ORANGE COUNTY, California (NV) – Lần đầu tiên kể từ năm 1974, nhà xây mới tại Mỹ được bán với giá thấp hơn nhà cũ, do các nhà xây dựng thu hẹp diện tích, tăng ưu đãi và điều chỉnh giá để “xả” hàng tồn kho, trong khi nhiều chủ nhà vẫn chưa muốn hạ giá, theo Fortune, ngày 15 Tháng Bảy.
Trong quý đầu năm 2026, giá trung vị (median) của một căn nhà đơn lập mới xây là $403,200, thấp hơn $1,400 so với mức $404,600 của nhà cũ, theo số liệu Hiệp Hội Các Nhà Xây Dựng Nhà Ở Quốc Gia (NAHB) cung cấp cho Fortune, dựa trên dữ liệu của Cục Thống Kê Dân Số Mỹ (U.S. Census Bureau) và Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR).
Đây là quý thứ tư liên tiếp giá nhà cũ cao hơn nhà mới, một hiện tượng trái với thông lệ lâu nay. Kể từ năm 1987, nhà mới thường đắt hơn nhà cũ trung bình khoảng 16%. Tuy nhiên, đến Tháng Tư, 2026, mức chênh lệch giảm xuống âm 2%, lần đầu tiên giá nhà mới thấp hơn nhà cũ trong chuỗi dữ liệu kéo dài khoảng năm thập niên của công ty John Burns Research and Consulting.
Ông Alex Thomas, quản lý nghiên cứu kinh tế vĩ mô của John Burns, cho rằng sự đảo chiều này phản ánh trước hết quan hệ cung cầu, mặc dù cách thu thập và so sánh dữ liệu cũng có thể ảnh hưởng đến kết quả.
Nhà nhỏ hơn và nhiều ưu đãi hơn
Một nguyên nhân quan trọng là các nhà xây dựng đang giảm diện tích nhà để đưa ra mức giá phù hợp hơn với khả năng tài chính của người mua. Diện tích trung bình của nhà mới bán ra hiện vào khoảng 2,400 sqft, giảm từ khoảng sqft năm 2022 và 2,700 sqft vào giữa thập niên 2010.
Nhà nhỏ hơn thường có giá thấp hơn, trong khi số nhà cũ được bán trên thị trường gồm nhiều căn có diện tích lớn hơn và nằm trong những khu dân cư đã phát triển ổn định. Vì vậy, mức giá trung vị (median)
thấp hơn chưa hẳn có nghĩa một căn nhà mới có cùng diện tích, vị trí và phẩm chất xây dựng sẽ luôn rẻ hơn nhà cũ.
Các nhà xây dựng còn sử dụng những lô đất nhỏ hơn, tập trung nhiều dự án tại miền Nam, nơi đất đai và chi phí xây dựng thường thấp hơn các vùng Đông Bắc hoặc Trung Tây. Họ cũng phải đưa ra nhiều biện pháp khuyến khích để bán số nhà đã xây xong hoặc sắp hoàn thành.
Sự điều chỉnh này diễn ra trong lúc chi phí xây dựng vẫn tăng. NAHB ước tính thuế quan đối với vật liệu nhập cảng có thể làm giá trung bình của một căn nhà mới tăng thêm tới $9,200.
Giá nhà mới và nhà cũ cũng khác biệt đáng kể giữa các vùng. Tại miền Đông Bắc, nhà mới vẫn đắt hơn nhà cũ trung bình $309,200. Tại Trung Tây, mức chênh lệch là $66,800.
Tình hình đảo ngược tại miền Tây, nơi nhà cũ đắt hơn nhà mới khoảng $55,500. Tại miền Nam, hai mức giá gần như ngang nhau, với nhà cũ cao hơn nhà mới chỉ khoảng $700.
Theo ông Thomas, giá nhà tại Đông Bắc và Trung Tây giữ vững hơn vì hai vùng này không có nhiều dự án xây dựng mới. Trong khi đó, nguồn cung tăng và thị trường yếu hơn tại nhiều tiểu bang thuộc miền Nam và miền Tây đã kéo giá trung vị của nhà mới trên toàn quốc xuống thấp.
Giá thực tế có thể còn thấp hơn
Các số liệu chính thức chưa phản ánh đầy đủ tổng giá trị ưu đãi mà người mua nhà mới có thể nhận được. Nhiều nhà xây dựng không giảm trực tiếp giá niêm yết mà cung cấp tín dụng để người mua lựa chọn vật liệu hoặc thiết bị, trả một phần chi phí hoàn tất giao dịch hay bỏ tiền giảm lãi suất vay mua nhà.
Khảo sát của ông John Burns cho thấy tổng giá trị những ưu đãi này hiện tương đương khoảng 7% đến 8% giá bán nhà mới. Ông Thomas nhận định đây là mức cao bất thường so với lịch sử thị trường.
Điều đó có nghĩa mức chênh lệch thực tế tại một số khu vực có thể lớn hơn con số thể hiện trong dữ liệu giá bán. Một căn nhà mới có thể được niêm yết với giá gần bằng nhà cũ, nhưng người mua vẫn tiết kiệm được hàng chục ngàn đô la nhờ khoản hỗ trợ lãi suất, chi phí hoàn tất giao dịch hoặc nâng cấp nội thất.
