ORANGE COUNTY, California (NV) – Chọn nhầm nhà thầu, mở rộng công trình quá mức cần thiết và dùng vật liệu đắt tiền nhưng khó bảo trì có thể khiến một dự án sửa nhà đội chi phí lên hàng chục ngàn đô la.
Trường hợp của gia đình ông Justin O’Neill tại Seattle cho thấy những quyết định ban đầu tưởng như hợp lý có thể kéo dài công trình qua nhiều năm và buộc chủ nhà phải làm lại gần như từ đầu, theo MarketWatch hôm 3 Tháng Tám.
Vụ rò rỉ nước năm 2022 khiến căn bếp của gia đình ông O’Neill không thể sử dụng. Thay vì chỉ sửa phần hư hỏng, hai vợ chồng quyết định cải tạo toàn bộ, bỏ thêm khoảng $35,000 đến $40,000 ngoài khoản bảo hiểm chi trả.
Công trình gần hoàn tất vào năm 2024 thì một nhà thầu phụ làm hỏng đường ống. Nước rò rỉ âm thầm dưới sàn và chỉ được phát hiện khi sàn bắt đầu cong vênh. Gia đình gần như phải làm lại từ đầu, trong lúc công ty bảo hiểm tiến hành thủ tục pháp lý với phía nhà thầu. Bốn năm sau vụ rò rỉ đầu tiên, căn bếp vẫn chưa hoàn thành.
Ông O’Neill cho rằng hai sai lầm lớn nhất là chọn sai người thi công, và mở rộng công trình quá mức cần thiết. Kinh nghiệm của gia đình ông cho thấy một hư hỏng vừa phải có thể kéo theo dự án tốn hàng chục ngàn đô la, kéo dài nhiều năm và phát sinh tranh chấp khi chủ nhà quyết định sửa toàn bộ căn phòng.
Cải tạo toàn bộ hay chỉ sửa phần hư hỏng?
Trước khi phá bỏ tủ, sàn hoặc tường, chủ nhà cần xác định mục tiêu của công trình. Nếu mục đích chính là khôi phục công năng sau một vụ rò rỉ, hỏa hoạn hoặc hư hỏng cục bộ, phạm vi sửa chữa nên bám sát phần cần thay thế. Một cuộc cải tạo toàn diện chỉ phù hợp khi chủ nhà thực sự muốn thay đổi thiết kế, đã chuẩn bị đủ ngân sách và chấp nhận thời gian thi công dài.
Chi phí tăng rất nhanh khi công trình liên quan đến đường ống, điện, tường, sàn và tủ đóng theo kích thước riêng. Theo cuộc khảo sát của Houzz & Home năm 2026 được MarketWatch dẫn lại, chủ nhà chi mức trung vị (median) $24,000 cho một dự án cải tạo bếp trong năm 2025. Chi phí trung vị cho phòng tắm chính là khoảng $15,000, còn phòng làm việc tại nhà khoảng $2,000.
Nhu cầu sửa nhà được dự báo tiếp tục tăng trong vài năm tới. Nhiều chủ nhà hiện vẫn giữ các khoản vay mua nhà với lãi suất chỉ khoảng 2.75% đến 3%, nên chọn cải tạo căn nhà đang ở thay vì bán đi rồi vay mua nhà khác với lãi suất cao. Hiệp Hội Các Nhà Xây Dựng Nhà Ở Quốc Gia (NAHB) dự báo thị trường cải tạo nhà tăng khoảng 3% trong năm 2026 và 2% trong năm 2027. Theo NAHB, hai yếu tố chính thúc đẩy xu hướng này là số nhà cũ ngày càng nhiều và hiệu ứng “khóa lãi suất,” khiến chủ nhà ngần ngại chuyển sang một khoản vay mới đắt hơn.
Tuổi trung vị (median) của nhà do chủ sở hữu cư ngụ tại Mỹ lên tới 42 năm vào năm 2024, so với 31 năm vào năm 2005. Gần một nửa số nhà thuộc nhóm này đã ít nhất 45 năm tuổi, khiến nhu cầu thay mái, sửa hệ thống điện, đường ống, cửa sổ và các bộ phận cũ tiếp tục tăng.
Tuy nhiên, nhu cầu sửa chữa thiết yếu khác với mong muốn chạy theo một thiết kế đang thịnh hành. Chủ nhà dễ hối tiếc khi chọn vật liệu đắt tiền nhưng khó bảo quản. Một số loại đá cẩm thạch dễ ố, trầy xước hoặc bị ăn mòn bề mặt. Sàn gỗ màu quá tối làm bụi, tóc thú nuôi và vết xước lộ rõ. Thiết bị nhà bếp cao cấp có thể tốn nhiều tiền bảo trì trong khi phần lớn chức năng ít được sử dụng.
