ORANGE COUNTY, California (NV) – Việc bán nhà tại Mỹ đang diễn ra chậm hơn và đòi hỏi người bán phải tính toán thận trọng hơn so với giai đoạn thị trường sôi động trong những năm đại dịch, theo The Street, ngày 18 Tháng Bảy.
Người mua có nhiều căn nhà để lựa chọn, ít chịu áp lực phải quyết định ngay và thường xem xét kỹ tình trạng, cách bố trí cũng như chất lượng hoàn thiện của từng căn. Một căn nhà được định giá quá cao hoặc trình bày kém hấp dẫn có thể nằm trên thị trường nhiều tuần, sau đó vẫn phải giảm giá và hỗ trợ một phần chi phí hoàn tất giao dịch mới tìm được người mua.
Một số nhà đầu tư có kinh nghiệm đã dự liệu tình huống này ngay từ lúc quyết định có nên mua căn nhà hay không. Khi tính mức giá mua vào dựa trên giá trị dự kiến sau khi sửa sang, họ giả định rằng căn nhà có thể phải giảm giá hai lần, hỗ trợ người mua $10,000 chi phí hoàn tất giao dịch và chịu thêm hai tháng chi phí duy trì trước khi bán xong.
Cách tính thận trọng này được hai nhà đầu tư nhà chuyên mua, sửa và bán lại chia sẻ trong chương trình BiggerPockets Real Estate Podcast phát hôm Thứ Tư, 15 Tháng Bảy. Cả hai cho rằng trong thị trường hiện nay, hoàn tất giao dịch nhanh chóng và chắc chắn thường có lợi hơn việc kéo dài thời gian chỉ để theo đuổi mức giá cao nhất.
Bà Dominique Gunderson, nhà đầu tư địa ốc tại New Orleans, Louisiana, thực hiện khoảng 10 đến 12 thương vụ mua, sửa và bán lại nhà mỗi năm. Theo bà, khoản tiền có thể nhận được ngay hôm nay đáng giá hơn một khoản tiền dù lớn hơn nhưng chưa chắc thu được trong tương lai.
Người mua ngày càng thận trọng
Sự thay đổi trước hết đến từ phía người mua. Khi có nhiều thời gian và nhiều căn nhà để so sánh, họ trở nên khắt khe hơn về tình trạng, cách thiết kế và chất lượng vật liệu hoàn thiện.
Trong năm 2021 và 2022, một căn nhà được sửa sang tương đối đầy đủ đôi khi vẫn có thể bán với giá gần bằng những căn tốt nhất trong khu vực. Hiện nay, mức giá cao nhất thường chỉ dành cho những căn nhà có thiết kế đẹp, vật liệu tốt và chất lượng hoàn thiện nổi bật. Một căn nhà chỉ được sửa chữa ở mức thông thường khó có thể dựa vào thương vụ cao nhất trong khu vực để xác định giá bán.
Bà Gunderson cho rằng người bán phải lựa chọn cẩn thận những căn nhà tương đương khi so sánh giá. Thay vì lấy thương vụ cao nhất từng xuất hiện trong khu vực làm chuẩn, bà căn cứ vào khoảng giữa của những giao dịch gần đây, sau đó tiếp tục dự trù khả năng phải giảm giá hoặc nhượng bộ thêm.
Ông Henry Washington, người đồng dẫn chương trình và thực hiện khoảng 10 đến 20 thương vụ mỗi năm, cũng sử dụng cách tính tương tự. Ông cho biết thà bán nhanh với giá thấp hơn một phần còn hơn đặt giá quá cao, để căn nhà nằm trên thị trường trong thời gian dài rồi mất dần lợi nhuận vì các chi phí phát sinh.
Đối với chủ nhà thông thường, tình hình này đặt ra một lựa chọn rõ ràng. Người bán có thể đưa ra mức giá đủ hấp dẫn để thu hút người mua ngay từ đầu, hoặc giữ giá cao hơn với hy vọng gặp được người sẵn sàng trả mức tối đa.
Lựa chọn thứ hai có thể đem lại nhiều tiền hơn, nhưng cũng chứa đựng nguy cơ căn nhà bị bỏ qua trong những tuần đầu tiên, thời điểm sự chú ý của người mua thường cao nhất. Khi phải giảm giá sau một thời gian dài, căn nhà đôi khi còn khiến người mua đặt câu hỏi liệu có vấn đề nào chưa được tiết lộ hay không.
Giá hợp lý có thể giúp bán nhanh hơn
Theo hai nhà đầu tư, định giá thấp hơn những căn nhà tương đương tốt nhất trong khu vực có thể thu hút phần lớn người mua đang tìm nhà tại đó. Khi một căn nhà nổi bật về cả tình trạng lẫn giá cả, người mua có thêm lý do đến xem và đưa ra đề nghị trước khi người khác hành động.
Ông Washington viện dẫn một thương vụ gần đây, trong đó ông rao bán căn nhà thấp hơn $25,000 so với mức giá dự tính ban đầu. Căn nhà nhận được đề nghị mua và hoàn tất mọi giao dịch chỉ trong vòng 24 giờ.
Theo ông, trong trường hợp căn nhà đã được sửa sang tốt, mức giá hấp dẫn có thể trở thành phương tiện tiếp thị hiệu quả nhất. Người đang tìm nhà trong cùng khu vực gần như không có lý do để bỏ qua một căn nhà vừa có tình trạng tốt vừa được bán với giá cạnh tranh.
Dĩ nhiên, chiến lược này có thể khiến người bán không thu được mức giá cao nhất mà thị trường có khả năng chấp nhận. Đổi lại, họ có thể hoàn tất giao dịch sớm hơn và tránh phải tiếp tục trả tiền thuế địa ốc, bảo hiểm, bảo trì, điện nước, tiền lãi vay mua nhà cùng nhiều chi phí khác trong thời gian chờ đợi.
Ông Washington nhận định một mức giá cao hơn đôi khi phải mất thêm sáu tháng mới đạt được. Sau khi cộng toàn bộ chi phí duy trì căn nhà, những lần giảm giá và khoản hỗ trợ dành cho người mua, số tiền thực nhận cuối cùng có thể không cao hơn bao nhiêu so với việc bán sớm.
Tuy nhiên, kinh nghiệm của hai nhà đầu tư Gunderson và Washington đềuxuất phát từ hoạt động mua, sửa và bán lại nhà chuyên nghiệp. Những nhà đầu tư này thường phải thu hồi vốn nhanh để chuyển sang thương vụ kế tiếp, trong khi một chủ nhà thông thường có thể có hoàn cảnh tài chính và thời hạn bán nhà khác hẳn.
Vì vậy, chủ nhà không nên hiểu “bán nhanh” là chấp nhận bán rẻ bằng mọi giá. Điều cần xem xét là số tiền thực nhận sau khi trừ chi phí duy trì căn nhà, thời gian chờ đợi và những khoản nhượng bộ có thể phát sinh. Mức giá thích hợp còn phụ thuộc vào số nhà đang được rao bán, nhu cầu của người mua và những giao dịch tương đương trong từng khu vực.
Khi thị trường bớt nghiêng về phía người bán, mức giá cao nhất trên giấy chưa chắc đem lại kết quả tài chính tốt nhất. Đối với người cần sự chắc chắn hoặc không đủ khả năng tiếp tục giữ căn nhà trong nhiều tháng, bán sớm với mức giá hợp lý sẽ là lựa chọn có lợi hơn. (Ng.Tr) [t.c.]
