ORANGE COUNTY, California (NV) – Hai báo cáo công bố cùng ngày cho thấy thị trường nhà ở Mỹ đang chịu sức ép từ cả hai phía. Người mua gặp khó vì giá nhà và lãi suất vay đều cao, trong khi các công ty xây dựng phải đối diện chi phí đất đai, vật liệu và nhân công ngày càng đắt đỏ, theo CNBC, ngày 16 Tháng Bảy.
Dữ liệu của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR) cho thấy, số hợp đồng mua nhà cũ chờ hoàn tất trong Tháng Sáu giảm 5.4% so với Tháng Năm và giảm 0.3% so với cùng kỳ năm 2025. Mức giảm theo tháng lớn hơn nhiều so với dự báo của giới phân tích.
Chỉ Số Doanh Số Nhà Chờ Bán (PHSI) của NAR được tính từ số hợp đồng mua nhà cũ đã ký nhưng chưa hoàn tất. Vì phần lớn giao dịch được hoàn thành trong một hoặc hai tháng sau đó, chỉ số này được xem là dấu hiệu sớm về chiều hướng doanh số nhà cũ.
Tuy nhiên, hợp đồng đã ký chưa chắc dẫn đến giao dịch thành công. Người mua vẫn có thể gặp khó khăn khi vay tiền, căn nhà không đạt yêu cầu kiểm tra hoặc giá thẩm định thấp hơn giá mua. NAR vì vậy lưu ý số hợp đồng chờ hoàn tất chỉ phản ánh xu hướng sắp tới, chứ không hoàn toàn trùng với số nhà thực sự được bán.
Giá nhà và lãi suất cùng ở mức cao
Ông Lawrence Yun, kinh tế gia trưởng NAR, cho biết lãi suất vay mua nhà cao nhất trong gần một năm, kết hợp với giá nhà trung vị (median) trên toàn quốc lập kỷ lục, đang khiến thị trường trì trệ. Người mua nhà lần đầu chịu ảnh hưởng nặng nhất vì thường có ít tiền tiết kiệm và phải vay phần lớn giá trị căn nhà.
Giá trung vị của nhà cũ bán trong Tháng Sáu đạt $440,600, tăng 1.8% so với một năm trước và là mức cao nhất từng được ghi nhận. Trong khi đó, doanh số nhà cũ giảm 2.4% trong tháng, xuống mức tương đương 4.09 triệu căn mỗi năm.
Sự kết hợp giữa giá nhà cao và lãi suất vay cao làm khoản thanh toán hàng tháng tăng mạnh. Người mua còn phải tính thêm thuế địa ốc, phí bảo hiểm, phí hiệp hội chủ nhà và chi phí bảo trì, do vậy, khả năng mua nhà không thể chỉ được đánh giá bằng giá bán.
Theo Mortgage News Daily (MND), lãi suất trung bình của khoản vay mua nhà cố định kỳ hạn 30 năm ở quanh mức 6.6% vào đầu và cuối Tháng Sáu. Lãi suất từng giảm xuống 5.99% vào cuối Tháng Hai, nhưng sau đó nhanh chóng tăng trở lại.
Mức tăng chưa đến một điểm % có thể tạo ra khác biệt đáng kể đối với khoản thanh toán hàng tháng. Với một khoản vay hàng trăm ngàn đô la, người mua có thể phải trả thêm vài trăm đô la mỗi tháng so với thời điểm lãi suất dưới 6%.
Nhu cầu vay mua nhà cũng suy yếu
Dữ liệu của Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA) cho thấy tổng số đơn xin vay mua nhà và tái tài trợ trong tuần kết thúc ngày 10 Tháng Bảy giảm 2.7% so với tuần trước.
Chỉ số đơn vay để mua nhà, chưa điều chỉnh theo mùa, tăng 3% so với tuần trước nhưng vẫn thấp hơn 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy nhu cầu mua nhà đã yếu đi ngay cả khi lãi suất cùng kỳ năm trước còn cao hơn hiện nay.
Lãi suất vì vậy không phải trở ngại duy nhất. Giá nhà, thuế địa ốc, bảo hiểm và chi phí sinh hoạt đều tăng, trong khi nhiều gia đình cần dành một khoản tiền lớn hơn cho tiền trả trước và chi phí hoàn tất giao dịch.
