ORANGE COUNTY, California (NV) – Ngày càng nhiều người mua nhà lần đầu tại Texas chậm trả khoản vay mua nhà, trong đó phí bảo hiểm nhà tăng mạnh được xem là nguyên nhân chính, theo Houston Chronicle, ngày 16 Tháng Bảy.
Khoảng 6% số khoản vay được Cơ Quan Quản Lý Nhà Ở Liên Bang (FHA) bảo hiểm tại Texas rơi vào tình trạng quá hạn nghiêm trọng trong Tháng Tư, nghĩa là người vay chậm thanh toán ít nhất 90 ngày. Tỉ lệ này tăng mạnh so với mức 3.7% một năm trước.
FHA không trực tiếp cho người mua nhà vay tiền. Cơ quan này thuộc Bộ Phát Triển Gia Cư và Đô Thị Mỹ (HUD), đứng ra bảo hiểm các khoản vay do những tổ chức tài chính tư nhân được chấp thuận cấp cho người mua nhà.
Các khoản vay FHA cho phép trả trước với tỉ lệ thấp và có điều kiện tín dụng dễ hơn nhiều khoản vay thông thường. Trong năm tài chính 2025, hơn 83% số khoản vay FHA dùng để mua nhà thuộc về người mua nhà lần đầu.
Nhóm người vay này thường có ít tiền tiết kiệm và điểm tín dụng thấp hơn, vì vậy dễ bị ảnh hưởng khi tiền bảo hiểm, thuế địa ốc hoặc các chi phí hàng tháng khác tăng đột ngột.
Ông Scott Norman, tổng giám đốc Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp Texas (TMBA), gọi mức gia tăng các khoản vay quá hạn là đáng lo ngại. Trong một buổi điều trần trước cơ quan lập pháp tiểu bang hồi Tháng Sáu, ông cho rằng Texas đang trở thành tâm điểm của tình trạng nhà ở ngày càng khó mua trong toàn quốc.
Phí bảo hiểm tăng gây áp lực
Bà Erin Dee, giám đốc vận hành công ty cho vay Interlinc Mortgage Services tại Houston, và ông Norman đều cho rằng phí bảo hiểm nhà tăng là nguyên nhân chính khiến nhiều người vay FHA không còn thanh toán đúng hạn.
Theo Sở Bảo Hiểm Texas (TDI), phí bảo hiểm nhà trung bình tại Texas tăng từ $1,987 một năm vào năm 2020 lên mức sơ bộ $3,506 trong năm 2025, tương đương mức tăng khoảng 76%. Houston Chronicle làm tròn mức gia tăng này thành 80%. Tại một số khu vực, phí bảo hiểm còn tăng gấp đôi chỉ trong một năm.
Phí bảo hiểm thường được cộng vào khoản thanh toán hàng tháng thông qua tài khoản ký quỹ. Công ty cho vay thu tiền của chủ nhà mỗi tháng, sau đó dùng số tiền này để trả thuế địa ốc và bảo hiểm khi đến hạn.
Ngân hàng thường căn cứ vào phí bảo hiểm của năm trước để ước tính số tiền cần thu. Khi phí tăng đột ngột, số tiền có sẵn trong tài khoản ký quỹ có thể không đủ. Công ty cho vay sẽ tạm ứng phần thiếu hụt để bảo hiểm không bị gián đoạn.
Đến lần điều chỉnh kế tiếp, chủ nhà phải trả mức phí mới cao hơn, đồng thời hoàn lại số tiền ngân hàng đã ứng trước. Bà Dee mô tả tình trạng này như hai đợt tăng chi phí xảy ra cùng lúc.
Chẳng hạn, nếu phí bảo hiểm tăng thêm $2,400 một năm, khoản thanh toán hàng tháng có thể tăng khoảng $200 để đáp ứng mức phí mới. Nếu ngân hàng đã ứng trước $2,400 cho năm vừa qua và yêu cầu hoàn trả trong 12 tháng, người vay có thể phải trả thêm khoảng $200 nữa mỗi tháng trong thời gian đó.
Khoản vay mua nhà vẫn có lãi suất cố định, nhưng tổng số tiền phải trả hàng tháng không cố định vì thuế địa ốc và phí bảo hiểm có thể thay đổi.
