ORANGE COUNTY, California (NV) – Giá rao bán nhà tại Mỹ trong Tháng Sáu giảm 2.5% so với cùng kỳ năm trước, mức giảm hằng năm mạnh nhất trong dữ liệu Realtor.com từ năm 2017, theo Fast Company dẫn báo cáo mới đây của Realtor.com.
Đây là tháng thứ tám liên tiếp giá rao bán đi xuống. Giá rao bán trung vị (median) trên toàn quốc hiện ở mức $430,000, thấp hơn mức đỉnh gần $449,000 của Tháng Sáu, 2022. Diễn biến này cho thấy thị trường nhà ở Mỹ đang bớt nóng sau nhiều năm người mua bị kẹt giữa giá nhà cao và lãi suất vay mua nhà cao.
Tuy nhiên, giá rao bán giảm không có nghĩa thị trường suy yếu trên diện rộng. Bà Danielle Hale, kinh tế gia trưởng của Realtor.com, cho rằng giá giảm trong khi doanh số nhà chờ bán tăng phản ánh một thị trường thực tế hơn. Người bán định giá sát ngay từ đầu, còn người mua thấy mức giá hợp lý nên bắt đầu đưa ra đề nghị mua.
Doanh số nhà chờ bán trong Tháng Sáu tăng 3.7% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu tháng tăng thứ bảy liên tiếp. Đây là dấu hiệu cho thấy một phần người mua đã quay lại, dù lãi suất vay mua nhà vẫn còn cao.
Tỷ lệ giao dịch chờ bán bị hủy trong Tháng Tư và Tháng Năm là 6.9%, thấp hơn mức 7.3% của cùng kỳ năm trước. Nói cách khác, nhiều căn nhà có người mua hơn, và các giao dịch này cũng có khả năng đi đến hoàn tất nhanh hơn so với năm ngoái.
Nhà không còn bán chậm hơn năm trước
Tháng Sáu cũng khép lại chuỗi 26 tháng nhà mất nhiều thời gian hơn để bán so với cùng kỳ năm trước. Căn nhà trung vị tại Mỹ nằm trên thị trường 53 ngày, ngang với Tháng Sáu, 2025.
Điểm đáng chú ý là giá rao bán giảm nhưng tốc độ bán giữ được nhịp ổn định. Nếu giá giảm trong lúc nhà nằm lâu hơn, đó có thể là dấu hiệu nhu cầu yếu. Dữ liệu Tháng Sáu cho thấy bức tranh tích cực hơn: giá rao bán thấp hơn, số giao dịch chờ bán tăng và thời gian rao bán ngừng kéo dài.
Tuy vậy, tình hình khác nhau theo từng vùng. Ở miền Đông Bắc, nhà bán nhanh hơn năm trước khoảng hai ngày. Ở miền Tây và miền Trung Tây, nhà nằm trên thị trường lâu hơn vài ngày. Tại miền Nam, thời gian bán gần như giữ nguyên.
Hai nhóm thị trường khác nhau
Dữ liệu theo vùng cho thấy thị trường nhà ở Mỹ đang đi theo hai hướng. Trên toàn quốc, giá rao bán trung vị (median) thấp hơn 4.2% so với đỉnh Tháng Sáu, 2022. Tuy nhiên, miền Trung Tây vẫn cao hơn 10% so với bốn năm trước, còn miền Đông Bắc cao hơn 12.6%.
Riêng miền Tây, giá rao bán giảm 7.3% so với đỉnh năm 2022; miền Nam giảm 3.5%. Đây là hai khu vực từng tăng giá quá nhanh trong thời đại dịch, khi nhiều người mua dọn đến vì làm việc từ xa, khí hậu ấm hơn và giá nhà khi ấy còn dễ chịu hơn các đô thị ven biển đắt đỏ.
Ông Jake Krimmel, kinh tế gia cao cấp của Realtor.com, gọi đây là câu chuyện “hai nước Mĩ” trong thị trường nhà ở. Tại miền Nam và miền Tây, giá đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều người. Khi lãi suất tăng, sức mua yếu đi, buộc người bán phải hạ kỳ vọng và định giá sát thực tế hơn.
Miền Trung Tây và miền Đông Bắc lại rơi vào tình thế khác. Nguồn cung tại nhiều nơi vẫn thấp, trong khi nhu cầu còn đủ mạnh để giữ giá ở mức cao, dù lãi suất vay mua nhà đã tăng mạnh so với giai đoạn 2020-2021.
Ở đâu người mua có lợi thế hơn?
Người mua có thêm lợi thế rõ nhất tại những thị trường từng tăng nóng, đặc biệt ở miền Tây và một số nơi tại miền Nam. Tại các khu vực này, giá rao bán giảm mạnh hơn, người bán dễ thương lượng hơn và người mua có thêm thời gian so sánh trước khi đưa đề nghị.
Ngược lại, người mua tại miền Trung Tây và miền Đông Bắc khó kỳ vọng giá giảm mạnh. Nguồn cung còn hạn chế, nhà tốt vẫn có thể bán nhanh, và người mua vẫn phải cạnh tranh tại những khu vực có việc làm ổn định, trường học tốt hoặc vị trí thuận tiện.
Vì vậy, dữ liệu Realtor.com không cho thấy một thị trường nhà ở Mỹ đồng loạt giảm giá. Điều đáng chú ý hơn là sự khác biệt theo địa phương. Một người mua ở Austin, Phoenix hoặc một số thị trường Florida có thể có nhiều cơ hội thương lượng hơn người mua nhà ở New York, Providence, Indianapolis hoặc nhiều khu vực tại miền Đông Bắc và Trung Tây.
Nhìn chung, giá rao bán nhà giảm 2.5% trong Tháng Sáu là tin tích cực cho người mua nhà, nhưng lợi thế không chia đều trên toàn quốc. Người mua tại các thị trường từng tăng quá nhanh trong thời đại dịch có thêm cơ hội. Người mua tại nơi nguồn cung còn thiếu vẫn phải tính toán kỹ, vì giá cao và lãi suất trên 6% tiếp tục làm chi phí hàng tháng là một gánh nặng. (Ng.Tr.) [T.C.]