Sàn phòng tắm có sưởi, đường lái xe có sưởi hoặc thiết bị nhập cảng chuyên dụng cũng cần được cân nhắc dựa trên khí hậu, thói quen sử dụng và khả năng sửa chữa tại địa phương. Giá mua ban đầu chỉ là một phần chi phí. Chủ nhà còn phải tính tiền điện, phụ tùng, bảo trì và khả năng tìm được thợ sửa khi thiết bị hỏng.
Các nâng cấp đơn giản thường dễ sử dụng và ít gây hối tiếc. Tủ bếp chắc chắn, bản lề đóng êm, tay nắm tốt, cửa ra vào bền, cửa garage mới và không gian cất giày dép, áo khoác có thể cải thiện sinh hoạt hằng ngày. Khu vực ngoài trời được chăm sóc tốt cũng giúp căn nhà hấp dẫn người mua, song mức giá bán còn tùy địa điểm, tình trạng nhà và thị trường tại thời điểm giao dịch.
Kiểm tra nhà thầu trước khi đặt cọc
Giá thầu thấp nhất chưa chắc giúp tiết kiệm. Một mức giá thấp bất thường có thể xuất phát từ vật liệu rẻ, thiếu bảo hiểm, bỏ sót hạng mục hoặc dự toán chưa tính đủ chi phí. Chủ nhà nên lấy ít nhất ba bản dự toán bằng văn bản và yêu cầu từng nhà thầu giải thích rõ phạm vi công việc, vật liệu, thời gian hoàn tất và giá tiền. Ủy Ban Thương Mại Liên Bang (FTC) khuyến cáo người tiêu dùng nên tìm hiểu nguyên nhân khi các báo giá chênh lệch lớn, thay vì tự động chọn mức thấp nhất.
Giấy phép và bảo hiểm cần được kiểm tra trực tiếp với cơ quan tiểu bang hoặc địa phương. Chủ nhà cũng nên hỏi tên người trực tiếp điều hành công trình, danh sách nhà thầu phụ, người chịu trách nhiệm khi xảy ra thiệt hại và loại bảo hiểm áp dụng cho tai nạn hoặc lỗi thi công. Lời giới thiệu từ người quen có giá trị, nhưng vẫn cần kiểm tra giấy phép, hồ sơ khiếu nại và các công trình trước đây.
Hợp đồng cần ghi rõ từng hạng mục, vật liệu, lịch thanh toán, ngày khởi công, thời hạn dự kiến và thủ tục chấp thuận công việc phát sinh. Mọi thay đổi về giá hoặc thiết kế nên được lập thành văn bản trước khi thực hiện. Chủ nhà cũng cần biết ai xin giấy phép xây dựng và ai chịu trách nhiệm gọi thanh tra ở từng giai đoạn.
Khoản đặt cọc lớn ngay từ đầu làm tăng rủi ro. Tiền thanh toán nên gắn với khối lượng công việc đã hoàn thành, thay vì dựa hoàn toàn vào lời hứa. FTC cũng khuyên người tiêu dùng tránh trả bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản ngân hàng cho người lạ, đồng thời chỉ cho khởi công sau khi hai bên ký hợp đồng bằng văn bản.
Trước khi đặt cọc, chủ nhà cần trả lời được các câu hỏi căn bản. Công trình thực sự cần sửa toàn bộ hay chỉ cần xử lý phần hư hỏng? Nhà thầu có giấy phép và bảo hiểm còn hiệu lực hay không? Ai trực tiếp làm việc trong nhà? Nhà thầu chính chịu trách nhiệm ra sao nếu nhà thầu phụ làm hỏng tài sản? Báo giá đã bao gồm vật liệu, giấy phép, dọn dẹp và các khoản phát sinh thường gặp hay chưa?
Một vụ sửa chữa nhỏ có thể phát sinh lớn rất nhanh khi chủ nhà liên tục tăng thêm hạng mục với suy nghĩ đã làm thì phải làm cho đáng. Phạm vi sửa chữa rõ ràng, dự toán có khoản phòng hờ, nhà thầu đủ tư cách và hợp đồng cụ thể là những điều cần lưu ý vì chúng sẽ giúp giảm nguy cơ một công trình sửa nhà kéo dài nhiều năm, tốn thêm hàng chục ngàn đô la để rồi kết thúc bằng sự hối tiếc. (Ng.Tr.) [t.c.]
