ORANGE COUNTY, California (NV) – Thị trường địa ốc Mỹ dù đang chậm lại ở một số điểm, nhưng dữ liệu mới của Redfin cho thấy hoạt động mua bán nhà vẫn giữ được nền ổn định, theo The Street.
Lãi suất vay mua nhà quanh mức 6.5% tiếp tục làm nhiều người mua nản lòng. Dữ liệu lạm phát cũng thiếu tín hiệu rõ ràng cho thấy chi phí vay sẽ sớm giảm mạnh. Tuy nhiên, khả năng mua nhà còn phụ thuộc vào nguồn cung, nhu cầu, tốc độ bán nhà và giá bán thực tế.
Redfin công bố dữ liệu cho giai đoạn bốn tuần từ ngày 25 Tháng Năm đến ngày 21 Tháng Sáu. Các con số cho thấy thị trường đổi hướng theo hướng chậm hơn, nhưng không rơi vào tình trạng lao dốc.
Hoạt động mua bán vẫn nhích lên so với năm trước
Theo Redfin Weekly Housing Market Tracker, doanh số nhà chờ bán trong giai đoạn này giảm 0.1% so với tuần trước, nhưng tăng 4.2% so với cùng kỳ năm trước.
Số nhà đang rao bán trên toàn quốc là 1,485,686 căn. Con số này giảm nhẹ so với tuần trước, nhưng vẫn cao hơn 0.4% so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung nhích lên theo năm vì hai lý do. Thứ nhất, số nhà mới được đưa ra thị trường tăng 1.5% so với cùng kỳ năm 2025. Thứ hai, căn nhà trung vị (median) nằm trên thị trường 39 ngày, lâu hơn một ngày so với năm trước.
Nhà bán chậm hơn một chút là điều dễ hiểu khi lãi suất vay mua nhà giữ quanh mức 6.5% trong nhiều tuần. Khi người mua thận trọng hơn, nhà cần thêm thời gian để tìm được người mua phù hợp.
Điểm đáng chú ý là thời gian bán chỉ dài hơn một ngày so với cùng kỳ năm trước. Mùa mua nhà năm 2026 vì vậy có chậm hơn, song mức chậm này còn nhẹ. Dữ liệu Redfin cho thấy thị trường vẫn giữ được nền ổn định, thay vì rơi vào một đợt lao dốc.
Giá bán trung vị (median) đạt mức kỷ lục
Theo Redfin, giá bán nhà trung vị tăng 2.5% so với cùng kỳ năm trước, lên $408,814, mức cao kỷ lục.
Thoạt nhìn, con số này có vẻ trái với cảm nhận chung: nhu cầu mua yếu hơn, lãi suất cao, nguồn cung nhích lên, nhưng giá bán vẫn lập kỷ lục. Có hai điểm cần phân biệt.
Thứ nhất, giá bán trung vị phản ánh những căn nhà đã bán, không phải toàn bộ nhà đang rao bán. Khi người mua chọn mua những căn phù hợp hơn hoặc nhà ở khu vực đắt hơn, giá trung vị vẫn có thể tăng.
Thứ hai, mức tăng 2.5% hiện nay thấp hơn rất nhiều so với giai đoạn thị trường nóng thời đại dịch. Redfin cho biết cùng giai đoạn năm 2025, giá tăng 1.3%. Xa hơn, giá từng tăng 13.8% trong năm 2022 và 23.6% trong năm 2021, khi lãi suất vay mua nhà quanh mức 3% kéo nhiều gia đình và nhà đầu tư vào thị trường.
Vì vậy, vấn đề hiện nay không nằm ở tốc độ tăng giá quá mạnh trong năm 2026. Vấn đề lớn hơn là mặt bằng giá đã được đẩy lên rất cao sau thời đại dịch.
Trong giai đoạn bốn tuần từ cuối năm 2019 đến đầu năm 2020, giá bán nhà trung vị tại Mỹ là $258,500. So với mức $408,814 hiện nay, giá bán nhà trung vị đã tăng hơn 36% kể từ đầu đại dịch.
Người mua có thêm thời gian nhưng vẫn khó mua được nhà
Dữ liệu Redfin cho thấy người mua hiện có thêm thời gian hơn so với giai đoạn thị trường quá nóng. Nhà nằm trên thị trường lâu hơn một chút, nguồn cung cao hơn cùng kỳ năm trước và doanh số chờ bán tăng nhẹ cho thấy thị trường vẫn có giao dịch.
Tuy vậy, khả năng mua nhà vẫn là rào cản lớn. Giá bán nhà trung vị lập kỷ lục trong khi lãi suất quanh 6.5% khiến khoản trả nợ hàng tháng rất cao. Với nhiều người mua, một căn nhà phù hợp trên giấy vẫn có thể vượt khả năng chi trả sau khi cộng tiền vay, thuế địa ốc, bảo hiểm nhà và chi phí sửa chữa.
Nhìn chung, dữ liệu mới của Redfin cho thấy thị trường địa ốc Mỹ đang chuyển sang trạng thái chậm hơn và thận trọng hơn. Người mua có thêm thời gian và lựa chọn, nhưng giá nhà còn cao, lãi suất vay mua nhà vẫn nặng, và thị trường hiện nay giống một giai đoạn điều chỉnh hơn là một đợt lao dốc. (Ng.Tr.) [T.C.]
