nevada
5-Austin-Round Rock-San Marcos, Texas
6-Greensboro-High Point, North Carolina
7-Phoenix-Mesa–Chandler, Arizona
8-Dallas-Fort Worth-Arlington, Texas
9-Winston-Salem, North Carolina
10-Denver-Aurora-Centennial, Colorado
Danh sách này được xếp theo tỉ lệ nhà xây dựng đã giảm giá trong từng khu vực, không phải theo số tiền giảm trung bình hoặc mức giá nhà thấp nhất. Ba khu vực thuộc Texas có mặt trong danh sách, gồm San Antonio, Austin và Dallas-Fort Worth.
Nhà xây dựng chịu áp lực từ nguồn cung
Ông Oliver Allen, kinh tế gia cao cấp phụ trách thị trường Mỹ tại Pantheon Macroeconomics, nhận định thị trường nhà ở gần như không có tiến triển đáng kể.
Theo ông, nhu cầu mua nhà mới vốn đã yếu, trong khi số nhà cũ được rao bán đang dần dần phục hồi. Nguồn cung nhà cũ tăng giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn và lấy lại một phần thị trường mà các nhà xây dựng từng chiếm được trong những năm nguồn cung khan hiếm.
Lãi suất vay mua nhà tăng trở lại trong những tháng gần đây càng gây khó khăn cho việc bán nhà mới. Khi lãi suất tăng, khoản thanh toán hàng tháng của người mua cũng tăng, ngay cả khi giá căn nhà không thay đổi.
Một người vay $400,000 với lãi suất 6.55% phải trả tiền gốc và lãi hàng tháng cao hơn đáng kể so với khi lãi suất dưới 6%. Sự khác biệt này khiến nhiều người phải tìm nhà rẻ hơn, tăng tiền trả trước hoặc tiếp tục thuê nhà.
Các công ty xây dựng vì vậy phải điều chỉnh giá và đưa ra những khoản hỗ trợ để giữ người mua. Họ cũng cạnh tranh trực tiếp với số nhà cũ đang quay trở lại thị trường, trong đó nhiều căn nhà nằm tại các khu dân cư đã hoàn chỉnh và gần trường học, cơ sở thương mại hoặc nơi làm việc.
Gần 2/3 nhà xây dựng dùng ưu đãi
Khảo sát Tháng Bảy của Hiệp Hội Các Nhà Xây Dựng Nhà Ở Quốc Gia (NAHB) cho thấy 37% nhà xây dựng đã giảm giá để thúc đẩy doanh số, tăng từ 35% trong Tháng Sáu và 32% trong Tháng Năm.
Mức giảm trung bình là 6%, không thay đổi so với tháng trước. Ngoài giảm giá trực tiếp, 63% nhà xây dựng sử dụng các biện pháp khuyến khích khác, đánh dấu tháng thứ 16 liên tiếp tỉ lệ này ở mức từ 60% trở lên.
Các khoản ưu đãi có thể gồm hỗ trợ một phần chi phí hoàn tất giao dịch, trả tiền để giảm lãi suất vay mua nhà hoặc cung cấp thiết bị gia dụng và những hạng mục nâng cấp miễn phí.
Việc giảm giá trực tiếp có thể ảnh hưởng đến giá trị của những căn nhà khác trong cùng dự án. Vì vậy, một số công ty thích giữ nguyên giá niêm yết rồi hỗ trợ người mua bằng những khoản thanh toán ít thể hiện trên hồ sơ giá bán.
Chẳng hạn, nhà xây dựng có thể trả trước một khoản tiền cho ngân hàng để giảm lãi suất của người mua trong vài năm đầu hoặc trong suốt thời hạn khoản vay. Biện pháp này giúp giảm khoản thanh toán hàng tháng mà không phải hạ mạnh giá niêm yết.
Tuy nhiên, tại những khu vực có nhiều nhà tồn kho, giảm giá trực tiếp vẫn là cách nhanh chóng để tạo ra sự chú ý và cạnh tranh với các dự án khác.
