ORANGE COUNTY, California (NV) – Trong hai năm qua, nhiều người mua nhà đã phải đối mặt với một thị trường nhà ở khắc nghiệt, khi giá nhà cao và lãi suất thế chấp cũng cao khiến cho nhà ở trở nên khó mua nhất kể từ hiện tượng “bong bóng nhà đất” của những năm 2000.
Theo báo Los Angeles Times, nhiều chuyên gia không kỳ vọng sự cải thiện đáng kể sẽ diễn ra sớm, nhưng có thể có một sự thay đổi đang bắt đầu.
Lãi suất thế chấp cố định 30 năm đã giảm từ cao hơn 7% vào Tháng Năm xuống còn khoảng gần 6%. Cục Dự Trữ Liên Bang (Fed) đã cắt giảm lãi suất chuẩn lần đầu tiên kể từ năm 2020. Fed bắt đầu tăng lãi suất vào năm 2022 nhằm kiểm soát lạm phát.
“Tôi nghĩ rằng trong hai năm tới, chúng ta sẽ sống trong một thế giới nơi áp lực lãi suất sẽ giảm xuống,” Daryl Fairweather, kinh tế gia trưởng của Redfin, cho biết.
Việc lãi suất thế chấp sẽ giảm bao nhiêu vẫn còn chưa rõ ràng.
Lãi suất thế chấp bị ảnh hưởng nhiều bởi lạm phát vì các công ty đầu tư mua các khoản thế chấp 30 năm được đóng gói không muốn thấy giá trị đầu tư của họ bị bào mòn.
Các chuyên gia cho rằng sự giảm lãi suất thế chấp gần đây là do lạm phát giảm, cùng với kỳ vọng rằng vì giá tiêu dùng đang tăng chậm hơn, Fed có thể cắt giảm lãi suất chuẩn như họ đã làm.
Lãi suất quỹ liên bang của Fed không ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất thế chấp, nhưng nó có thể tác động gián tiếp, bởi vì nó đặt ra mức sàn cho tất cả các chi phí vay và cung cấp tín hiệu về mức độ mà Fed cho rằng lạm phát đang ăn sâu.
Keith Gumbinger, phó chủ tịch công ty nghiên cứu HSH.com, cho biết việc Fed cắt giảm lãi suất có thể sẽ không làm lãi suất thế chấp thay đổi nhiều, vì các nhà đầu tư thế chấp đã tính toán trước sự kỳ vọng rằng lãi suất sẽ giảm để phản ứng với quyết định của Fed.
Tuy nhiên, những đợt cắt giảm khác được kỳ vọng sẽ diễn ra trong tương lai.
Gumbinger cho biết nếu Fed đạt được mục tiêu gọi là “hạ cánh mềm,” kiềm chế lạm phát mà không gây ra suy thoái, ông kỳ vọng lãi suất thế chấp sẽ ở mức khoảng 5% vào thời điểm này năm sau.
Nếu nền kinh tế xấu đi, lãi suất thế chấp có thể giảm hơn nữa. Mặc dù ngay cả trong kịch bản đó, Gumbinger vẫn không cho rằng lãi suất sẽ xuống mức 3% hoặc thấp hơn như trong đại dịch.
Orphe Divounguy, kinh tế gia cao cấp của Zillow, dự đoán rằng lãi suất sẽ không giảm xuống mức 5.5% mà sẽ duy trì ở mức hiện tại, cho rằng nền kinh tế vẫn tương đối mạnh và lạm phát khó có thể giảm nhiều.
“Tôi không nghĩ chúng ta sẽ thấy sự sụt giảm lớn, nhưng những gì chúng ta đang thấy đã là tin tốt cho người mua nhà,” ông nói.
Thực tế, ngay cả khi chi phí vay giảm nhẹ cũng có tác động lớn đến khả năng chi trả.
Nếu một người mua trả trước 20% cho một căn nhà trị giá $800,000, khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng sẽ là $4,258 với lãi suất thế chấp 7%, $3,837 với lãi suất 6%, và $3,436 với lãi suất 5%.
Việc lãi suất giảm có mang lại sự nhẹ nhõm lâu dài hay không là một câu hỏi khác. Chi phí vay giảm có thể thu hút thêm nhiều người mua và đẩy giá nhà lên cao hơn, đặc biệt nếu nguồn cung không tăng theo kịp nhu cầu.
Hiện tại, số lượng nhà được rao bán đang tăng nhẹ, lãi suất đang giảm và tốc độ tăng giá nhà đang chậm lại.
Trong Tháng Tám, giá nhà trên khắp miền Nam California giảm nhẹ so với tháng trước đó. Giá trị nhà vẫn tăng gần 6% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng vẫn nhỏ hơn so với mức tăng 12 tháng là 9.5% vào Tháng Tư, theo dữ liệu từ Zillow.
Về lý thuyết, sự kết hợp của các yếu tố có thể mang lại cơ hội cho những người mua tiềm năng bước vào thị trường. Tuy nhiên, nhiều người dường như vẫn chưa làm điều đó.
Theo Redfin, số lượng nhà ở Mỹ hoàn tất giao dịch trong bốn tuần kết thúc vào ngày 8 Tháng Chín đã giảm 7.8% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tại Los Angeles County, số lượng nhà chờ bán tăng 2% so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm so với đầu mùa Hè.
Fairweather cho biết người mua có thể chưa quyết định vì họ chưa nhận ra rằng lãi suất đã giảm hoặc họ tạm thời e ngại bởi những thay đổi gần đây trong quy định trả hoa hồng địa ốc.
Một số địa ốc viên cho biết họ nhận thấy sự nhộn nhịp trên thị trường gia tăng.
Costanza Genoese-Zerbi, một địa ốc viên của Redfin ở khu vực Los Angeles, cho biết bà đã nhận thấy nhiều người mua nhà lần đầu tiên đang đi xem nhà, dẫn đến việc gia tăng các đề nghị cạnh tranh ở các khu phố bình dân, nơi mọi người nhạy cảm hơn với lãi suất.
Các địa ốc viên khác lại không thấy có sự tăng trưởng đáng kể.
Jake Sullivan, địa ốc viên chuyên về khu vực South Bay và San Pedro, có một giả thuyết: Giá nhà vẫn cao hơn rất nhiều so với vài năm trước. Chi phí bảo hiểm nhà cũng tăng lên.
“Chi phí sinh hoạt hiện tại quá cao,” Sullivan nói. (Ng.Tr) [kn]