Theo Realtor.com, gần 20% số nhà mới được rao bán đã phải giảm giá trực tiếp trong quý cuối năm 2025. Tại những khu vực có nhiều dự án mới, người mua còn có thể so sánh ưu đãi giữa các cộng đồng dân cư và thương lượng với nhiều nhà xây dựng cùng lúc.
Các công ty xây dựng phải duy trì tốc độ bán hàng vì vốn của họ nằm trong đất đai, vật liệu, nhân công và những căn nhà đã hoàn thành. Càng để nhà tồn kho lâu, họ càng phải chịu thêm tiền lãi, thuế, bảo hiểm, bảo trì và nhiều chi phí kinh doanh khác.
Chủ nhà cũ ít chịu áp lực phải bán
Người bán nhà cũ ở vào hoàn cảnh khác. Khi không nhận được mức giá mong muốn, họ có thể rút căn nhà khỏi thị trường và chờ điều kiện thuận lợi hơn. Nhà xây dựng thường không có nhiều thời gian để làm như vậy vì cần thu hồi vốn và tiếp tục triển khai các dự án khác.
Ông Thomas cho biết giá nhà cũ thường điều chỉnh chậm khi thị trường suy yếu. Nhiều người bán vẫn muốn nhận được mức giá tương đương căn nhà của hàng xóm đã bán một hoặc hai năm trước, dù nhu cầu và lãi suất vay mua nhà đã thay đổi.
Tuy nhiên, ông không cho rằng nên quy toàn bộ trách nhiệm cho thế hệ baby boomer, tức là nhóm người được sinh ra từ năm 1956 đến năm 1964. Theo báo cáo xu hướng người mua và người bán nhà theo thế hệ năm 2026 của NAR, baby boomer chiếm 42% số người mua và 55% số người bán, tỉ lệ cao nhất trong các nhóm tuổi.
Nhiều người thuộc thế hệ này đã trả hết khoản vay mua nhà hoặc đang giữ những khoản vay có lãi suất rất thấp. Giá nhà tăng trong nhiều năm cũng giúp họ tích lũy lượng vốn sở hữu lớn, nên họ không nhất thiết phải bán khi thị trường chưa đáp ứng mức giá mong muốn.
Phân tích của Redfin dựa trên dữ liệu năm 2024 cho thấy những người thuộc thế hệ baby boomer không còn sống chung với con cái sở hữu 28% số nhà có ít nhất ba phòng ngủ tại Mỹ. Trong khi đó, các gia đình thế hệ millennial, gồm những người sinh từ 1981 đến 1996, chỉ sở hữu 16% số nhà thuộc nhóm này.
Tình trạng này góp phần hạn chế nguồn cung nhà cũ có diện tích phù hợp với các gia đình trẻ, nhưng không có nghĩa tất cả người lớn tuổi đều cố tình giữ nhà. Nhiều người không muốn hoặc không đủ khả năng chuyển sang nhà khác, đặc biệt khi chi phí nhà ở, chăm sóc dài hạn và sinh hoạt hưu trí đều tăng.
Lãi suất thấp giữ chủ nhà ở lại
Thị trường nhà cũ còn chịu ảnh hưởng của hiện tượng “khóa lãi suất.” Lãi suất trung bình của những khoản vay mua nhà đang lưu hành hiện vào khoảng 4.3%, trong khi lãi suất dành cho người vay mới gần 6.5%.
Một chủ nhà đang trả lãi suất 3% hoặc 4% có thể phải đối diện khoản thanh toán hàng tháng cao hơn nhiều khi bán nhà hiện tại và vay tiền mua căn khác. Vì vậy, nhiều người chọn tiếp tục ở lại, ngay cả khi căn nhà không còn hoàn toàn phù hợp với nhu cầu.
Nguồn cung nhà cũ vì thế vẫn bị hạn chế, số giao dịch ở mức thấp và người bán ít chịu áp lực giảm giá. Ngược lại, các nhà xây dựng phải cạnh tranh quyết liệt để thu hút số người mua đang bị hạn chế bởi lãi suất cao và khả năng tài chính suy giảm.
Khó khăn này thể hiện rõ nhất đối với người mua nhà lần đầu. Trong năm 2025, tuổi trung bình của người mua lần đầu tại Mỹ tăng lên mức kỷ lục 40 tuổi. Nhóm này chỉ chiếm 21% tổng số người mua, mức thấp nhất kể từ khi NAR bắt đầu thống kê năm 1981.
Theo ông Thomas, chừng nào khoảng cách giữa lãi suất của các khoản vay đang lưu hành và lãi suất thị trường còn lớn, số giao dịch nhà cũ sẽ tiếp tục ở mức thấp. Các nhà xây dựng đồng thời vẫn phải giảm giá hoặc cung cấp ưu đãi để duy trì doanh số.
Đối với người mua, điều này tạo ra cơ hội tìm được nhà mới với giá cạnh tranh, đặc biệt tại miền Nam và miền Tây. Tuy nhiên, người mua vẫn cần so sánh diện tích, vị trí, thuế địa ốc, phí hiệp hội chủ nhà, phẩm chất xây dựng và tổng chi phí vay, thay vì chỉ nhìn vào giá niêm yết.
Nhà mới hiện có thể rẻ hơn nhà cũ, theo số liệu thống kê trong toàn quốc, nhưng lợi ích lớn nhất thường nằm trong toàn bộ gói giao dịch, gồm giá bán, mức lãi suất được hỗ trợ, chi phí hoàn tất giao dịch và các khoản nâng cấp do nhà xây dựng cung cấp. (Ng.Tr) [t.c.]
