ORANGE COUNTY, California (NV) – Khoảng 150,000 khoản vay mua nhà tại Mỹ đến kỳ điều chỉnh lãi suất lần đầu trong năm 2026, khiến một số chủ nhà có thể phải trả thêm hơn $1,000 mỗi tháng sau nhiều năm hưởng lãi suất thấp.
Theo Realtor.com ngày 19 Tháng Mười, dữ liệu từ công ty ICE Mortgage Technology cho thấy người vay mua nhà với lãi suất điều chỉnh, thường gọi là ARM, có thể chịu mức tăng tiền trả góp lớn khi thời gian giữ nguyên lãi suất ban đầu kết thúc.
Báo cáo ICE công bố ngày 5 Tháng Mười cũng cho biết khoảng 180,000 khoản vay ARM sẽ điều chỉnh lần đầu vào năm 2027 và thêm 155,000 khoản vào năm 2028. Mức thay đổi tiền trả hằng tháng tùy thuộc điều khoản từng khoản vay, số nợ còn lại và lãi suất tại thời điểm điều chỉnh.
Lãi suất thấp ban đầu, tiền trả có thể tăng về sau
ARM thường có lãi suất ban đầu thấp hơn khoản vay cố định. Người vay được giữ mức lãi suất này trong một thời gian, thường là năm, bảy hoặc 10 năm. Sau đó, lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo cách tính đã ghi trong hợp đồng.
Khoản tiền trả thấp trong những năm đầu giúp người mua bớt áp lực chi tiêu. Tuy nhiên, khi thời gian ưu đãi kết thúc, lãi suất mới có thể khiến tiền trả góp tăng mạnh.
Theo dữ liệu ICE được Realtor.com dẫn lại, nhóm vay ARM có thời gian giữ nguyên lãi suất bảy năm từ năm 2019 có lãi suất ban đầu ở mức trung vị (median) khoảng 3%, với số nợ còn lại trung vị khoảng $548,000.
Khi đến kỳ điều chỉnh trong năm nay, nhóm này có thể phải chịu lãi suất trung vị khoảng 6.06%, với tiền trả góp mỗi tháng tăng trung vị khoảng $1,080. Mức tăng thực tế tùy từng khoản vay; không phải tất cả 150,000 khoản vay đến kỳ điều chỉnh đều tăng như vậy.
Theo ICE, khoảng 74,000 khoản vay ARM được cấp năm 2020 sẽ hết thời gian giữ nguyên lãi suất bảy năm vào năm 2027. Tiền trả góp hằng tháng của nhóm này có thể tăng ở mức trung vị (median) khoảng $1,066, tương đương 36%, do lãi suất ban đầu thấp, số nợ còn lớn và hợp đồng cho phép lãi suất tăng mạnh trong lần điều chỉnh đầu tiên.
Một số người vay được giảm tiền trả nợ
Lãi suất ARM cũng có thể giảm khi đến kỳ điều chỉnh. Theo Realtor.com dẫn dữ liệu ICE, nhóm vay năm 2023 được giữ nguyên lãi suất trong ba năm có lãi suất ban đầu trung vị (median) 8.38% và số nợ còn lại trung vị khoảng $136,000. Khi điều chỉnh trong năm nay, lãi suất trung vị của nhóm này có thể giảm xuống 7.71%, giúp tiền trả hàng tháng giảm trung vị khoảng $124.
Mức thay đổi tùy thuộc lãi suất ban đầu, diễn biến thị trường và điều khoản hợp đồng. Người đang hưởng lãi suất thấp có thể phải trả thêm, trong khi người vay với lãi suất cao có thể được giảm tiền trả.
ARM vẫn thu hút người mua nhờ lãi suất thấp trong những năm đầu. Theo Realtor.com, loại khoản vay này chiếm 10.3% số đơn xin vay mua nhà vào cuối Tháng Chín, tăng từ 7% hồi đầu năm.
Cơ Quan Bảo Vệ Tài Chính Người Tiêu Dùng Mỹ (CFPB) cho biết hợp đồng ARM quy định cách tính lãi suất mới, lịch điều chỉnh và mức tăng tối đa. Hợp đồng có thể đặt mức trần riêng cho lần điều chỉnh đầu tiên, các lần tiếp theo và tổng mức tăng trong suốt thời hạn vay.
Người đang có khoản vay ARM cần kiểm tra khi nào lãi suất bắt đầu thay đổi và tiền trả hằng tháng có thể tăng đến mức nào. Đây là cơ sở để tính xem ngân sách gia đình có đủ trang trải sau khi thời gian giữ nguyên lãi suất kết thúc hay không. (Ng.Tr.) [t.c.]
