ORANGE COUNTY, California (NV) – Chỉ một cái chớp mắt thôi là bạn đã bỏ lỡ “cơn sốt” tái cấp vốn (refinance) mới nhất. Dù chỉ diễn ra ngắn ngủi, nhưng làn sóng người vay đổ xô đi “chốt” lãi suất thấp hơn vẫn mang đến tín hiệu tích cực cho các tổ chức cho vay thế chấp.
Theo báo The Wall Street Journal hôm 8 Tháng Mười, chỉ một biến động nhỏ về lãi suất đã khiến người vay phản ứng mạnh. Chi phí vay mua nhà kỳ hạn 30 năm giảm 0.3% xuống còn 6.26% trong ba tuần kết thúc vào ngày 17 Tháng Chín – mức thấp nhất trong 11 tháng qua.
Trong cùng giai đoạn đó, hoạt động tái cấp vốn tăng vọt 80%, theo dữ liệu từ Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA), nhưng sau đó nhanh chóng nguội lại khi lãi suất tăng trở lại.
Người vay hiện phản ứng nhanh hơn để “chốt” lãi suất ngay cả khi mức giảm chi phí nhà ở chỉ ở mức rất nhỏ. Thực tế, động lực tài chính để tái cấp vốn còn lớn hơn so với Tháng Chín năm 2024, khi lãi suất rơi xuống 6.08%, nhưng lúc đó chỉ có rất ít người hành động. Nhiều người có lẽ đã chờ chi phí giảm nhiều hơn nữa và rồi thất vọng khi lãi suất đảo chiều tăng trở lại. Phải mất gần một năm sau họ mới có thêm cơ hội như vậy.
Những gì xảy ra tiếp theo không chỉ ảnh hưởng đến các tổ chức cho vay mà còn tác động đến toàn bộ nền kinh tế. Khi người vay có thể tiết kiệm tiền hàng tháng hoặc rút vốn từ giá trị nhà, đó sẽ trở thành một kênh quan trọng để việc cắt giảm lãi suất của Cục Dự Trữ Liên Bang (Fed) lan tỏa và hỗ trợ chi tiêu tiêu dùng.
Phần lớn những người tái cấp vốn trong đợt này là nhóm “kết hôn với căn nhà, hẹn hò với lãi suất” – những người mua nhà trong ba năm qua. Họ chiếm phần lớn số giao dịch tái cấp vốn của năm nay. Trong quý thứ hai, có 90% các khoản tái cấp vốn theo hình thức “rate-and-term” là của những khoản vay phát hành năm 2023 và 2024, theo ICE Mortgage Technology.
Những người vay này thường có khoản vay lớn, hơn nữa vì họ chưa xây dựng được nhiều vốn chủ sở hữu, nên việc giảm lãi suất giúp họ tiết kiệm đáng kể. Dữ liệu từ ICE cho thấy, tỷ lệ nợ trên thu nhập của nhóm tái cấp vốn trong quý thứ hai đã giảm xuống còn 34% – mức thấp nhất kể từ Tháng Ba, năm 2022, theo Andy Walden, giám đốc nghiên cứu thị trường nhà ở và thế chấp của ICE.
Điều này giúp giảm bớt gánh nặng ngân sách hộ gia đình. Với mức lãi suất hiện nay, khoảng 3.1 triệu chủ nhà có thể hạ lãi suất hiện có của họ xuống ít nhất 0.75%, tiết kiệm trung bình $399 mỗi tháng, theo tính toán của ICE. Chỉ cần lãi suất giảm thêm một chút nữa, lượng người đủ điều kiện tái cấp vốn có thể tăng mạnh.
Vẫn theo báo The Wall Street Journal, nếu lãi suất giảm xuống còn 6%, sẽ có 5.9 triệu khoản vay đủ điều kiện giảm ít nhất 0.75%. Tổng dư nợ của nhóm này vào khoảng $1,500 tỷ. Điều đó có thể thổi luồng sinh khí mới cho các tổ chức cho vay, vốn chỉ tái cấp vốn cho 1 triệu hồ sơ trong năm 2024.
Sau làn sóng tái cấp vốn bùng nổ thời kỳ đại dịch – khi chi phí vay chạm mức thấp kỷ lục – phần lớn các khoản thế chấp hiện tại ở Mỹ có lãi suất dưới 5%. Những chủ nhà này không có động cơ để tái cấp vốn. Tuy nhiên, một số người sẵn sàng từ bỏ khoản vay siêu rẻ của mình để rút tiền từ phần vốn chủ sở hữu đang tăng mạnh.
Trong quý thứ hai, những người vay thực hiện tái cấp vốn rút tiền mặt (cash-out refinancing) chịu chấp nhận mức lãi suất cao hơn khoản vay hiện tại vào khoảng 1.45%, đồng thời tăng khoản thanh toán hàng tháng thêm $590 để rút ra trung bình $94,000 tiền mặt.
Đối với những chủ nhà đã trả phần lớn nợ, đây có thể là lựa chọn rẻ hơn so với các khoản nợ tiêu dùng khác chẳng hạn như các khoản vay cá nhân. Lãi vay từ tái cấp vốn rút tiền mặt được khấu trừ thuế nếu khoản tiền dùng để cải tạo sửa chữa nhà – điều này cũng áp dụng cho khoản vay dựa trên vốn chủ sở hữu nhà.
Tóm lại, số người chờ cơ hội tái cấp vốn đang ngày càng nhiều, và họ nhạy cảm hơn bao giờ hết với biến động lãi suất. Chỉ cần thêm một đợt giảm nhỏ nữa, nhu cầu vay có thể sẽ bùng nổ – giúp người vay giảm gánh nặng chi tiêu và tạo thêm lực đỡ cho nền kinh tế. (Ng.Tr) [kn]
