ORANGE COUNTY, California (NV) – Khi theo dõi thị trường vay mua nhà và địa ốc, bạn sẽ nhận thấy rằng người mua nhà thường quan tâm nhiều nhất đến hai yếu tố, đó là: lãi suất vay mua nhà và giá nhà.
Fannie Mae, tổ chức được chính phủ bảo trợ và bảo lãnh nhiều khoản vay mua nhà thông thường, vừa công bố Báo cáo dự báo thị trường nhà ở Tháng Tư năm 2026.
Báo cáo đề cập nhiều khía cạnh của thị trường, nhưng đáng chú ý nhất vẫn là dự báo về lãi suất vay mua nhà và giá nhà trong thời gian tới.
Dự báo lãi suất vay mua nhà tăng
Trong báo cáo Tháng Ba, Fannie Mae đưa ra dự báo khá lạc quan, cho rằng mức lãi suất vay mua nhà cố định kỳ hạn 30 năm trung bình trên toàn nước Mỹ sẽ vào khoảng 6% hoặc thấp hơn trong suốt năm 2026 và năm 2027.
Tuy nhiên, dự báo này dựa trên dữ liệu cập nhật cho đến ngày 27 Tháng Hai – ngay trước khi Mỹ và Israel tấn công Iran. Sau sự kiện đó, lãi suất tăng liên tiếp trong 5 tuần, theo Freddie Mac, khiến dự báo trước đó nhanh chóng trở nên không còn thực tế.
Do đó, trong báo cáo Tháng Tư, Fannie Mae đã điều chỉnh mức dự báo lãi suất lên cao hơn.
Cụ thể, lãi suất vay mua nhà cố định kỳ hạn 30 năm được dự báo ở mức 6.3% trong quý thứ hai năm 2026, sau đó duy trì quanh 6.1% trong phần còn lại của năm 2026 và sang cả năm 2027. Trước đó, báo cáo Tháng Ba từng dự báo mức thấp hơn, khoảng 5.7% trong năm 2026 và 5.6% trong năm 2027.
Điều quan trọng là: Dự báo Tháng Tư dựa trên dữ liệu tính đến ngày 31 Tháng Ba – thời điểm lãi suất đạt mức cao trong thời gian dài, tiến gần 6.5%, theo Freddie Mac.
Nhưng từ đó đến nay, lãi suất đã giảm trong hai tuần liên tiếp, với mức lãi suất hiện tại vào khoảng 6.3%.
Nhìn chung, dự báo Tháng Tư được đánh giá là sát thực tế hơn, do lãi suất vẫn biến động mạnh bởi các yếu tố như thuế quan và xung đột tại Iran. Khi bất ổn địa chính trị còn tiếp diễn, lãi suất vay mua nhà vẫn có khả năng biến động tăng.
Fannie Mae dự báo giá nhà tăng mạnh hơn
Chỉ số giá nhà của Fannie Mae (HPI) đo lường mức thay đổi giá nhà quốc gia theo quý, bao gồm tất cả nhà biệt lập (không tính condo).
Chỉ số này được cập nhật đầu mỗi quý, nên dự báo trong báo cáo Tháng Tư có sự khác biệt so với các dự báo hàng tháng trước đó.
Đầu tiên, xét quý thứ nhất năm 2026: ban đầu Fannie Mae dự báo giá nhà tăng 2.6% so với cùng kỳ năm trước, nhưng số liệu cập nhật cho thấy mức tăng thực tế là 2.8%.
Trước đây, tổ chức này dự báo giá nhà biệt lập tăng 3% trong quý thứ hai, 3.1% trong quý thứ ba và 2.4% trong quý thứ tư năm 2026; sau đó duy trì quanh mức 2% trong năm 2027.
Tuy nhiên, dự báo mới đây cho thấy đà tăng mạnh hơn: tăng 3.4% trong quý thứ hai, 3.8% trong quý thứ ba và 3.2% trong quý thứ tư năm 2026. Phương pháp tính HPI dựa trên dữ liệu giao dịch nhà gần đây, cho nên dự báo sẽ thay đổi theo thông tin thị trường mới.
Dự báo này có ý nghĩa gì với người mua nhà
Lãi suất cao hơn, giá nhà tăng nhanh hơn – thoạt nhìn không phải là tin tốt cho người mua nhà. Tuy nhiên, vẫn có một số điểm cần lưu ý.
Trước hết, đây chỉ là dự báo. Thị trường địa ốc luôn biến động và các con số này không cố định. Ngoài ra, dự báo lãi suất của Fannie Mae dựa trên dữ liệu cuối Tháng Ba, nên phải cần xem xét một cách thận trọng.
Dữ liệu của Fannie Mae cho thấy lãi suất vay mua nhà 30 năm trung bình sẽ duy trì trên 6% đến hết năm 2027. Điều này nhắc nhở rằng người mua không nên cố “canh thời điểm” thị trường để chờ lãi suất giảm mạnh – khả năng này khó xảy ra trong ngắn hạn.
Dù Fannie Mae hiện dự báo giá nhà tăng nhanh hơn so với đầu năm, tuy nhiên mức tăng này vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn năm 2020 – 2022, theo Chỉ số Giá nhà Quốc gia S&P CoreLogic Case-Shiller. Giá nhà thường có xu hướng tăng theo thời gian, nhưng tốc độ tăng chậm hơn sẽ có lợi hơn cho người mua. (Ng.Tr)[kn]
