ORANGE COUNTY, California (NV) – Quốc Hội Mỹ vừa thông qua một trong những dự luật nhà ở lớn nhất trong nhiều thập niên, nhưng người mua nhà khó thấy được giá giảm ngay, theo Money.
Dự luật có tên 21st Century ROAD to Housing Act được Hạ Viện và Thượng Viện thông qua với sự ủng hộ hiếm hoi từ cả hai đảng. Theo Reuters, Thượng Viện thông qua dự luật với tỷ lệ 85-5, sau đó Hạ Viện thông qua với tỷ lệ 358-32.
Dự luật được chuẩn bị trong nhiều năm, có đóng góp từ giới cho vay mua nhà, nhà xây dựng, các tổ chức vận động nhà ở, chuyên viên thẩm định địa ốc và nhiều nhóm liên quan. Mục tiêu chính là tăng nguồn cung nhà ở, từ đó giúp cải thiện khả năng mua nhà trong dài hạn.
Giá nhà khó giảm ngay
Các chuyên gia ủng hộ dự luật vì văn bản này đơn giản hóa một số quy định xây dựng và khuyến khích phát triển nhà ở. Tăng nguồn cung từ lâu được xem là hướng quan trọng để hạ nhiệt giá nhà. Tuy vậy, phải mất thời gian để nhà mới được xây và đưa ra thị trường, nên giá nhà khó giảm ngay.
Ông Jeremy Ray Davis, chủ tịch phụ trách mảng vay mua nhà của Southern Bancorp, nói với Money rằng dự luật nhắm vào nguyên nhân sâu xa khiến người dân khó mua nhà. Theo ông, đây là chiến lược nhiều năm, thay vì một biện pháp kéo giá nhà xuống tức thì.
Điều này có nghĩa người mua nhà vẫn phải tính theo điều kiện hiện nay. Lãi suất vay mua nhà còn cao, giá nhà trung vị (median) vẫn vượt khả năng của nhiều gia đình, và nguồn cung mới cần nhiều tháng hoặc nhiều năm để đi vào thị trường.
Người mua thu nhập thấp và trung bình được hỗ trợ ra sao
Khả năng mua nhà suy giảm nặng nhất với các gia đình thu nhập thấp, thu nhập trung bình và người mua nhà lần đầu. Họ thường thiếu tiền trả trước vì chưa có căn nhà cũ để tích lũy vốn chủ sở hữu, trong khi thu nhập lại khó theo kịp giá nhà trung vị (median) khoảng $403,000, theo Money.
Dự luật vì vậy chú ý đến nhà lắp ghép và nhà tiền chế, hai loại nhà có thể xây nhanh hơn, tiết kiệm năng lượng hơn và rẻ hơn khi sản xuất ở quy mô lớn. Bà Tia Boatman Patterson, chủ tịch kiêm CEO của California Community Reinvestment Corporation, nói với Money rằng đây có thể là một hướng giúp mở rộng nguồn cung nhà giá vừa phải.
Nhà tiền chế có thể rẻ hơn
Dự luật bỏ yêu cầu về khung gầm đối với nhà tiền chế. Từ năm 1974, loại nhà này phải có khung gầm để ổn định khi di chuyển. Quy định đó khiến nhiều bên cho vay xem nhà tiền chế là tài sản cá nhân thay vì địa ốc. Người mua vì vậy thường phải dùng khoản vay cá nhân hoặc khoản vay chattel, với lãi suất cao hơn vay mua nhà thông thường.
Theo Money, bỏ yêu cầu về khung gầm có thể giúp giảm giá một căn nhà tiền chế khoảng $5,000 đến $10,000. Khoản giảm này có ý nghĩa với người mua có thu nhập vừa phải, nhất là tại những nơi nhà truyền thống đã vượt xa khả năng chi trả.
Khoản vay nhỏ có thể dễ tiếp cận hơn
Dự luật cũng đề cập đến các khoản vay mua nhà giá trị nhỏ, thường từ $70,000 trở xuống. Đây là phân khúc nhiều người mua thu nhập trung bình cần, nhưng bên cho vay ít khi mặn mà với khách hàng này vì lợi nhuận thấp.
Theo Money, dự luật cho phép Bộ Gia Cư và Phát Triển Đô Thị (HUD) lập chương trình thí điểm mở rộng các khoản vay được FHA bảo đảm lên đến $100,000. Mục tiêu là giúp người mua dễ vay hơn khi mua nhà giá thấp, nhà nhỏ hoặc nhà tiền chế.
Dự luật còn yêu cầu Cục Bảo Vệ Tài Chính Người Tiêu Dùng (CFPB) xem lại cách tính phí đối với các khoản vay nhỏ. Theo Bipartisan Policy Center, phần này nhằm đánh giá các ngưỡng phí hiện hành có đang làm bên cho vay né tránh phân khúc nhà giá trị thấp hay không.
Ông Vishal Garg, CEO của Better, nói với Money rằng nhiều người mua ở phân khúc thấp bị gạt khỏi thị trường vì khoản vay nhỏ đem lại quá ít lợi nhuận cho bên cho vay, dù điểm tín dụng của họ đủ điều kiện.
Tổng Thống Trump sẽ ký dự luật?
Tình trạng pháp lý của dự luật vẫn cần theo dõi. Money cho biết Tổng Thống Donald Trump dự kiến ký dự luật vào Thứ Tư, nhưng buổi ký bị hủy vào phút chót.
Baker Botts cho biết văn bản đã nằm trên bàn tổng thống; nếu tổng thống để quá 10 ngày, trừ Chủ Nhật, và Quốc Hội còn họp, dự luật có thể tự động thành luật nếu tổng thống phủ quyết vắng mặt. Nếu tổng thống phủ quyết, Quốc Hội có thể vượt qua phủ quyết bằng đa số hai phần ba tại mỗi viện.
Theo Money, Thượng nghị sĩ Elizabeth Warren của Massachusetts nói bà sẽ tiếp tục thúc đẩy để dự luật thành luật. Chủ Tịch Hạ Viện Mike Johnson cũng nói ông muốn tổng thống ký văn bản này, vì theo ông đây là cách đem lại kết quả tốt hơn cho người dân.
Tác động thật sự nằm ở dài hạn
Với người mua nhà, ý nghĩa của dự luật cần được hiểu đúng. Văn bản này có thể giúp tăng nguồn cung, hỗ trợ nhà tiền chế và mở rộng cơ hội vay mua nhà giá trị nhỏ. Tuy vậy, giá nhà khó giảm ngay chỉ vì Quốc Hội thông qua dự luật.
Nguồn cung nhà ở còn phụ thuộc vào đất đai, quy hoạch, giấy phép xây dựng, chi phí vật liệu, nhân công, bảo hiểm và lãi suất vay mua nhà. Dự luật liên bang có thể tháo gỡ bớt một số điểm nghẽn, nhưng số nhà mới đưa ra thị trường vẫn tùy từng địa phương.
Nhìn chung, dự luật 21st Century ROAD to Housing Act là một bước đi lớn về chính sách nhà ở, nhất là trong bối cảnh giá nhà cao và nguồn cung thiếu kéo dài. Người mua có thể hưởng lợi trong những năm tới nếu nguồn cung tăng, nhà tiền chế rẻ hơn và khoản vay nhỏ dễ tiếp cận hơn. Trong ngắn hạn, lãi suất, giá rao bán, thuế địa ốc, bảo hiểm nhà và thu nhập hằng tháng vẫn là những yếu tố quyết định khả năng mua nhà. (Ng.Tr.) [T.C.]
