ORANGE COUNTY, California (NV) – Hơn 70% người mua nhà trong hai năm qua từng hy vọng lãi suất sẽ giảm để họ được tái cấp vốn, tức đổi sang khoản vay mới có lãi suất thấp hơn để trả khoản vay cũ. Tuy nhiên, lãi suất vẫn neo cao, khiến dự tính ấy chưa thể thực hiện, MarketWatch cho biết ngày 23 Tháng Bảy.
Lãi suất cố định 30 năm duy trì trên 6% trong phần lớn bốn năm qua và từng tiến sát 8% vào mùa Thu năm 2023, Freddie Mac cho biết. Đây là mức cao nhất kể từ cuối năm 2000 và cao hơn nhiều so với mức dưới 3% từng phổ biến trong năm 2020.
Trong giai đoạn lãi suất tăng, một số chuyên gia địa ốc khuyên khách hàng mua nhà trước rồi tái cấp vốn khi chi phí vay giảm. Một số người chọn khoản vay lãi suất điều chỉnh, với hy vọng lãi suất sau thời gian ưu đãi sẽ thấp hơn.
Cuộc khảo sát 1,000 người mua nhà do nền tảng xác minh khoản vay Truework thực hiện cho thấy hơn bảy trong 10 người mua trong hai năm qua dự tính tái cấp vốn sau khi mua nhà.
Kế hoạch ấy đến nay vẫn khó thực hiện. Lãi suất cố định 30 năm chỉ xuống dưới 6% một lần trong năm 2026, khi chạm 5.98% vào cuối Tháng Hai. Đến ngày 23 Tháng Bảy, Mortgage News Daily ghi nhận mức trung bình tăng lên 6.85%.
Thuế quan của chính quyền Tổng Thống Donald Trump, chiến tranh tại Iran và giá xăng tăng đã đẩy lợi suất trái phiếu Kho Bạc lên cao. Diễn biến này tiếp tục giữ lãi suất vay mua nhà ở mức cao.
Áp lực tài chính gia tăng
Một nửa số người tham gia khảo sát lo rằng khoản vay mua nhà sẽ vượt quá khả năng chi trả nếu họ không thể sớm tái cấp vốn. Có 85% đánh giá việc đổi sang khoản vay có lãi suất thấp hơn trong ba năm tới giữ vai trò quan trọng đối với tình hình tài chính của gia đình.
Khoảng 32% cho biết họ phải giảm chi tiêu cho các nhu cầu thiết yếu, gồm thực phẩm, quần áo và chăm sóc sức khỏe, để trang trải khoản tiền nhà hằng tháng.
Bà Stefi Markowicz và chồng mua căn nhà đầu tiên tại Fort Lauderdale, Florida, với giá $629,000 vào Tháng Mười, 2023. Khoản vay của họ có lãi suất 7.49%. Hai người dự tính tái cấp vốn trong vòng một năm.
Gần ba năm trôi qua, họ không còn kỳ vọng lãi suất sẽ sớm giảm đủ thấp. Gia đình phải hạn chế ăn ngoài và các khoản mua sắm tùy hứng để cân đối ngân sách.
Thuế địa ốc cũng khiến chi phí nhà ở khó dự tính. Trong năm đầu tiên, khoản thuế này làm chi phí hằng tháng tăng thêm $800. Sang năm sau, số tiền giảm khoảng $500 đến $600 mỗi tháng.
Dù lãi suất cố định 30 năm vào giữa Tháng Bảy ở mức trung bình 6.55%, bà Markowicz nhận thấy chi phí tái cấp vốn vẫn cao hơn khoản tiết kiệm có thể đạt được, nhất là khi gia đình dự tính chuyển sang căn nhà lớn hơn.
Một nguyên tắc thường được các chuyên gia sử dụng là lãi suất mới phải thấp hơn ít nhất 0.75 điểm % mới đáng cân nhắc. Chi phí tái cấp vốn thường bằng 2% đến 5% số tiền vay mới, cộng thêm phí khởi tạo khoản vay và phí thẩm định nhà.
Bà Markowicz tính toán gia đình phải ở lại căn nhà thêm từ năm đến tám năm mới thu hồi được chi phí tái cấp vốn. Vì chưa chắc tiếp tục sống tại đây lâu như vậy, hai vợ chồng quyết định giữ khoản vay có lãi suất 7.49%.
81,000 khoản vay sắp đổi lãi suất
Khoản vay lãi suất điều chỉnh thường có mức lãi thấp hơn trong ba, năm hoặc bảy năm đầu. Sau thời gian cố định ban đầu, lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo thị trường.
Từ năm 2022 đến 2024, gần 1 triệu chủ nhà Mỹ sử dụng loại khoản vay này để mua nhà và vẫn đang trả nợ, dữ liệu của công ty Intercontinental Exchange (ICE) cho thấy.
Trong số đó, 133,000 khoản vay đã bước vào giai đoạn điều chỉnh lãi suất. Khoảng 6,000 khoản sẽ hết thời gian lãi suất cố định trong nửa cuối năm nay, và thêm 81,000 khoản vào năm tới. Chủ nhà có thể phải trả nhiều hơn mỗi tháng nếu lãi suất mới cao hơn.
Người sử dụng khoản vay lãi suất điều chỉnh thường có thu nhập cao và mua nhà thuộc phân khúc đắt tiền. Số dư trung bình của các khoản vay phát sinh từ năm 2022 đến 2024 hiện là $658,000, cao hơn gấp đôi mức $318,000 của khoản vay lãi suất cố định trong cùng thời gian.
Loại khoản vay này vẫn có thể phù hợp với người dự tính chuyển nhà trước khi thời gian lãi suất cố định kết thúc.
Ông Sawyer Sams, cố vấn tài chính tại Johnson City, Tennessee, dùng một khoản vay mới để trả hết khoản vay mua nhà cũ. Khoản vay cũ có lãi suất cố định 6.25% trong 30 năm, còn khoản vay mới có lãi suất điều chỉnh, với mức ban đầu khoảng 5.25%. Nhờ đổi khoản vay, số tiền ông phải trả mỗi tháng giảm gần $300.
Khoản vay mới giữ nguyên mức lãi ban đầu trong năm năm, sau đó mới điều chỉnh theo thị trường. Ông Sams chọn phương án này vì dự tính bán căn nhà hiện tại và mua căn lớn hơn trước khi thời hạn năm năm kết thúc. Nếu kế hoạch thay đổi và lãi suất thị trường giảm, ông có thể vay một khoản cố định mới để trả hết khoản vay lãi suất điều chỉnh hiện tại. Nếu chuyển nhà đúng dự tính, ông sẽ thanh toán khoản vay khi bán nhà, trước thời điểm lãi suất bắt đầu thay đổi. (Ng.Tr) [t.c.]
