(forbes.com) – Trên khắp nước Mỹ, những người mua nhà lần đầu đang mang cảm giác thất vọng, vì nhận ra giá tăng chóng mặt khiến họ bị loại khỏi cuộc đua. Nhiều người mua bị thua khi phải cạnh tranh với người mua trả bằng tiền mặt. Vào Tháng Sáu, 2021, chỉ có 549,000 căn nhà sẵn có trên thị trường toàn quốc.
Những người Mỹ tiết kiệm hàng chục ngàn đô la cho khoản trả trước, nhưng giờ đây họ nhận ra rằng thực tế không đủ để mua nhà. Họ đang tự hỏi, ngoài việc mua nhà, tôi còn có cách nào khác để đầu tư vào địa ốc hay không?
Một số nhà bình luận tán thành ý tưởng này, họ cho rằng hầu hết người Mỹ sẽ ít gặp rủi ro hơn với vai trò người thuê thay vì chủ nhà. Những người đi thuê nhà có thể đầu tư tiền của họ vào REIT (quỹ đầu tư tín thác địa ốc).
Khoảng 2/3 số ngôi nhà ở Hoa Kỳ là của chủ sở hữu, nhưng việc sở hữu nhà có thể gặp nhiều rủi ro. 42% tài sản của một hộ gia đình gắn liền với ngôi nhà của họ. Nếu ngôi nhà có vấn đề về kết cấu hoặc nếu giá trị nhà của khu phố giảm, chủ nhà sẽ gặp nhiều rủi ro do đã đặt nhiều trứng vào một rổ.
Tuy nhiên, chi phí thuê nhà thường cao so với mua nhà. Theo Cục Điều Tra Dân Số Hoa Kỳ, giá chào thuê trung bình đối với các căn hộ cho thuê trong quý I năm 2021 là $1,226, trong khi giá chào bán trung bình cho các căn nhà sẵn có là $200,900.
Hãy thử so sánh tài chính giữa hai trường hợp một bên mua nhà, một bên đi thuê cùng loại tương tự từ công ty như Invitation Homes – công ty cho thuê nhà dành cho hộ gia đình lớn nhất ở Mỹ và đầu tư số tiền trả trước REIT của Invitation Homes (INVH). Để dễ hình dung, đây là phân tích báo cáo thu nhập quý mới nhất của Invitation Homes trong khoảng thời gian từ Tháng Tư, 2017 đến Tháng Ba, 2021.
So sánh đầu tư với sở hữu nhà
Invitation Homes sở hữu khoảng 80,000 ngôi nhà trên khắp nước Mỹ, hơn 12,000 trong số đó nằm ở trung tâm thành phố Atlanta. Theo báo cáo thu nhập hàng quý mới nhất, với tổng giá trị nhà $16.3 tỷ và thu nhập từ việc cho thuê $1.9 tỷ; có nghĩa là với một căn nhà trị giá $200,000, họ sẽ thu được $1,900 tiền thuê mỗi tháng.
Giả sử lãi suất vay 4%, trả trước 20% và $132 thuế tài sản hàng tháng, thanh toán thế chấp mỗi tháng cho một ngôi nhà trị giá $200,000 chỉ vào khoảng $960. Qua đó cho thấy, người thuê nhà của Invitation Homes phải trả gần gấp đôi khi thuê nhà so với trả thế chấp hàng tháng nếu họ sở hữu ngôi nhà.
Tuy nhiên, người thuê có cơ hội dùng tiền trả trước để đầu tư.
Thay vì trả trước $40,000, nếu người thuê đầu tư $40,000 vào INVH vào ngày 2 Tháng Tư, 2017, thì khoản đầu tư của họ sẽ tăng lên $63,385 vào ngày 31 Tháng Ba, năm 2021. Tốc độ tăng trưởng 12% mỗi năm.
Chủ sở hữu nhà được hưởng lợi trực tiếp từ việc giá nhà tăng trong khoảng thời gian đó khi họ bán nhà. Một ngôi nhà được mua với giá $200,000 vào Tháng Tư, năm 2017, sẽ trị giá khoảng $261,000 vào Tháng Ba, năm 2021. Vốn chủ sở hữu từ khoản thanh toán trước $40,000 đã trở thành hơn $100,000. Hãy nhớ rằng, số tiền chủ nhà trả hàng tháng chỉ bằng một nửa so với người đi thuê. Cư trú trong ngôi nhà càng lâu, họ càng được lợi.
Tiền thuê thường được tính chênh lệch cao, để bù vào các chi phí như quảng cáo, khoảng thời gian trống và chi phí trục xuất người thuê cao – một thực tế thường xuyên phải đối mặt. Nếu người có nhà cho thuê và phải thuê công ty quản lý địa ốc, phần lớn số tiền thu nhập từ cho thuê sẽ phải trả cho hoạt động này.
Nếu không thể mua nhà, đừng đầu tư gấp đôi vào REIT
Theo nghĩa nào đó, Invitation Homes là kênh duy nhất cho phép các nhà đầu tư có cơ hội đầu tư địa ốc nhà ở dành cho một gia đình tại Mỹ.
Một số REIT chú trọng vào địa ốc nhà ở như Invitation Homes, nhưng khoảng 80% REIT tập trung vào thị phần địa ốc thương mại hoặc công nghiệp, các cao ốc văn phòng và trung tâm mua sắm.
Dan Egan, phó chủ tịch tài chính hành vi và đầu tư của Betterment cho biết: “Khi đầu tư vào REIT, bạn không đầu tư vào việc tăng giá của địa ốc. Bạn thực sự chỉ đầu tư vào không gian thương mại, và cụ thể hơn, bạn đang đầu tư để sinh lợi không gian thương mại.”
“REITs phản ứng rất nhạy với thay đổi lãi suất, bởi vì chúng có nhiều ràng buộc nhiều tài chính trong đó.”
Vì vậy, Dan Egan không khuyên dùng tiền tiết kiệm mua nhà để đầu tư vào REITs, đặc biệt với giả định sai lầm rằng nếu giá nhà tăng, giá trị đầu tư REIT của họ cũng tăng theo.
Mặc dù hoàn cảnh của mỗi người khác nhau, nhưng nếu bạn quyết định tiếp tục đi thuê thay vì mua một ngôi nhà và để có thêm tiền đầu tư. Thay vì tập trung vào một REIT, việc có một danh mục đầu tư đa dạng có lẽ là cách tốt nhất. (Ng.Tr) [kn]