ORANGE COUNTY, California (NV) – Painesville, một thành phố ở Ohio, phía Bắc Cleveland, đang cho thấy rõ những thăng trầm của thị trường nhà ở Mỹ. Khu vực này từng là một trong những tâm điểm của cuộc khủng hoảng xiết nhà đầu thập niên 2010. Nay, khi chi phí nhà ở tăng mạnh, nhiều cư dân nơi đây lại chật vật với khả năng chi trả, theo USA TODAY.
Bà Patricia Kidd là giám đốc điều hành Trung Tâm Tài Nguyên Nhà Ở Công Bằng, một cơ quan được Bộ Gia Cư Và Phát Triển Đô Thị Hoa Kỳ (HUD) cấp phép tư vấn mua nhà và tiếp nhận khiếu nại về các vi phạm dân quyền trong lĩnh vực cho thuê nhà.
Tuy nhiên, sau khi Tổng Thống Donald Trump nhậm chức đầu năm 2025, chính quyền cắt giảm mạnh ngân sách liên bang, bà Kidd phải cho nghỉ việc bốn nhân viên toàn thời gian và 12 nhân viên bán thời gian. Những thay đổi chính sách cũng khiến nhóm nhân viên còn lại không thể cung cấp nhiều dịch vụ mà người dân Ohio từng trông cậy.
Bà Kidd nói nhiều người không còn đủ nguồn lực tài chính. Ngân sách gia đình eo hẹp hơn, nhưng họ không biết phải tìm đến đâu để xin trợ giúp.
HUD trả lời USA TODAY rằng có khoảng 1.5 triệu người Mỹ đang có khoản vay mua nhà biệt lập được Cục Quản Lý Nhà Ở Liên Bang (FHA) bảo lãnh. Trong số đó, hơn 80% là người mua nhà lần đầu.
Dù các số liệu kinh tế chính thức nhìn chung vẫn tích cực, nhiều người Mỹ đang gặp khó khăn trong đời sống hằng ngày. Nợ trễ hạn, từ khoản vay sinh viên đến thẻ tín dụng, đều tăng. Riêng khoản vay mua nhà được theo dõi đặc biệt kỹ, vì loại nợ này từng góp phần làm hệ thống tài chính lao đao trong cuộc khủng hoảng năm 2008.
Các chuyên gia nói tình hình hiện nay chưa gần mức khủng hoảng đó. Tuy nhiên, kinh tế năm 2026 đang có những áp lực riêng.
Theo công ty phân tích địa ốc Cotality, tính đến Tháng Ba, có 3% khoản vay mua nhà ở Mỹ bị trễ hạn từ 30 ngày trở lên, tăng 0.2% so với Tháng Ba, 2025. Tỉ lệ nhà đang trong quá trình bị xiết nợ tăng lên 0.4%, được cho là mức cao nhất trong sáu năm.
Bà Selma Hepp, kinh tế gia trưởng của Cotality, nhấn mạnh tỉ lệ nợ trễ hạn vẫn thấp nếu so với lịch sử nợ. Tuy nhiên, điều đáng lo là tình trạng này tập trung nhiều ở nhóm người vay phải kéo căng tài chính để mua nhà, chẳng hạn người vay qua FHA hoặc VA.
Những người mua nhà từ năm 2022 trở về sau gặp khó khăn nhiều nhất. Điều đó cho thấy sự kết hợp giữa giá nhà cao và lãi suất cao có thể vượt quá sức chịu đựng của nhiều người mới bước vào thị trường nhà ở.
Theo bà Kidd, việc cắt ngân sách các cơ quan tư vấn diễn ra đúng thời điểm tệ hại nhất. Chi phí sinh hoạt tăng, nhiều chủ nhà khó trả khoản vay mua nhà, nhưng trung tâm của bà lại phải từ chối một số người cần giúp đỡ.
Bà Sharon Cornelissen, giám đốc nhà ở của Liên Đoàn Người Tiêu Dùng Mỹ, gọi đây là “dấu hiệu cảnh báo sớm.” Theo bà, một số người mua nhà hiện nay chỉ vừa đủ điều kiện vay, trong lúc tiêu chuẩn cho vay có dấu hiệu nới lỏng hơn.
Bà Cornelissen lo rằng bài học sau bong bóng vay dưới chuẩn đang bị xem nhẹ. Bài học đó là người vay không chỉ cần được chấp thuận khoản vay, mà còn phải có đủ khả năng trả nợ lâu dài, nhất là khi lãi suất, bảo hiểm, thuế địa ốc và chi phí sinh hoạt cùng tăng.
Thông thường, người vay rơi vào khó khăn vì những biến cố lớn như mất việc, thiên tai hoặc người thân qua đời. Bà Hepp cho rằng các cơn bão lớn năm 2024 góp phần gây vỡ nợ ở South Carolina và Georgia, trong khi chi phí bảo hiểm tăng gây áp lực tại California và Florida.
Tuy nhiên, việc nhiều người mới mua nhà đã nhanh chóng gặp khó khăn cho thấy vấn đề sâu xa hơn. Một số người mua có thể từng kỳ vọng sớm tái cấp vốn khoản vay mua nhà sang mức lãi suất thấp hơn. Nhưng khi lãi suất không giảm như mong đợi, họ bị kẹt trong khoản vay đắt đỏ hơn dự tính.
Không chỉ các chương trình tư vấn bị cắt giảm, Cục Bảo Vệ Tài Chính Người Tiêu Dùng cũng giảm nhân sự, gỡ bỏ một số hướng dẫn trên trang web và bớt sự theo dõi giám sát để buộc các công ty tài chính tuân thủ luật bảo vệ người tiêu dùng.
Bà Kidd nói năm 2026 lẽ ra phải là thời điểm giúp chủ nhà gặp khó khăn tiếp cận nguồn hỗ trợ dễ hơn, chứ không phải khó hơn.
Nhìn chung, nợ vay mua nhà trễ hạn và thủ tục xiết nhà tăng hiện nay không có nghĩa thị trường nhà ở Mỹ đang lặp lại khủng hoảng 2008. Nhưng các dấu hiệu này cho thấy nhiều chủ nhà, nhất là người mua nhà lần đầu hoặc mua nhà trong giai đoạn lãi suất cao, đang chịu ngày càng nhiều áp lực tài chính. (Ng.Tr) [T.C.]
