ORANGE COUNTY, California (NV) – Vào nửa cuối năm 2022 người ta chứng kiến giá nhà ở Mỹ sụt giảm. Tuy nhiên, giá vẫn cao so với cùng kỳ năm 2021 dựa trên mức tăng giá ổn định trong nửa đầu năm.
Theo Forbes, việc giảm giá một phần là do lãi suất thế chấp cao hơn làm ảnh hưởng đến khả năng chi trả của nhà ở. Tuy nhiên, hầu hết các thị trường chưa thấy giá nhà giảm so với cùng kỳ năm ngoái và xu hướng cục bộ cho thấy miền Tây đang bị ảnh hưởng nặng nề hơn các thị trường ở miền khác.
Chi phí vay thế chấp tăng
Một vấn đề trọng tâm là chi phí thế chấp tăng đột biến. Lãi suất 30 năm chạm mức 7% vào đầu tháng 11, ở mức chưa từng thấy kể từ năm 2007. Điều này là do lạm phát cao khiến Fed tăng lãi suất mạnh, dẫn đến tăng chi phí thế chấp liên quan.
Khả năng chi trả nhà ở thấp hơn
Chi phí thế chấp cao hơn đã làm giảm khả năng chi trả nhà ở. Đó là bởi vì đối với nhiều người, căn nhà mà họ có thể mua được không chỉ được xác định bởi mỗi giá nhà, mà bởi chi phí thế chấp mà họ có thể chi trả thoải mái từ tiền lương của mình.
Nói rộng ra, vào năm 2022, chúng ta đã thấy chi phí thế chấp tăng gấp đôi và do đó khả năng chi trả nhà ở đã giảm mạnh. Fed ở Atlanta theo dõi và nhận thấy khả năng chi trả nhà ở ở mức rất thấp lịch sử gần đây. Trên thực tế, khả năng chi trả nhà ở đang ở mức thấp nhất kể từ khi Fed ở Atlanta bắt đầu theo dõi nó vào năm 2006.
Trượt giá
Giá nhà đang trượt dốc, nhưng chưa sụp đổ. Dữ liệu giá nhà của Redfin cho thấy giá nhà đã giảm kể từ Tháng Năm, 2022, mặc dù giá vẫn tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng giảm từ mức tăng giá 15% hàng năm trong mùa Hè.
Chúng tôi chưa thấy giá nhà giảm tuyệt đối ở hầu hết các thị trường, nhưng có thể sẽ xảy ra trong vài tháng tới. Mùa Thu và mùa Đông là mùa ảm đạm với thị trường nhà ở, vì vậy cũng có thể thấy xu hướng theo mùa. Mùa Xuân thường bắt đầu một giai đoạn phát triển mạnh mẽ hơn đối với thị trường nhà ở, vì vậy các xu hướng vào đầu năm 2023 sẽ cho biết hướng đi của giá nhà.
Xu hướng khu vực
Xu hướng khu vực cũng quan trọng. Miền Tây hiện đang chứng kiến thị trường nhà ở tương đối yếu hơn, nhưng phía Đông Nam đang giữ giá tốt hơn. Tuy nhiên, bất chấp sự khác biệt giữa các nơi, hầu hết các nơi đang chứng kiến giá giảm xuống mức thấp hơn so với tháng trước.
Cái gì sẽ xảy ra tiếp theo?
Một câu hỏi quan trọng đối với thị trường nhà ở trong năm 2023 sẽ là lãi suất dài hạn sẽ đi về đâu. Lãi suất tăng trong 2022 do lạm phát và khi Fed tăng lãi suất ngắn hạn.
Tuy nhiên, kể từ đầu Tháng Mười Một, lãi suất dài hạn đã giảm nhẹ. Nếu điều đó tiếp tục, nó có thể làm giảm chi phí thế chấp dài hạn tương ứng từ mức cao như hiện nay. Tuy nhiên, Fed tương đối cứng rắn và nếu Fed quyết liệt hơn với các động thái lãi suất vào năm 2023 so với dự kiến hiện tại, điều đó có thể đồng nghĩa với việc chi phí vay thế chấp sẽ bị tổn hại thêm.
Dù bằng cách nào, nếu sự tăng đột biến lãi suất không giảm đáng kể vào năm 2023, điều mà thị trường không lường trước được, thì chi phí thế chấp sẽ vẫn cao so với lịch sử gần đây, tiếp tục gây áp lực lên khả năng chi trả nhà ở và giá nhà có thể tăng.
“Thị trường nhà đất đang sụp đổ”?
YahooFinance dẫn lời Gary Friedman, giám đốc điều hành của công ty về nội thất RH, nêu nhận xét liên quan trực tiếp đến thị trường nhà đất ở Mỹ.
Friedman nói với các phân tích gia trong báo cáo mới nhất của công ty: “Hiện tại có rất nhiều điều không chắc chắn. Nhưng tôi chắc chắn một điều: Thị trường nhà ở đang sụp đổ ở mức độ mà tôi chưa từng thấy kể từ năm 2008. Tôi chưa từng chứng kiến sự sụt giảm như thế này kể từ năm 2008.”
Tác động của tình trạng suy thoái thị trường nhà đất không khó nhận ra trong kết quả quý 3 của RH.
Doanh thu giảm 13.6% so với một năm trước xuống còn $869 triệu, lợi nhuận ròng giảm một nửa, hàng tồn kho đã tăng $85 triệu so với đầu năm và doanh số bán nhà hoàn thiện nội thất sang trọng của RH giảm mạnh.
Doanh số bán nhà cũ trên toàn nước Mỹ đã giảm trong tháng thứ chín liên tiếp trong Tháng Mười khi lãi suất thế chấp leo thang tiếp tục làm trì trệ thị trường nhà đất.
Việc xây dựng nhà mới cũng tiếp tục giảm khi các nhà xây dựng đang đối phó với sự suy giảm nhu cầu nhà ở. Theo dữ liệu của chính phủ, khởi công xây nhà biệt lập giảm 4.2% trong Tháng Mười xuống mức 1.43 triệu căn. Khởi công nhà biệt lập giảm xuống mức 855,000 căn hàng năm, mức thấp nhất kể từ Tháng Năm, 2020.
Lời cảnh báo nghiêm trọng của Friedman về thị trường nhà đất khiến một số nhà phân tích tài chính lo ngại không chỉ về tiềm năng lợi nhuận của RH vào năm 2023 mà còn toàn bộ mảng kinh doanh nội thất nhà ở.
“Kết hợp với thực tế là RH sẽ vẫn tiếp tục hoạt động và đối mặt với điều kiện nhu cầu khó khăn trong nhiều năm cho đến nửa đầu năm 2023, chúng tôi nhận thấy có rủi ro đáng kể đối với các kỳ vọng.” (Ng.Tr) [kn]