Người có điểm tín dụng thấp phải trả nhiều hơn
Áp lực còn nặng hơn đối với những chủ nhà có điểm tín dụng thấp, vốn chiếm tỉ lệ đáng kể trong nhóm sử dụng khoản vay FHA.
Các công ty bảo hiểm tại Texas được phép dùng điểm tín dụng cùng nhiều yếu tố khác để xác định phí bảo hiểm. Sở Bảo Hiểm Texas xác nhận người có điểm tín dụng tốt thường được tính phí thấp hơn, dù công ty bảo hiểm không được từ chối khách hàng chỉ dựa trên điểm tín dụng.
Một nghiên cứu của Liên Đoàn Người Tiêu Dùng Mỹ và Viện Khí Hậu và Cộng Đồng cho thấy người có điểm tín dụng thấp phải trả phí bảo hiểm nhà trung bình gần gấp đôi người có điểm cao, dù hai người sở hữu những căn nhà tương tự.
Tại Texas, người có điểm tín dụng thấp phải trả nhiều hơn gần $3,000 mỗi năm so với người có điểm tín dụng cao. Nghiên cứu còn cho thấy một chủ nhà có tín dụng tốt tại khu vực thường xuyên xảy ra thiên tai đôi khi vẫn trả phí thấp hơn người có điểm tín dụng kém dù đang sống tại nơi ít rủi ro hơn.
Quy định FHA có thể cho phép người vay có điểm FICO từ 500 đến 579 được xét vay nếu trả trước ít nhất 10%. Người có điểm từ 580 trở lên có thể đủ điều kiện trả trước chỉ 3.5%, dù từng tổ chức cho vay vẫn có quyền đặt tiêu chuẩn cao hơn.
Ông Judson Robinson, tổng giám đốc tổ chức bất vụ lợi Houston Area Urban League, cho biết nhiều người mua nhà lần đầu chưa hiểu đầy đủ rằng tổng khoản thanh toán hàng tháng vẫn có thể thay đổi dù họ vay với lãi suất cố định.
Theo ông, tổ chức này ghi nhận số cuộc gọi từ những người đang gặp khó khăn về nhà ở tăng 20% trong vòng một năm.
Người mua gần đây dễ gặp rủi ro hơn
Tỉ lệ chậm trả tăng chưa dẫn đến một làn sóng xiết nhà tại Texas. Tuy nhiên, số hồ sơ xiết nhà đang gia tăng tại tiểu bang này và phần lớn các tiểu bang khác.
Bà Dee đặc biệt lo ngại cho những người mua nhà trong năm 2022 và 2023. Nhiều người mua đúng lúc giá nhà và lãi suất đều ở mức cao, nhưng chưa sở hữu căn nhà đủ lâu để tích lũy nhiều vốn chủ sở hữu.
Vốn chủ sở hữu là phần giá trị căn nhà thực sự thuộc về chủ nhà sau khi trừ số tiền còn nợ ngân hàng. Người có nhiều vốn chủ sở hữu có thể bán nhà, trả hết khoản vay và còn lại một phần tiền để chuyển đi nơi khác.
Ngược lại, người mới mua nhà có thể không thu đủ tiền để trả hết khoản vay sau khi trừ hoa hồng môi giới và chi phí bán nhà, đặc biệt tại những khu vực giá nhà đã ổn định hoặc giảm so với thời kỳ cao điểm của đại dịch.
Theo bà Dee, những người này khó bán nhà để chuyển đi nơi khác vì chưa tích lũy được nhiều vốn chủ sở hữu.
Tình trạng chậm trả tập trung rõ rệt ở các khoản vay FHA. Trong khi khoảng 6% khoản vay FHA tại Texas bị quá hạn ít nhất 90 ngày, tỉ lệ tương ứng đối với các khoản vay mua nhà thông thường vẫn dưới 1% và gần như không thay đổi.
Sự khác biệt cho thấy phí bảo hiểm tăng đang tác động mạnh nhất đến những người mua nhà có ít tiền tiết kiệm và khả năng tài chính hạn chế. Với nhóm này, chỉ một khoản tăng thêm vài trăm đô la mỗi tháng cũng có thể khiến ngân sách gia đình mất cân đối và đẩy khoản vay vào tình trạng quá hạn. (Ng.Tr) [t.c.]
