ORANGE COUNTY, California (NV) – Việc các sản phẩm vay thế chấp tăng mạnh trên toàn thị trường nhằm đón mùa cao điểm mua nhà hàng năm đã khiến điều kiện tín dụng vay tiền mua nhà nới lỏng nhất trong hơn 2.5 năm, theo Hiệp hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA).
Tuy nhiên, theo trang mạng National Mortgage News, hoạt động “chốt” lãi suất (rate lock) đã giảm gần 6% trong Tháng Năm so với Tháng Tư, do lãi suất vay chuẩn tăng hơn 16 điểm cơ bản trong cùng thời gian, theo một báo cáo khác của Optimal Blue.
Chỉ số Khả Dụng Tín Dụng Thế Chấp (Mortgage Credit Availability Index – MCAI) của MBA đã tăng 2.1% trong Tháng Năm lên đến 105.1 điểm, khi các thành phần của chỉ số đạt đến mức chưa từng thấy trong nhiều năm. Đợt tăng này nối tiếp hai tháng liên tiếp chỉ số duy trì ở 102.9. Vào Tháng Năm năm 2024, chỉ số MCAI chỉ ở 94.1.
“Việc nguồn cung ứng tín dụng tăng lên mức cao nhất kể từ Tháng Tám năm 2022 là nhờ vào sự gia tăng các khoản vay cả trong phân khúc vay truyền thống (conventional) và vay chính phủ, khi các công ty cho vay tung ra nhiều loại hình vay hơn để hỗ trợ mùa mua nhà mùa Xuân,” Joel Kan, phó chủ tịch và phó kinh tế trưởng của MBA cho biết trong thông cáo báo chí.
Chỉ số MCAI vay truyền thống đã đạt mức cao nhất kể từ Tháng Sáu năm 2022, tăng 1.6 điểm so với Tháng Tư. “Chỉ số jumbo tăng 2.1% trong tháng, đạt mức cao nhất kể từ Tháng Hai năm 2020, do các công ty cho vay gia tăng sản phẩm vay jumbo và các chương trình vay không đủ tiêu chuẩn (non-qualified mortgage) tiếp tục mở rộng,” Kan cho biết. Phân khúc còn lại trong chỉ số truyền thống – khoản vay chuẩn (conforming) – chỉ tăng 0.5%.
Vì sao khối lượng “chốt” lãi suất giảm
Tuy nhiên, dữ liệu về số lượng chốt lãi suất trong Tháng Năm cho thấy người mua nhà vẫn còn dè dặt.
Chỉ số Khối lượng Thị trường (Market Volume Index – MVI) của Optimal Blue là 102 cho Tháng Năm, giảm 5.9% so với tháng trước. So với Tháng Năm năm 2024, chỉ số này giảm 5.3%.
Chỉ số MVI cho hoạt động mua nhà trong Tháng Năm đạt 86, gần như không đổi so với Tháng Tư nhưng giảm 8.6% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tái cấp vốn chiếm 16% tổng khối lượng chốt lãi suất trong Tháng Năm, giảm 504 điểm cơ bản so với tháng trước. Hoạt động rút tiền mặt (cash-out) giảm 10% so với Tháng Tư, trong khi tái cấp vốn theo lãi suất và kỳ hạn (rate-and-term) chiếm 44%, dù cả hai đều cao hơn so với Tháng Năm năm 2024.
Báo cáo mở rộng Market Advantage của Optimal Blue ghi nhận các khoản vay dựa trên bảng sao kê ngân hàng chiếm 34.3% tổng số chốt khoản vay trong phân khúc không đủ tiêu chuẩn, giảm 283 điểm cơ bản so với một năm trước. Tỷ lệ các khoản vay theo tỷ lệ bao phủ nợ của nhà đầu tư (investor/debt service coverage ratio) đạt 27.5%, giảm 46 điểm cơ bản.
Trong khi đó, các loại khoản vay không đủ tiêu chuẩn “khác” tăng 329 điểm cơ bản so với Tháng Năm năm 2024, chiếm 38.4% tổng số.
Diễn biến ở các chương trình bảo đảm của chính phủ
Chỉ số MCAI của phân khúc vay chính phủ đạt mức cao nhất kể từ Tháng Mười Một năm 2023, tăng 2.9%.
“Việc tăng chỉ số chính phủ trong tháng trước là do sự gia tăng sản phẩm vay FHA và VA dạng lãi suất điều chỉnh (ARM), cùng với các chương trình tái cấp vốn đơn giản hóa,” Kan nói.
Dữ liệu chốt lãi suất của Optimal Blue cho thấy hoạt động vay chính phủ và không chuẩn (nonconforming) đều tăng theo năm, tuy nhiên, tỷ lệ FHA và VA giảm nhẹ so với Tháng Tư.
Khoản vay chuẩn (conforming) chiếm 51.9% tổng số chốt lãi suất trong Tháng Năm, tăng 92 điểm cơ bản so với tháng trước nhưng lại giảm tới 532 điểm cơ bản so với Tháng Năm năm 2024.
Vay không chuẩn (nonconforming) tăng 339 điểm cơ bản trong một năm, chiếm 16.4%. FHA tăng 123 điểm cơ bản, đạt 19.7% và VA tăng 57 điểm cơ bản, đạt 11.4%.
Ảnh hưởng đến người mua nhà lần đầu
“Lãi suất vay mua nhà tăng đang làm giảm khả năng chi trả của người vay, trong khi biên lợi nhuận hẹp đang tạo áp lực cho các công ty cho vay trên thị trường thứ cấp,” Brennan O’Connell, giám đốc dữ liệu của Optimal Blue, cho biết trong thông cáo báo chí. “Khi khoảng thời gian ngắn ngủi với mức lãi suất thấp đã kết thúc, dữ liệu mới cho thấy người mua nhà lần đầu đang chịu áp lực, với tỷ lệ chốt lãi suất giảm nhẹ trong các khoản vay chuẩn và FHA.”
Người mua nhà lần đầu chiếm 68% trong các khoản vay FHA, giảm 2% so với tháng trước, và chiếm 42% trong các khoản vay chuẩn, giảm 1%; đối với VA, con số này tăng 1% so với tháng trước, chiếm 48% tổng số chốt lãi suất. (Ng.Tr) [kn]
