ORANGE COUNTY, California (NV) – Thị trường địa ốc ở Mỹ trong ba năm qua đã có một chặng đường gập ghềnh và sẽ tiếp tục diễn biến khó lường vào năm 2023. Dưới đây là năm xu hướng thị trường nổi lên trong năm nay, theo Hiệp Hội Địa Ốc Quốc Gia (NAR).
Đại suy thoái nhà ở
Đã có một cơn sốt mua nhà vào đầu năm 2022, với những người mua điên cuồng giành giật những căn nhà với giá cao hơn nhiều so với giá niêm yết. Sau đó, vào cuối mùa Hè, lạm phát và lãi suất thế chấp tăng cao đã nhấn chìm hoạt động mua bán địa ốc.
Lawrence Yun, kinh tế gia trưởng của NAR, dự đoán rằng doanh số bán nhà sẵn có năm nay sẽ giảm 16% so với năm 2021, đánh dấu mức thấp nhất kể từ năm 2014. Doanh số bán nhà xây mới hàng năm có thể sẽ giảm 17%, trở lại mức trước đại dịch.
Trong khi doanh số bán nhà giảm, giá nhà vẫn ổn định. Yun dự báo sau khi tăng 10% trong năm nay, giá nhà có thể sẽ không thay đổi trong năm tới. Điều đó nói lên rằng, ở những thị trường nhà ở đắt đỏ nơi có hoạt động mua nhà giảm mạnh nhất, như San Francisco, có thể chứng kiến “giá giảm nhẹ.”
Cú sốc lãi suất thế chấp
Việc Fed tăng mạnh lãi suất chuẩn, cộng với lạm phát cao trong 40 năm, đã gây áp lực lên lãi suất thế chấp. Thị trường gặp một cú sốc lớn vào ngày 10 Tháng Mười Một, 2022, khi lãi suất thế chấp cố định 30 năm vượt quá 7%. Vào một năm trước, lãi suất trung bình là 2.98%, theo Freddie Mac.
Lãi suất tăng kết hợp với giá nhà cao đã làm giảm khả năng chi trả nhà ở và khiến nhiều người mua phải đứng ngoài cuộc. Ví dụ, khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm đối với khoản vay $300,000 sẽ có giá khoảng $1,283 một tháng với lãi suất 3.11% của năm ngoái. Bây giờ, ở mức lãi suất 6.33%, khoản vay như vậy sẽ bị tăng thêm $580 một tháng, hoặc $6,960 một năm, theo Jacob Channel, phân tích gia cấp cao của LendingTree.
Giá trị nhà tăng cao
Chủ nhà đang được hưởng mức tăng giá cao kỷ lục. Theo ATTOM Data Solutions, ngay cả khi giá nhà bắt đầu giảm vào cuối năm, khoảng một nửa số người vay thế chấp mua nhà vẫn được coi là “giàu vốn chủ sở hữu.” Điều đó có nghĩa là số dư khoản vay ước tính thấp hơn 50% giá trị thị trường ước tính tài sản. Theo CoreLogic, trong quý hai năm nay, lợi nhuận từ vốn chủ sở hữu nhà hàng năm của chủ sở hữu là gần $60,000 so với một năm trước.
Mức tăng vốn chủ sở hữu có thể sẽ giảm nhẹ vào năm 2023, nhưng ngay cả những người mua nhà trong đại dịch, những người mua lúc thị trường đạt đỉnh, cũng không được cho là sẽ thấy mức tăng giá nhà của họ giảm nhiều.
Một nghiên cứu gần đây của Redfin cho thấy chỉ có 3.4% chủ nhà đã mua nhà trong hai năm qua sẽ không thể vay thế chấp nếu giá trị nhà giảm 4% vào cuối năm 2023. Chỉ nếu phần trăm giá nhà giảm xuống hai con số, điều mà các kinh tế gia học không cho rằng sẽ xảy ra, thì người mua nhà trong đại dịch mới mất giá trị đối với căn nhà của họ.
Sửa chữa nhà bùng nổ
Ngay cả khi thị trường nhà ở chậm lại, các chủ nhà vẫn quan tâm đến việc cải tạo. Vốn sở hữu chủ tích lũy được đang thúc đẩy sự bùng nổ cải tạo nhà cửa. Hơn nữa, 22% chủ nhà cho biết ROI là động lực hàng đầu của họ để tu sửa, theo một cuộc khảo sát gần đây của Houzz.
Nỗi sợ bong bóng nhà đất tăng lên
Vào mùa Xuân 2022, khoảng 45% người bán nhà cho biết họ tin rằng thị trường nhà ở sắp sụp đổ vào năm 2022, theo một nghiên cứu của Clever Real Estate. Nhưng điều đó không xảy ra. Sau đó, vào cuối mùa Thu, 41% người Mỹ cho biết họ lo sợ một vụ sụp đổ nhà ở trong năm tới, theo một cuộc khảo sát gần đây của LendingTree.
Cuộc khủng hoảng nhà ở hơn một thập kỷ trước, khi các vụ tịch thu nhà tăng vọt và giá trị nhà giảm mạnh, có thể đang ám ảnh tâm trí của nhiều người Mỹ. Nhưng các kinh tế gia địa ốc nhanh chóng đưa ra lời trấn an: Thị trường hiện tại không giống như những năm trước. (Ng.Tr) [kn]
