ORANGE COUNTY, California (NV) – Một đạo luật mới hạn chế các nhà đầu tư lớn mua thêm nhà cũ, đồng thời miễn trừ cho những dự án xây nhà mới để cho thuê. Tuy nhiên, nếu sự bất ổn về chính sách khiến dòng vốn rời khỏi thị trường nhà cho thuê, nguồn cung có thể giảm và giá thuê có nguy cơ tăng, theo phân tích của The Wall Street Journal (WSJ), ngày 16 Tháng Bảy.
Đạo Luật ROAD về Nhà Ở Thế Kỷ 21 (21st Century ROAD to Housing Act) trở thành luật ngày 11 Tháng Bảy mà không có chữ ký của Tổng Thống Donald Trump. Dự luật được chuyển đến Tòa Bạch Ốc ngày 29 Tháng Sáu. Vì tổng thống không ký và cũng không phủ quyết trong thời hạn hiến định, đạo luật tự động có hiệu lực.
Luật cấm các quỹ đầu tư và công ty vì lợi nhuận đang kiểm soát từ 350 căn nhà ở riêng lẻ trở lên mua thêm nhà thuộc nguồn cung hiện hữu. Quy định không buộc họ bán những căn đã sở hữu trước ngày luật có hiệu lực và sẽ tự hết hiệu lực sau 15 năm.
Một số giao dịch vẫn được miễn hạn chế. Nhà đầu tư lớn có thể mua hoặc xây nhà mới dành riêng cho thị trường cho thuê, mua nhà cần sửa chữa đáng kể để cho thuê, thu hồi tài sản nhằm thanh toán một khoản nợ hoặc thực hiện những chương trình giúp người thuê mua nhà trong tương lai.
Chiến lược mua nhà rải rác gần như bị chặn
Trong khoảng 15 năm qua, nhiều tập đoàn đã xây dựng danh mục hàng ngàn căn nhà bằng cách mua từng căn nằm rải rác trong các khu dân cư. Mô hình này thường được gọi là đầu tư tại nhiều địa điểm riêng lẻ.
Quy định mới gần như chặn con đường đó đối với các công ty đã đạt ngưỡng 350 căn. Những doanh nghiệp nhỏ hơn vẫn có thể mua nhà cho đến khi chạm ngưỡng, nhưng sau đó khó tiếp tục tăng quy mô bằng cách mua nhà cũ từ người bán thông thường.
Mục tiêu của chính sách là giảm bớt sự cạnh tranh giữa các tập đoàn có nguồn vốn lớn và những gia đình đang tìm mua nhà để ở. Tuy nhiên, các nhà đầu tư tổ chức hiện chỉ nắm một phần tương đối nhỏ trong tổng số nhà ở riêng lẻ trên toàn quốc, vì vậy tác động trực tiếp của lệnh hạn chế đối với giá bán nhà có thể không lớn.
Luật cũng không cấm các công ty bán nguyên danh mục nhà cho nhau. Vì thế, tài sản có thể chuyển từ một chủ sở hữu doanh nghiệp nhỏ sang một tập đoàn lớn hơn mà không quay trở lại thị trường dành cho người mua cá nhân.
Xây nhà để cho thuê được miễn hạn chế
Các nhà đầu tư được phép chuyển vốn sang mô hình xây nhà để cho thuê, trong đó toàn bộ một khu dân cư được xây mới và hoạt động như một dự án cho thuê dài hạn.
So với danh mục gồm nhiều căn nhà nằm rải rác, một khu nhà tập trung thường dễ quản lý hơn. Nhân viên bảo trì có thể phục vụ nhiều căn trong cùng khu vực, vật liệu và thiết bị được tiêu chuẩn hóa, còn chi phí đi lại giữa các căn nhà giảm đáng kể.
Loại nhà này thường thu hút các gia đình cần nhiều phòng ngủ, sân riêng hoặc chỗ đậu xe nhưng chưa đủ khả năng mua nhà. Một số người lớn tuổi cũng chọn thuê nhà riêng lẻ vì muốn có nhiều không gian hơn căn chung cư mà không phải tự lo sửa chữa và bảo trì.
Người thuê nhà riêng lẻ thường ở lâu hơn người thuê chung cư, giúp chủ đầu tư giảm chi phí tìm khách mới và thời gian nhà bị bỏ trống. Về lý thuyết, việc miễn hạn chế cho mô hình này có thể hướng vốn của Wall Street vào việc tạo thêm nguồn cung thay vì tranh mua những căn nhà có sẵn.
Tuy nhiên, việc Quốc Hội gần như thống nhất hạn chế các công ty đầu tư lớn mua nhà cũ khiến giới đầu tư lo ngại về rủi ro chính sách. Dù mô hình xây nhà để cho thuê hiện được miễn hạn chế, họ vẫn phải tính đến viễn cảnh Quốc Hội hoặc một chính quyền tương lai tiếp tục siết chặt quy định.
Lợi nhuận chưa đủ hấp dẫn để bù đắp rủi ro
Theo công ty dịch vụ địa ốc thương mại CBRE, tỉ suất vốn hóa của các khu nhà xây để cho thuê hiện vào khoảng 5% đến 5.5%. Tỉ suất vốn hóa được tính bằng lợi nhuận hoạt động ròng hằng năm chia cho giá trị tài sản.
