ORANGE COUNTY, California (NV) – Chính quyền Trump muốn đặt một tấm thảm “chào mừng” mới trước cửa hai gã khổng lồ chuyên cho vay thế chấp mua địa ốc là Fannie Mae và Freddie Mac.
Theo tạp chí Quartz, Tổng Thống Donald Trump tuyên bố rằng ông muốn chấm dứt quyền sở hữu của chính phủ đối với Fannie Mae và Freddie Mac và để họ trở thành công ty đại chúng. Đây là một ý tưởng thỉnh thoảng lại xuất hiện trong các cuộc tranh luận chính sách đã có từ thời chính quyền Obama.
Dưới đây là những điều cần biết về nỗ lực có thể xảy ra do Trump dẫn dắt nhằm kết thúc quyền kiểm soát liên bang đối với Fannie và Freddie.
Fannie Mae và Freddie Mac là gì?
Đây là hai công ty cho vay thế chấp được giám sát bởi chính phủ và có tầm ảnh hưởng rất lớn trong thị trường nhà ở. Các công ty này không trực tiếp cho vay mua nhà. Thay vào đó, họ mua các khoản thế chấp từ các bên cho vay, gộp chúng lại thành chứng khoán và bán cho nhà đầu tư với sự bảo đảm của chính phủ liên bang chống lại tình trạng vỡ nợ. Sự bảo đảm đó khiến Fannie và Freddie trở nên hấp dẫn với nhà đầu tư vì họ được bảo vệ khỏi thua lỗ.
Theo dữ liệu năm 2023 từ Viện Đô Thị (Urban Institute), Fannie và Freddie chiếm khoảng 70% thị trường thế chấp. Trụ cột của thị trường là khoản thế có lãi suất chấp cố định kỳ hạn 30 năm, một sản phẩm độc đáo của Mỹ giúp chủ nhà được bảo vệ khỏi lạm phát hoặc thay đổi lãi suất khi trả góp cho căn nhà.
Fannie và Freddie đóng vai trò gì trong khủng hoảng tài chính 2008?
Fannie và Freddie từ lâu đã hoạt động như các công ty đại chúng có trách nhiệm với cổ đông kể từ khi thành lập. Nhưng vào năm 2008, họ gặp rắc rối lớn sau khi mua số lượng lớn các khoản vay độc hại. Giá nhà lao dốc và nhiều chủ nhà đã không trả nổi khoản vay thế chấp. Tổn thất của Fannie và Freddie lúc ấy là vô cùng lớn.
Cuộc sụp đổ của thị trường thế chấp dẫn đến việc cứu trợ Fannie Mae và Freddie Mac, đưa họ vào tình trạng gọi là “giám hộ” (conservatorship) – một cơ chế trao quyền kiểm soát rộng rãi cho chính phủ liên bang trong việc điều hành các công ty này. Việc này gần như là quốc hữu hóa toàn phần. Việc chính phủ liên bang cứu Fannie và Freddie ban đầu chỉ được thiết kế như một giải pháp tạm thời, nhưng cơ chế này đã kéo dài gần hai thập niên.
Quốc Hội có vai trò gì trong việc đưa Fannie và Freddie thành công ty đại chúng trở lại?
Việc tách Fannie và Freddie khỏi chính phủ không phải là ý tưởng mới. Quốc Hội đã từng cân nhắc điều này nhiều lần, nhưng các nỗ lực đều không thành.
Năm 2019, Thượng Nghị Sĩ Mike Crapo của đảng Cộng Hòa từ tiểu bang Idaho – Chủ tịch Ủy Ban Ngân Hàng Thượng Viện khi đó – đã đưa ra một đề cương dài ba trang nhằm chuyển đổi hai tổ chức này thành các nhà bảo đảm tư nhân với thị phần hạn chế trong thị trường thế chấp. Tuy nhiên, nỗ lực này không được ủng hộ rộng rãi.
Một số nhà quan sát cho rằng việc tư nhân hóa Fannie và Freddie có thể được thực hiện thông qua Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), nhưng đây là quy trình phức tạp và có thể kéo dài nhiều năm.
Trump đã nói gì?
Việc khôi phục hoàn toàn quyền kiểm soát tư nhân đối với Fannie và Freddie không phải là mục tiêu được Trump nêu rõ trong chiến dịch tranh cử 2024 và ông cũng không đề cập đến điều này trên đường vận động tranh cử. Nhưng ông đã thể hiện sự quan tâm đến ý tưởng này qua nhiều bài đăng trên mạng xã hội.
Ngoài việc tuyên bố ý định bán Fannie và Freddie ra công chúng vào hôm Thứ Ba, Trump còn muốn viết lại “hợp đồng ngầm” giữa nhà đầu tư và chính phủ liên bang. Ông đã nói rõ điều từng được ngầm hiểu trong thị trường nhà ở: Mỹ sẽ lại tiếp tục cứu các công ty thế chấp khổng lồ này nếu một cuộc khủng hoảng như năm 2008 xảy ra lần nữa.
Các phân tích gia từ lâu đã kỳ vọng một chính quyền Trump lần hai sẽ tiếp tục nỗ lực mà chính quyền đầu tiên đã bắt đầu. Trong nhiệm kỳ đầu, Trump đã thúc đẩy sự cạnh tranh tư nhân trong thị trường thế chấp, cho rằng đó là cách hiệu quả để giảm lãi suất thế chấp. Năm 2019, Bộ Tài Chính cho phép Fannie và Freddie giữ lại nhiều lợi nhuận hơn và bắt đầu tích lũy vốn để cuối cùng hoạt động mà không cần sự hỗ trợ của chính phủ. Khi đó, phe Dân Chủ không ủng hộ các biện pháp này.
Chuyện gì sẽ xảy ra tiếp theo?
Chính quyền Trump có thể tìm cách giải phóng Fannie và Freddie khỏi quyền sở hữu của chính phủ liên bang mà không cần thông qua Quốc Hội – điều này có khả năng xảy ra hơn vì các nhà lập pháp đã không dành nhiều thời gian và nguồn lực cho vấn đề này. “Việc thực hiện có thể mất nhiều năm, có thể còn dài hơn nhiệm kỳ bốn năm của Trump II,” chuyên gia về nhà ở Donald Layton viết trong một bài đăng Tháng Giêng trên blog của Furman Center thuộc New York University (NYU).
Các nhà đầu tư như Bill Ackman – người đã mua cổ phiếu với giá cực kỳ thấp – có thể kiếm được lợi nhuận khổng lồ nếu Fannie và Freddie trở lại giao dịch công khai.
Một số phân tích gia cảnh báo rằng nếu chuyển Fannie và Freddie sang khu vực tư nhân, lãi suất thế chấp có thể tăng. Nhưng điều này còn phụ thuộc vào cách thức họ được đưa ra khỏi chế độ giám hộ và mức độ bảo đảm của chính phủ liên bang nếu họ thất bại.
Giám Đốc FHFA Bill Pulte phát biểu trong phiên điều trần của Quốc Hội vào Tháng Hai rằng bất kỳ kế hoạch nào nhằm đưa Fannie và Freddie ra khỏi tình trạng giám hộ đều cần phải “lên kế hoạch cẩn thận” để tránh làm xáo trộn lãi suất thế chấp. (Ng.Tr) [kn]
