ORANGE COUNTY, California (NV) – Lãi suất vay mua nhà cao sẽ tiếp tục làm thị trường nhà ở Mỹ trầm lắng trong năm nay và cả năm tới, trong khi giá nhà chỉ tăng rất nhẹ, theo khảo sát của Reuters với các chuyên gia địa ốc.
Diễn biến này cũng gây khó cho mục tiêu hồi sinh thị trường nhà ở của chính quyền Tổng Thống Donald Trump.
Lãi suất vay mua nhà cố định kỳ hạn 30 năm, loại phổ biến nhất tại Mỹ, dao động quanh mức 6.6% trong những tháng gần đây. Mức này cao hơn nhiều so với trung bình 4.3% của thập niên trước và được dự báo chưa giảm đáng kể trong thời gian gần.
Một khảo sát khác của Reuters với các kinh tế gia cho thấy họ không kỳ vọng Ngân Hàng Liên Bang (Fed) sẽ giảm lãi suất trong năm nay. Thậm chí, thị trường tài chính còn tính đến khả năng Fed tăng lãi suất vào Tháng Mười Hai. Điều đó khiến triển vọng phục hồi của thị trường nhà ở càng khó khăn hơn.
Khảo sát từ ngày 1 đến ngày 11 Tháng Sáu dự báo lãi suất trung vị (median) của khoản vay mua nhà kỳ hạn 30 năm sẽ ở mức 6.4% trong quý tới và 6.3% trong quý thứ tư. Lãi suất này được dự báo vẫn trên 6.0% cho đến hết năm 2028, cao hơn khoảng 25 điểm cơ bản so với khảo sát ba tháng trước.
Giá nhà trung bình, đo bằng chỉ số S&P Cotality Case Shiller 20 City, được dự báo chỉ tăng 1.2% trong năm nay. Mức này còn thấp hơn 1.4% của năm ngoái, vốn đã là mức tăng yếu nhất trong 14 năm. Sang năm tới, giá nhà được dự báo tăng 2.0%, thấp hơn dự báo hồi Tháng Ba và thấp hơn nhiều so với lạm phát.
Ông James Knightley, kinh tế gia trưởng của ING, nói người Mỹ bình thường ngày càng khó bước vào thị trường nhà ở. Theo ông, giá trị khoản vay mua nhà trung bình hiện khoảng $460,000, đồng nghĩa người vay phải trả gần $3,000 mỗi tháng, chiếm hơn 50% thu nhập sau thuế trung vị (median) của người Mỹ.
Vì vậy, số giao dịch mua bán nhà vẫn rất thấp. Ông Knightley nói lượng giao dịch hiện nay tương đương giai đoạn khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2007 đến 2008, cho thấy thị trường nhà ở đang chịu sức ép lớn.
Doanh số bán nhà cũ, chiếm khoảng 90% tổng số giao dịch, được dự báo giữ ở mức bình quân hằng năm 4.1 triệu căn trong quý này và quý tới, rồi nhích lên gần 4.2 triệu căn vào quý cuối năm. Con số này vẫn thấp xa mức đỉnh 6.6 triệu căn hồi đầu năm 2021.
Lãi suất vay mua nhà tăng khoảng 50 điểm cơ bản kể từ khi cuộc chiến giữa Mỹ, Israel và Iran bắt đầu vào cuối Tháng Hai. Lãi suất đi theo đà tăng của lợi suất Trái Phiếu Kho Bạc 10 năm, khi thị trường lo giá dầu cao hơn sẽ đẩy lạm phát tiêu dùng lên. Lạm phát tăng lên mức hàng năm 4.2% trong Tháng Năm.
Khảo sát của Reuters cho thấy lãi suất vay mua nhà cao và giá nhà đắt là hai rào cản lớn nhất đối với người mua nhà lần đầu. Có 12 trong 19 nhà phân tích cho rằng sức mua nhà sẽ yếu hơn trong năm tới.
Giá nhà trung bình tại Mỹ hiện cao hơn khoảng 55% so với trước đại dịch, vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Ông Sal Guatieri, kinh tế gia cao cấp của BMO Capital Markets, dự báo thị trường nhà ở sẽ còn khá ảm đạm trong phần lớn năm nay vì nhà vẫn quá khó mua tại hầu hết các khu vực. Giá nhà còn cao, và lãi suất vay mua nhà cũng còn cao.
Tuy nhiên, nguồn cung nhà rao bán vẫn chưa thật sự dồi dào vì nhiều chủ nhà đang giữ các khoản vay cũ có lãi suất thấp. Họ không muốn bán nhà để rồi phải mua căn khác bằng khoản vay mới với lãi suất cao hơn nhiều.
Bà Crystal Sunbury, phân tích gia địa ốc cao cấp của RSM, nói người dân có thể dễ chấp nhận đổi khoản vay từ 3% sang 5%, nhưng khó chấp nhận đổi sang mức 6% đến 6.5%. Bà cũng cho rằng cả việc xây dựng nhà mới lẫn doanh số nhà cũ đều khó tạo ra nguồn cung tăng đáng kể trong ngắn hạn.
Nhìn chung, thị trường nhà ở Mỹ chưa rơi vào khủng hoảng giá, nhưng đang bị kẹt giữa ba áp lực lớn: lãi suất vay mua nhà cao, giá nhà còn đắt, và nhiều chủ nhà không muốn bán vì đang giữ khoản vay cũ lãi thấp. Điều đó khiến người mua khó mua nổi nhà, người bán cũng ngại đưa nhà ra thị trường, còn giao dịch vẫn tiếp tục diễn ra chậm chạp. (Ng.Tr) [T.C.]