Trong khi đó, lợi suất trái phiếu Kho Bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm vào khoảng 4.6% tại thời điểm WSJ thực hiện phân tích. Nhà đầu tư vì vậy chỉ nhận thêm một mức lợi nhuận tương đối nhỏ khi chọn dự án nhà cho thuê, dù phải chịu rủi ro xây dựng, chi phí phát triển, nhà bỏ trống và thay đổi chính sách.
Một dự án xây nhà để cho thuê còn cần nhiều năm để mua đất, xin giấy phép, xây dựng và tìm đủ người thuê. Nếu chi phí nguyên vật liệu, nhân công, bảo hiểm hoặc vốn vay tăng trong thời gian đó, lợi nhuận dự kiến có thể giảm đáng kể.
Triển vọng bán lại cũng kém linh hoạt hơn. Với danh mục nhà nằm rải rác, nhà đầu tư có thể bán từng căn cho người mua thông thường. Theo WSJ, giá bán lẻ cho người mua để ở đôi khi cao hơn khoảng 10% đến 20% so với mức một nhà đầu tư khác sẵn sàng trả cho cả danh mục.
Ngược lại, các khu nhà được xây đồng bộ để cho thuê thường khó chia nhỏ để bán từng căn. Đường sá, tiện ích, quyền sở hữu đất và quy định phân khu có thể được thiết kế cho toàn bộ dự án, khiến việc chuyển từng căn sang sở hữu cá nhân trở nên phức tạp hoặc bị cấm.
Các nhà đầu tư bắt đầu bán bớt nhà
Theo Lance Lambert, đồng sáng lập công ty phân tích dữ liệu nhà ở ResiClub, tám nhà đầu tư tổ chức lớn đã bán ròng hơn 3,000 căn nhà trong quý hai năm 2026. Con số này cao gấp năm lần cùng kỳ năm trước.
Quy mô bán ra chưa đủ lớn để làm thay đổi đáng kể giá nhà trên toàn quốc, nhưng cho thấy các công ty đang xem xét lại chiến lược. Một số nhà đầu tư nhỏ dự định bán dần từng căn cho người mua cá nhân, trong khi những công ty khác có thể bán toàn bộ danh mục cho một đối thủ lớn hơn.
Xu hướng này có thể đem lại lợi thế cho những chủ nhà doanh nghiệp có nguồn vốn mạnh như American Homes 4 Rent và Invitation Homes. Hai công ty có thể mua lại danh mục của những đối thủ muốn rời thị trường mà không cần mua nhà trực tiếp từ người bán thông thường.
Các tập đoàn đầu tư tư nhân cũng có thể tiếp tục mua tài sản hiện có. Blackstone sở hữu Home Partners of America, công ty có khoảng 20,000 căn nhà, còn Cerberus Capital Management sở hữu FirstKey Homes.
Như vậy, đạo luật có thể hạn chế việc các tập đoàn mua thêm nhà từ nguồn cung dành cho người dân, nhưng đồng thời thúc đẩy quá trình tập trung tài sản khi những danh mục nhỏ được bán lại cho các công ty lớn.
Người thuê có thể chịu tác động cuối cùng
Các quỹ hưu trí và quỹ đầu tư địa ốc đa dạng không bắt buộc phải tiếp tục đầu tư vào nhà cho thuê. Họ có thể chuyển vốn sang nhà kho hậu cần, tín dụng tư nhân hoặc những loại tài sản ít chịu sức ép chính trị hơn.
Tình hình kinh doanh của các dự án xây nhà để cho thuê hiện cũng chưa đủ hấp dẫn để bù đắp sự bất ổn đó. Dữ liệu CBRE cho thấy giá thuê trong Tháng Năm gần như không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Một nguồn dữ liệu khác ghi nhận giá thuê nhà xây để cho thuê giảm nhẹ 0.1%.
Giá thuê không thay đổi có lợi cho người thuê trong ngắn hạn, nhưng làm giảm doanh thu dự kiến của các dự án mới. Nếu nhà đầu tư cho rằng lợi nhuận không đủ bù đắp chi phí và rủi ro, họ có thể trì hoãn hoặc hủy kế hoạch xây dựng.
Nếu dòng vốn dành cho việc xây nhà cho thuê suy giảm, số căn mới bổ sung vào thị trường cũng sẽ ít đi. Trong khi nhu cầu thuê nhà biệt lập vẫn còn cao, nguồn cung hạn chế có thể đẩy giá thuê tăng trở lại.
Đạo luật mới muốn giúp các gia đình có cơ hội mua nhà bằng cách hạn chế Wall Street tranh mua nhà cũ. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách còn phụ thuộc vào việc dòng vốn có thật sự chuyển sang xây thêm nhà hay rời khỏi lĩnh vực này. Nếu nguồn cung nhà thuê suy giảm, những người chịu tác động cuối cùng có thể chính là các gia đình đang thuê nhà để dành tiền mua căn nhà đầu tiên. (Ng.Tr) [t.c.]
