ORANGE COUNTY, California (NV) – Gần một nửa số nhà đang rao bán tại Orlando, Florida, phải giảm giá chào bán. Tuy nhiên, con số này chưa phản ánh đầy đủ tình hình địa ốc của thành phố, bởi sức ép tập trung nhiều ở nhà nghỉ dưỡng, những khu có nhiều căn cho thuê ngắn hạn và các bất động sản được định giá quá cao.
Theo bài phân tích do HousingWire công bố ngày 7 Tháng Chín, Florida có 83,832 căn nhà ở một gia đình đang rao bán trong tuần kết thúc ngày 29 Tháng Tám. Con số này cao hơn nhiều so với khoảng 53,000 căn vào đầu năm 2023, nhưng thấp hơn mức cao nhất gần 107,000 căn ghi nhận giữa năm 2025.
Giá chào bán trung vị (median) trên toàn tiểu bang là $474,999, giảm 2.9% so với mức $489,000 một năm trước. Trong tổng số nhà đang rao bán, 43.9% phải hạ giá.
Tại khu vực đô thị Orlando, Kissimmee và Sanford, thị trường có 8,887 căn nhà đang rao bán, với giá chào bán trung vị $485,000. Khoảng 49% số nhà này phải giảm giá. Thời gian rao bán trung bình là 123 ngày, ngắn hơn mức 138 ngày của toàn Florida.
Những con số trên cho thấy người mua đang có thêm lựa chọn và khả năng thương lượng. Tuy nhiên, thị trường Orlando có sự khác biệt lớn giữa từng khu vực, từng loại nhà và mục đích sử dụng của bất động sản.
Nhà cho thuê ngắn hạn chịu sức ép lớn
Tình trạng giảm giá tập trung nhiều tại Kissimmee, Champions Gate và những khu vực có nhiều nhà nghỉ dưỡng phục vụ khách đến các công viên giải trí. Trong thời kỳ thị trường phát triển mạnh, nhiều người mua nhà tại đây để cho thuê ngắn hạn qua Airbnb và các nền tảng tương tự.
Khi nhu cầu đối với loại hình đầu tư này suy yếu, số nhà được đưa ra bán tăng lên. Nhiều chủ nhà phải cạnh tranh để tìm người mua, trong khi doanh thu cho thuê không còn đủ hấp dẫn để bù chi phí vay, bảo hiểm, thuế địa ốc và phí hiệp hội chủ nhà.
Tình hình tại các khu dân cư được người mua nhà để ở ưa chuộng lại khác. Những căn được sửa sang hoàn chỉnh, có vị trí thuận lợi và chào bán đúng giá vẫn có thể tìm được người mua trong một hoặc hai tuần.
Những căn nằm lâu trên thị trường thường được định giá theo mức giá của năm 2021 hoặc 2022, khi lãi suất thấp và người mua cạnh tranh gay gắt. Điều kiện thị trường hiện nay đã thay đổi, nhưng một số chủ nhà vẫn dựa vào mức giá cao của vài năm trước để đưa ra giá chào bán.
Người bán phải chấp nhận giá thực tế
Theo các chuyên viên địa ốc tại Orlando, thị trường vẫn có người mua. Trở ngại nằm ở khoảng cách giữa số tiền người mua có thể trả và mức giá người bán mong đợi.
Một số chủ nhà mua gần thời điểm giá đạt mức cao trong năm 2023 hiện bắt đầu chịu áp lực tài chính. Nếu phải bán gấp, họ có ít khả năng chờ đợi hoặc từ chối những đề nghị mua thấp hơn giá chào bán. Đây là một trong những nguyên nhân khiến số nhà giảm giá tăng lên.
Nhà mới xây cũng tạo thêm sức ép cho người bán nhà cũ. Tại những vùng ngoại ô có nhiều dự án mới, các công ty xây dựng đưa ra các khoản hỗ trợ chi phí hoàn tất giao dịch, nâng cấp nhà hoặc giảm lãi suất trong những năm đầu để thu hút người mua.
Người bán nhà cũ khó cạnh tranh với các ưu đãi này nếu vẫn giữ giá cao. Tại những khu vực trung tâm, nơi ít có đất để xây thêm nhà, nguồn cung vẫn hạn chế hơn và giá nhà tương đối ổn định.
Bảo hiểm làm tăng chi phí sở hữu nhà
Khả năng chi trả tiếp tục là trở ngại lớn đối với người mua tại miền Trung Florida. Ngoài giá nhà và lãi suất vay, chi phí bảo hiểm đang chiếm phần lớn hơn trong ngân sách hằng tháng của nhiều gia đình.
Từ Tháng Giêng, 2027, người có hợp đồng bảo hiểm nhà ở với Citizens Property Insurance sẽ phải mua thêm bảo hiểm lũ lụt, kể cả khi căn nhà nằm ngoài khu vực được xác định có nguy cơ ngập cao. Yêu cầu này có thể làm tăng chi phí sở hữu nhà và ảnh hưởng đến số tiền người mua đủ khả năng vay.
Trong hoàn cảnh đó, nhiều người mua quan tâm đến khoản thanh toán hằng tháng hơn giá bán ghi trên hợp đồng. Một số công ty xây dựng đang sử dụng chương trình giảm lãi suất 3, 2, 1. Theo chương trình này, lãi suất giảm ba điểm % trong năm đầu, hai điểm trong năm thứ hai và một điểm trong năm thứ ba, trước khi trở về mức cố định của khoản vay.
Chương trình giúp giảm khoản thanh toán trong ba năm đầu, với hy vọng người mua sau đó có thể vay một khoản mới với lãi suất thấp hơn để trả khoản vay hiện tại. Tuy nhiên, việc vay lại còn phụ thuộc vào lãi suất, giá trị căn nhà và tình hình tài chính của người vay vào thời điểm ấy.
Dòng người chuyển đến miền Trung Florida vẫn tiếp tục, đặc biệt trong phân khúc nhà cao cấp. Nhu cầu này giúp một số khu dân cư giữ được sức mua, ngay cả khi nhà nghỉ dưỡng và bất động sản được định giá quá cao gặp khó khăn.
Tỉ lệ giảm giá 49% cho thấy người bán tại Orlando đang phải thích nghi với một thị trường chậm hơn. Nhà nghỉ dưỡng và nhà chào bán quá cao đang chịu sức ép lớn, trong khi những căn có vị trí tốt, tình trạng tốt và giá phù hợp vẫn thu hút người mua. (Ng.Tr.) [t.c.]