Một số căn được giảm tới $50,000
Mức giảm thay đổi tùy theo khu vực, loại nhà, giai đoạn xây dựng và lượng hàng tồn kho của từng công ty.
D.R. Horton đã giảm giá một số căn tại một dự án ở Summerville, South Carolina, nhằm giúp người mua giảm khoản thanh toán hàng tháng.
Tại một dự án mới ở Fresno, California, nhà xây dựng giảm tới $50,000 cho một số căn. Lennar cũng hạ giá nhà tại một số cộng đồng dân cư ở Fresno, với mức giảm lên tới $22,000 để thu hút đề nghị mua.
Fresno đứng đầu danh sách của Realtor.com, cho thấy các nhà xây dựng tại khu vực này đang cạnh tranh mạnh để bán nhà mới. Tuy nhiên, mức giảm $50,000 không áp dụng cho mọi căn nhà hoặc mọi dự án tại Fresno.
Người mua cần kiểm tra điều kiện của từng chương trình, vì giá giảm hoặc ưu đãi đôi khi chỉ dành cho những căn đã hoàn thành, căn cần bán trước một thời hạn nhất định hoặc khách hàng sử dụng công ty cho vay do nhà xây dựng chỉ định.
Một số mức giảm lớn cũng có thể áp dụng cho căn nhà có vị trí ít thuận lợi hơn trong dự án, thiết kế đã được chọn sẵn hoặc không còn nhiều lựa chọn nâng cấp.
Nhà mới có thể cạnh tranh với nhà cũ
Dù các đợt giảm giá diễn ra phổ biến hơn, giá trung vị (median) của nhà mới bán trên toàn nước Mỹ trong Tháng Năm vẫn đạt $424,900, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước, theo Cục Thống Kê Dân Số Mỹ.
Trong khi đó, giá trung vị của nhà cũ bán trong Tháng Sáu tăng lên mức kỷ lục $440,600. Như vậy, giá trung vị của nhà mới thấp hơn nhà cũ khoảng $15,700 trong tháng gần nhất có số liệu cho từng loại nhà.
Sự so sánh này không có nghĩa nhà mới luôn rẻ hơn một căn nhà cũ tương đương. Giá còn phụ thuộc vào diện tích, vị trí, kích thước lô đất, phẩm chất xây dựng, thuế địa ốc, phí hiệp hội chủ nhà và chi phí đi lại.
Nhiều dự án mới nằm xa trung tâm thành phố hơn, sử dụng lô đất nhỏ hơn hoặc xây những căn có diện tích vừa phải để giữ giá bán trong khả năng chi trả của người mua.
Tuy nhiên, nhà mới có thể trở thành lựa chọn cạnh tranh tại những khu vực có nhiều hàng tồn kho, đặc biệt khi tính cả khoản giảm giá, hỗ trợ lãi suất, chi phí hoàn tất giao dịch và thiết bị được tặng kèm.
Người mua nên so sánh tổng chi phí trong nhiều năm thay vì chỉ nhìn vào giá niêm yết. Một căn nhà được hỗ trợ lãi suất có thể đem lại khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn, trong khi căn nhà cũ đôi khi cần thêm tiền sửa chữa, thay mái, hệ thống máy lạnh hoặc thiết bị gia dụng.
Ngược lại, nhà mới có thể đi kèm phí hiệp hội cao, thuế địa ốc chưa được xác định đầy đủ hoặc chi phí bảo hiểm khác với dự tính ban đầu. Người mua cũng cần xác định khoản hỗ trợ lãi suất có hiệu lực tạm thời hay kéo dài suốt thời hạn vay.
Trong lúc lãi suất còn cao và nhu cầu mua nhà yếu, các công ty xây dựng tại nhiều khu vực vẫn phải dùng giá bán và ưu đãi để cạnh tranh. Điều này giúp người mua có thêm khả năng thương lượng, nhất là đối với những căn nhà đã hoàn thành nhưng chưa tìm được chủ. (Ng.Tr) [t.c.]
