ORANGE COUNTY, California (NV) – Giá nhà tại Oakland đã rơi xuống mức thấp nhất trong gần một thập niên và hiện vẫn chưa xuất hiện nhiều tín hiệu cho thấy thị trường địa ốc nơi đây sẽ sớm phục hồi, theo San Francisco Chronicle.
Dữ liệu mới nhất từ công ty địa ốc Zillow cho thấy giá trị căn nhà điển hình tại Oakland trong Tháng Ba ở mức khoảng $716,000. Sau khi điều chỉnh theo lạm phát, mức giá này giảm hơn $90,000, tương đương 11.4%, so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong số các thành phố Mỹ có dân số từ 100,000 người trở lên, Oakland hiện đứng ngang với Cape Coral, nơi từng bị xem là thị trường nhà ở tệ nhất nước Mỹ hồi năm ngoái, về mức độ sụt giảm giá nhà mạnh nhất.
Tuy nhiên, giá nhà tại Cape Coral vẫn còn cao hơn khoảng 10% so với Tháng Ba năm 2019. Trong khi đó, giá nhà tại Oakland đã giảm tới 28%.
Đà lao dốc của thị trường Oakland bắt đầu từ năm 2022, khi lãi suất vay mua nhà tăng mạnh. Đây cũng là thời điểm giá trị căn nhà điển hình tại thành phố này đạt đỉnh khoảng $1.1 triệu, tính theo giá trị đồng đô la năm 2026. Lần gần nhất giá nhà tại Oakland xuống thấp như hiện nay là vào năm 2015, hoặc năm 2017, nếu không tính điều chỉnh lạm phát.
Tương tự San Francisco, thị trường địa ốc Oakland chịu tác động nặng nề từ lãi suất cao. Cùng lúc đó, nhiều yếu tố khác cũng làm nhu cầu mua nhà suy giảm tại cả hai thành phố, như khu trung tâm ngày càng vắng người, tỷ lệ tội phạm gia tăng và làn sóng chuyển ra vùng ngoại ô. Tuy nhiên, khác với San Francisco, Oakland không có cú hích từ làn sóng AI để kéo người mua quay lại thị trường một cách mạnh mẽ.
Điều này khiến nhiều chủ nhà buộc phải giảm giá bán. Dù vậy, vẫn chưa rõ mặt bằng giá hiện nay đã đủ giúp người mua nhà lần đầu dễ tiếp cận hơn hay chưa. Zillow ước tính khoản thanh toán hàng tháng cho một căn nhà có giá trung bình tại Oakland vào khoảng $3,680, với giả định người mua trả trước 20%. Con số này vượt xa mức chi tiêu mà một hộ gia đình có thu nhập trung vị (median) có thể gánh nổi, đồng thời cũng cao hơn đáng kể so với tiền thuê nhà thông thường.
Các cuộc cạnh tranh trả giá mua nhà vẫn diễn ra phổ biến tại những khu vực được ưa chuộng như Rockridge và Elmwood, trong khi nhiều căn nhà hoặc condo giá thấp hơn lại cần sửa chữa tốn kém hoặc đi kèm phí hiệp hội chủ nhà hàng tháng khá cao.
“Tôi không nghĩ đây là vấn đề liên quan đến số liệu tội phạm hay những chuyện tương tự,” bà Andrea Gordon, chuyên viên địa ốc của Compass tại East Bay, nói. “Theo tôi, đây hoàn toàn là vấn đề kinh tế.”
Theo dữ liệu của Zillow, khu vực mang ZIPcode 94618, bao gồm cả Rockridge, là nơi giá nhà giảm ít nhất tại Oakland từ Tháng Ba năm 2025 đến Tháng Ba năm 2026, với mức giảm chỉ khoảng 5%. Đây cũng tiếp tục là mã ZIP đắt đỏ nhất thành phố, khi giá trị căn nhà điển hình tại đây vào khoảng $1.62 triệu.
Còn theo bà Susie Wyshak, chuyên viên địa ốc của Compass ở East Bay, các khu như Rockridge, nổi tiếng nhờ gần nhiều cửa hiệu và nhà hàng, đặc biệt thu hút các gia đình trẻ có con nhỏ và điều kiện tài chính khá giả.
Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở hạn chế khiến mức độ cạnh tranh tại đây vẫn rất cao. Trong lịch sử phát triển, khu vực này chủ yếu được quy hoạch cho nhà biệt lập. Các chuyên viên địa ốc cho biết những người mua nhà thường đưa ra mức giá chi mạnh tay nhất là những người nhận được hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc đã có tiền từ việc bán căn nhà trước đó.
“Những người phải cân nhắc nhiều hơn năng lực tài chính thì sẽ chịu tác động nặng nề hơn từ các yếu tố kinh tế,” bà Gordon nói.
Trong khi đó, nhiều khu vực khác tại Oakland lại có thị trường yếu hơn đáng kể. Giá trị căn nhà điển hình giảm mạnh nhất nằm ở ZIPcode 94612, thuộc khu trung tâm Oakland, với mức giảm 16% từ năm 2025 sang năm 2026.
“Một số người từng nghĩ rằng: ‘Nếu bán condo ở trung tâm Oakland, gần Lake Merritt, liệu tôi có thể hòa vốn hay không?’” bà Wyshak nói. “Và có lẽ điều đó là không thể.”
Một trong những nguyên nhân khiến giá condo tại Oakland giảm sâu là do tiền thuê nhà tại đây hiện rẻ hơn khá nhiều. Trước đại dịch, khu trung tâm Oakland chứng kiến làn sóng xây dựng căn hộ mới, góp phần giữ giá thuê ở mức thấp.
Leena Zeidan, chuyên viên địa ốc viên của Tuscana Properties, cho biết với một số hộ gia đình, việc vay mua nhà với mức lãi suất hiện nay – trong khi chi phí hàng tháng gần tương đương tiền thuê nhà – là lựa chọn không đáng, đặc biệt khi còn phải trả thêm phí hiệp hội condo.
“Thị trường địa ốc ở Oakland cũng như như nhiều thị trường nhỏ khác, ở đó mỗi khu vực có xu hướng riêng chứ không hẳn là một thị trường thống nhất,” bà Zeidan nói. (Ng.Tr) [kn]
