ORANGE COUNTY, California (NV) – Sau một thời gian giá nhà tăng mạnh, nhiều thị trường ở miền Tây và vùng Sun Belt hiện bắt đầu suy giảm. Riêng Reno, Nevada vẫn giữ được mức tăng nhẹ, và người mua tiếp tục chịu áp lực từ giá nhà cùng chi phí bảo hiểm cao.
Theo bài phân tích của HousingWire công bố ngày 3 Tháng Chín, giá trung vị (median) của nhà ở một gia đình tại Washoe County, nơi có thành phố Reno, tăng 2.1% so với cùng kỳ năm trước. Con số này được tính theo mức trung bình của ba tháng kết thúc vào Tháng Bảy, dựa trên hồ sơ chuyển nhượng của quận hạt.
Kết quả ấy trái ngược với một số thị trường lớn từng phát triển mạnh trong thời kỳ dịch COVID-19. Giá nhà tại Austin giảm 5%, Denver giảm 3.4%, Las Vegas giảm 3.1% và Phoenix giảm 1.4%.
Tuy giá nhà tại Reno vẫn cao hơn một năm trước, mức tăng đang chậm lại nhanh chóng. So với cùng tháng năm trước, giá nhà tăng 4.8% trong Tháng Năm, 1.6% trong Tháng Sáu và không tăng trong Tháng Bảy. Reno vẫn khả quan hơn các thành phố kể trên, nhưng hồ sơ chuyển nhượng cho thấy giá nhà không tăng mạnh tới 4.6% như một số báo cáo địa phương công bố.
Nguồn đất hạn chế giữ nguồn cung ở mức thấp
Một trong những nguyên nhân giúp giá nhà Reno đứng vững là nguồn cung khó tăng nhanh. Khoảng 80% đến 85% diện tích Nevada thuộc sở hữu liên bang, còn dãy Sierra giới hạn khả năng phát triển về phía tây của thung lũng. Các nhà phát triển địa ốc cho biết Truckee Meadows gần như không còn đủ đất tư nhân để xây thêm một khu dân cư quy hoạch quy mô lớn tương đương Damonte Ranch.
Một dự luật do Thượng Nghị Sĩ Jacky Rosen (Dân Chủ-Nevada) đề nghị có thể chuyển một phần đất liên bang sang phục vụ nhu cầu xây nhà tại Truckee Meadows. Dự luật được điều trần tại Thượng Viện hồi Tháng Hai nhưng chưa được thông qua.
Số giấy phép xây nhà ở một gia đình tại khu vực đô thị Reno giảm 21% trong năm 2025, từ 2,474 căn xuống còn khoảng 1,952 căn. Tổng số đơn vị nhà ở được cấp phép tại Washoe County trong năm 2024 là 4,085 căn, thấp hơn 29% so với mức 5,792 căn của năm 2022.
Tính đến Tháng Sáu, Reno có lượng nhà ở tương đương khoảng 1.7 tháng nguồn cung. Điều này có nghĩa là nếu không có thêm nhà được đưa ra bán, toàn bộ số nhà hiện có trên thị trường về lý thuyết có thể được tiêu thụ trong chưa đầy hai tháng.
Nhà rao bán tại Reno mất trung bình 15 ngày để nhận được hợp đồng mua và bán với giá tương đương 98.9% giá niêm yết. Khoảng 26.7% người mua thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt. Các số liệu này cho thấy người bán vẫn giữ được lợi thế tại một thị trường có ít nhà để lựa chọn.
Các trung tâm dữ liệu tạo thêm nhu cầu nhà ở
Dòng người từ California chuyển sang Nevada đang chậm lại. Trong năm 2025, có 33,296 người đổi bằng lái xe California sang bằng Nevada, giảm 14.6% so với năm trước. Tuy nhiên, Reno đang nhận thêm nhu cầu từ các dự án công nghiệp và trung tâm dữ liệu phục vụ trí tuệ nhân tạo (AI).
