ORANGE COUNTY, California (NV) – Lãi suất vay mua nhà tại Mỹ vừa giảm xuống mức thấp nhất từ giữa Tháng Năm, rồi nhích lên lại trong tuần này, cho thấy chi phí vay vẫn còn biến động mạnh, theo Mortgage News Daily.
Dữ liệu của Freddie Mac cho biết, lãi suất trung bình của khoản vay mua nhà cố định 30 năm ở mức 6.43% trong tuần kết thúc ngày 2 Tháng Bảy, giảm so với 6.49% của tuần trước đó và thấp hơn mức 6.67% cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức thấp nhất trong khoảng bảy tuần.
Tuy vậy, dữ liệu hằng ngày của Mortgage News Daily cho thấy lãi suất 30 năm tăng từ 6.59% lên 6.63% vào ngày 7 Tháng Bảy. Mức nhích lên này cho thấy lãi suất vẫn biến động, nên người mua cần thận trọng khi kỳ vọng chi phí vay sẽ tiếp tục giảm.
Vì sao lãi suất thay đổi
Lãi suất vay mua nhà thường đi theo thị trường trái phiếu, đặc biệt là lợi suất trái phiếu Kho Bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm. Ngân Hàng Liên Bang (Fed) có ảnh hưởng lớn đến tâm lý thị trường, nhưng Fed ít khi quyết định trực tiếp lãi suất vay mua nhà từng ngày.
Khi nhà đầu tư lo lạm phát tăng hoặc kinh tế còn nóng, lợi suất trái phiếu thường tăng, kéo lãi suất vay mua nhà đi lên. Khi thị trường tin rằng lạm phát dịu lại hoặc kinh tế chậm hơn, lợi suất có thể giảm, giúp lãi suất vay mua nhà hạ theo.
Gần đây, thị trường tài chính theo dõi sát các dữ liệu về lạm phát, việc làm, chi tiêu tiêu dùng và sản xuất. Những số liệu này có thể làm giới đầu tư thay đổi đánh giá về hướng đi của chính sách Fed trong nửa cuối năm, qua đó tác động đến lợi suất trái phiếu và lãi suất vay mua nhà.
Dữ liệu việc làm có thể làm lãi suất đổi hướng
Báo cáo việc làm hằng tháng thường là một trong những dữ liệu quan trọng nhất đối với thị trường trái phiếu. Nếu số việc làm mới cao hơn dự báo, nhà đầu tư có thể lo lạm phát tiếp tục dai dẳng. Khi đó, lợi suất trái phiếu và lãi suất vay mua nhà có thể tăng.
Nếu thị trường lao động yếu hơn dự báo, giới đầu tư có thể tin rằng Fed sẽ sớm có lý do giảm lãi suất chuẩn. Khi đó, lợi suất trái phiếu có thể giảm, kéo lãi suất vay mua nhà xuống theo.
Điều này giải thích vì sao người mua nhà có thể thấy lãi suất thay đổi chỉ trong vài ngày. Một báo cáo việc làm, một chỉ số lạm phát hoặc một tín hiệu mới từ Fed đều có thể khiến bảng lãi suất của các bên cho vay thay đổi nhanh.
Người mua cần chú ý gì?
Mức giảm từ 6.49% xuống 6.43% theo Freddie Mac đem lại chút cảm giác nhẹ nhõm cho người mua, nhưng tác động lên khoản trả hằng tháng còn hạn chế. Với một khoản vay lớn, vài phần trăm của một điểm lãi suất có thể giúp tiết kiệm tiền, nhưng giá nhà, thuế địa ốc, bảo hiểm nhà và chi phí sửa chữa vẫn là phần lớn của bài toán.
Người mua vì vậy cần nhìn vào khoản chi trả thật sự hàng tháng, thay vì chỉ nhìn vào tỷ lệ lãi suất. Một căn nhà có giá hợp lý trên giấy vẫn có thể vượt khả năng chi trả nếu cộng thêm thuế địa ốc cao, bảo hiểm đắt, phí HOA hoặc chi phí sửa chữa lớn.
Người đã có hồ sơ vay nên hỏi bên cho vay về điều kiện khóa lãi suất. Nếu khoản trả hằng tháng ở mức hiện tại đã vừa khả năng tài chính, khóa lãi suất có thể giúp tránh rủi ro lãi suất tăng trước ngày hoàn tất giao dịch. Nếu muốn chờ lãi suất giảm thêm, người mua cần hiểu rằng khả năng này luôn đi cùng rủi ro lãi suất quay đầu tăng.
Với người đang tính tái cấp vốn, mức lãi suất hiện nay chỉ có ý nghĩa nếu thấp hơn rõ rệt so với lãi suất hiện tại của khoản vay cũ. Ngoài lãi suất, chủ nhà cần tính phí hồ sơ, phí thẩm định, chi phí hoàn tất giao dịch và thời gian dự định ở tại căn nhà. Tái cấp vốn chỉ nên làm khi khoản tiết kiệm hằng tháng đủ bù các chi phí đó trong thời gian hợp lý.
Lãi suất vẫn còn cao so với thời đại dịch
Dù thấp hơn một năm trước, lãi suất quanh 6.4% đến 6.6% vẫn cao hơn nhiều so với giai đoạn lãi suất vay mua nhà từng xuống dưới 3% trong thời đại dịch. Vì vậy, thị trường khó trở lại cảnh người mua ồ ạt tranh nhà như giai đoạn 2020-2021.
Điểm khác hiện nay là người mua nhà có thêm thời gian để cân nhắc. Nguồn cung tại nhiều thị trường đã tăng, nhà nằm trên thị trường lâu hơn, và một số người bán sẵn sàng giảm giá hoặc hỗ trợ chi phí hoàn tất giao dịch. Lãi suất giảm nhẹ chỉ là một phần lợi thế; khả năng thương lượng với người bán cũng quan trọng không kém.
Trong những tuần tới, hướng đi của lãi suất vay mua nhà sẽ phụ thuộc vào tình trạng lạm phát, thị trường lao động, lợi suất trái phiếu và kỳ vọng về chính sách của Fed. Người mua nên chuẩn bị sẵn hồ sơ vay, so sánh nhiều bên cho vay và tính trước mức trả hằng tháng tối đa có thể chịu được. Khi thị trường còn biến động, quyết định mua nhà cần dựa trên khả năng tài chính của gia đình, thay vì hy vọng lãi suất sẽ giảm nhanh. (Ng.Tr.) [T.C.]
