ORANGE COUNTY, California (NV) – Giá nhà tại Mỹ tiếp tục lập kỷ lục. Trong tháng thứ 33 liên tiếp, giá nhà cũ trung vị (median) tăng lên, lần này đạt $408,800 trong Tháng Ba, mức cao nhất từng ghi nhận cho tháng này, theo báo cáo doanh số mua bán nhà cũ của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR).
Dù các chính trị gia, từ Tổng Thống Donald Trump đến Thị Trưởng New York Zohran Mamdani, đều cam kết thúc đẩy giảm chi phí nhà ở, nhưng thị trường đến nay vẫn chưa phản ứng theo hướng đó.
Theo tạp chí Fortune, mức tăng 1.4% so với cùng kỳ năm trước diễn ra trong bối cảnh doanh số bán nhà cũ giảm 3.6% so với Tháng Hai, một dấu hiệu chững lại trước mùa Xuân rất đáng chú ý. Mùa Xuân vốn là giai đoạn sôi động nhất của thị trường nhà ở.
Dù nhiều chính sách thúc đẩy xây dựng nhà ở được đưa ra trên toàn quốc, tuy nhiên nguồn cung vẫn chưa theo kịp, khiến giá nhà vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao.
“Tồn kho nhà ở vẫn là rào cản lớn của thị trường,” ông Lawrence Yun, kinh tế gia trưởng của NAR, cho biết. “Tỷ lệ cung so với cầu vẫn thấp hơn mức lịch sử. Nếu có thêm từ 300,000 đến 500,000 căn nhà được rao bán, thị trường sẽ tiến gần hơn đến trạng thái bình thường.”
So với trước đại dịch, giá nhà đã tăng khoảng 60% trong bối cảnh nước Mỹ thiếu hụt khoảng 4.7 triệu căn nhà, theo báo cáo năm 2025 của Zillow. Tình trạng này khiến nhiều người mua trẻ phải dựa vào hỗ trợ tài chính từ gia đình, khi độ tuổi trung vị của người mua nhà lần đầu đã tăng cao lên tới 40 tuổi trong năm ngoái. Một số doanh nghiệp thậm chí còn hỗ trợ tới $6,500 để giúp nhân viên mua nhà.
Vì sao người mua vẫn gặp khó dù nguồn cung nhà ở tăng
Xét trên nhiều chỉ số, thị trường hiện có vẻ nghiêng về phía người mua. Tuy nhiên, phần lớn người mua vẫn không đủ khả năng chi trả.
Trong Tháng Hai, số người bán cao hơn người mua tới 46.3% trên toàn quốc — tương đương chênh lệch 629,808 người, mức cao nhất theo dữ liệu của Redfin kể từ năm 2013. Con số này tăng 30% so với một năm trước, khi chênh lệch vẫn trên 449,000.
Trái lại, chủ nhà đang được hưởng lợi từ thị trường này. Theo ông Yun, “chủ nhà trung bình đã tích lũy khoảng $128,100 giá trị tài sản nhà ở trong 6 năm qua.”
Bà Nadia Evangelou, giám đốc nghiên cứu địa ốc của NAR gia, cho biết thị trường hiện chỉ hoạt động ở khoảng 80% so với nhịp độ bình thường của mùa Xuân. Tuy nhiên, nhiều người bán vẫn định giá nhà cao hơn khả năng chi trả của hộ gia đình trung bình.
“Chúng tôi đang thấy nhiều nhà được tung ra thị trường hơn – đó là tín hiệu tích cực. Nhưng nhiều căn vẫn được định giá cao hơn mức mà các hộ gia đình có thể chi trả một cách thoải mái,” bà nói.
Trong khi đó, ông Yun cho rằng niềm tin tiêu dùng suy giảm và tăng trưởng việc làm chậm lại đang khiến người mua lựa chọn đứng ngoài thị trường. “Doanh số bán nhà trong Tháng Ba vẫn chậm và thấp hơn so với năm ngoái,” ông cho biết.
Chỉ số niềm tin tiêu dùng theo đo lường của Michigan University vừa giảm xuống còn 47.6 điểm, mức thấp nhất trong 74 năm, thấp hơn cả mức đáy năm 2022 khi lạm phát vượt 9%. Xu hướng này được dự báo còn tiếp diễn khi xung đột Iran đang đẩy chi phí năng lượng tăng cao.
Ngoài ra, gần 60% người Mỹ cho rằng làn sóng trí tuệ nhân tạo (AI) có thể làm giảm khả năng mua nhà của họ, do nguy cơ tự động hóa việc làm.
Lãi suất vay mua nhà hiện ở mức 6.37%, tuy giảm nhẹ so với tuần trước nhưng vẫn có nguy cơ tăng trở lại khi giá dầu bị đẩy lên bởi xung đột Iran. Dù đã giảm từ mức đỉnh cao hơn $110, nhưng giá dầu vẫn còn cao với khoảng $94/thùng.
“Mối lo giá dầu duy trì ở mức cao trong thời gian dài tiếp tục giữ lợi suất trái phiếu ở mức cao, và đã khiến lãi suất vay mua nhà đã tăng trở lại vào cuối tuần trước,” ông Joel Kan, phó chủ tịch kiêm phó kinh tế gia trưởng của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA), cho biết. (Ng.Tr)[kn]