Vantage Data Centers công bố kế hoạch xây một khu trung tâm dữ liệu AI trị giá $3 tỷ, công suất 224 megawatt, gần Trung Tâm Công Nghiệp Tahoe Reno. Fleet Data Centers cũng đang phát triển hai khu trung tâm dữ liệu với tổng chi phí xây dựng khoảng $10 tỷ.
Những dự án này có thể đưa hàng ngàn lao động xây dựng và vận hành đến khu vực Reno. Nhu cầu nhà ở từ lực lượng lao động mới có thể tiếp tục tăng trong lúc số nhà được xây thêm vẫn hạn chế.
Hoạt động mua đất của các công ty xây dựng cũng phản ánh niềm tin rằng tình trạng thiếu nhà sẽ kéo dài. Từ ngày 1 đến ngày 7 Tháng Tám, hồ sơ chuyển nhượng ghi nhận ba giao dịch mua tổng cộng 328 lô đất xây nhà ở phía nam Reno. Tổng giá trị các giao dịch vào khoảng $36.5 triệu.
Trong đó, một giao dịch trị giá hơn $18.5 triệu gồm 177 lô đất, giao dịch thứ hai trị giá hơn $15.4 triệu gồm 142 lô và giao dịch còn lại trị giá gần $2.5 triệu gồm chín lô. Việc mua hàng trăm lô cùng lúc cho thấy các công ty xây dựng đang chuẩn bị cho những giai đoạn phát triển kế tiếp và dự đoán nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục vượt nguồn cung.
Giá nhà và bảo hiểm gây thêm áp lực
Khả năng chi trả vẫn là trở ngại lớn nhất đối với thị trường Reno. Giá nhà trung vị (median) tại Washoe County vào khoảng $635,000, trong khi thu nhập hộ gia đình trung vị chỉ từ $86,000 đến $93,000 một năm. Giá nhà hiện gần gấp bảy lần thu nhập hộ gia đình, cao hơn mức bốn đến năm lần phổ biến trước năm 2020.
Lãi suất vay mua nhà cao càng làm tăng khoản thanh toán hàng tháng. Người mua còn phải đối diện với một rủi ro mới liên quan đến bảo hiểm cháy rừng. Luật AB 376 của Nevada, có hiệu lực từ ngày 1 Tháng Giêng, cho phép hãng bảo hiểm loại phần bảo vệ trước cháy rừng khỏi một số hợp đồng bảo hiểm chủ nhà tiêu chuẩn.
Sự thay đổi này có thể buộc chủ nhà tại những khu vực có nguy cơ cháy cao phải mua thêm bảo hiểm riêng, làm tăng tổng chi phí sở hữu nhà. Người mua cũng có thể gặp khó khăn khi vay tiền nếu căn nhà không có mức bảo hiểm mà ngân hàng yêu cầu.
Triển vọng của Reno trong thời gian tới phụ thuộc vào ba yếu tố chính, gồm khả năng đưa thêm đất ra phát triển, lượng nhà rao bán và tiến độ đầu tư vào các trung tâm dữ liệu AI. Nếu nguồn cung tăng lên mức tương đương hơn bốn tháng, thị trường có thể tiến gần trạng thái cân bằng hơn. Nếu hoạt động xây dựng trung tâm dữ liệu chậm lại, Reno sẽ mất bớt một nguồn nhu cầu đang giúp giá nhà đứng vững.
Hiện tại, Reno vẫn là trường hợp khác biệt giữa các thị trường miền Tây. Nguồn đất hạn chế và các khoản đầu tư công nghiệp lớn đang hỗ trợ giá nhà, trong khi Austin, Denver, Las Vegas và Phoenix phải điều chỉnh sau thời kỳ phát triển quá nhanh. Tuy nhiên, mức tăng tại Reno gần như dừng lại trong Tháng Bảy, báo hiệu thị trường này cũng đang chịu ảnh hưởng từ giá nhà cao, lãi suất vay và khả năng chi trả suy giảm. (Ng.Tr.) [t.c.]