Một người mua nhà có thể đủ điều kiện vay theo tiêu chuẩn của ngân hàng nhưng vẫn quyết định không mua vì khoản thanh toán hàng tháng chiếm quá nhiều thu nhập. Những người khác phải chuyển sang căn nhà nhỏ hơn, tìm nơi xa trung tâm hoặc tiếp tục thuê nhà.
Tình trạng nhà xây dựng ngày càng bi quan
Báo cáo thứ hai do Hiệp Hội Các Nhà Xây Dựng Nhà Ở Quốc Gia (NAHB) công bố cho thấy niềm tin của các công ty xây dựng nhà biệt lập tiếp tục giảm.
Chỉ Số Thị Trường Nhà Ở NAHB/Wells Fargo giảm từ mức 36 điểm đã điều chỉnh trong Tháng Sáu xuống còn 34 điểm trong Tháng Bảy. Chỉ số đã nằm dưới 40 điểm trong 15 tháng liên tiếp, chuỗi dài nhất kể từ năm 2012.
Chỉ số được xây dựng từ đánh giá của các công ty về doanh số hiện tại, triển vọng bán hàng trong sáu tháng tới và lượng khách đến xem nhà. Mức trên 50 cho thấy số người đánh giá thị trường thuận lợi nhiều hơn số người cho rằng điều kiện kinh doanh bất lợi.
Cả ba thành phần đều giảm trong Tháng Bảy. Chỉ số đánh giá doanh số hiện tại giảm xuống 37, triển vọng bán hàng trong sáu tháng tới giảm xuống 43, còn lượng người mua đến xem nhà giảm xuống 23.
Ông Robert Dietz, kinh tế gia trưởng NAHB, cho biết khả năng mua nhà vẫn là thách thức lớn nhất của ngành xây dựng. Lãi suất vay cao, đất đắt, giá vật liệu tăng và tình trạng thiếu lao động có tay nghề tiếp tục làm chi phí xây nhà tăng lên.
Nhiều công ty phải giảm giá và tăng ưu đãi
Để thu hút người mua, 37% công ty xây dựng đã giảm giá trong Tháng Bảy, tăng từ 35% trong Tháng Sáu và 32% trong Tháng Năm. Mức giảm trung bình là 6%, không thay đổi so với tháng trước.
Ngoài giảm giá trực tiếp, 63% công ty sử dụng những biện pháp khuyến khích bán hàng, tăng nhẹ từ 62% trong Tháng Sáu. Đây là tháng thứ 16 liên tiếp tỉ lệ này đạt ít nhất 60%.
Các ưu đãi thường bao gồm hỗ trợ chi phí hoàn tất giao dịch, trả tiền để giảm lãi suất vay hoặc tặng thiết bị và những hạng mục nâng cấp. Một số công ty giữ nguyên giá niêm yết để tránh làm giảm giá trị những căn nhà khác trong cùng dự án, nhưng bù lại bằng khoản hỗ trợ tài chính cho người mua.
Những biện pháp này cho thấy nhà xây dựng đang chịu áp lực bán hàng dù giá nhà cũ vẫn cao. Các công ty cần thu hồi vốn từ những căn đã hoàn thành để trả chi phí vay, mua đất và triển khai những dự án kế tiếp.
Nguồn cung cải thiện nhưng vẫn chưa đủ
Nguồn cung nhà cũ đã tăng tại nhiều khu vực, nhưng chưa đủ để kéo giá nhà trung vị (median) toàn quốc đi xuống. Cuối Tháng Sáu, thị trường có khoảng 1.56 triệu căn nhà cũ được rao bán, tương đương nguồn cung cho 4.6 tháng theo tốc độ giao dịch hiện nay.
Một thị trường cân bằng thường cần lượng nhà đủ cho khoảng năm đến sáu tháng. Nguồn cung hiện nay đã khá hơn giai đoạn thiếu nhà nghiêm trọng trong đại dịch, nhưng số căn có giá phù hợp với người mua lần đầu vẫn hạn chế.
Giá nhà cũng không diễn biến giống nhau ở mọi địa phương. Một số khu vực tại miền Nam và miền Tây đã ghi nhận giảm giá, thời gian rao bán kéo dài và số nhà tồn kho cao hơn. Trong khi đó, những thị trường có ít đất xây dựng hoặc nguồn cung khan hiếm vẫn giữ giá cao.
Dietz cho rằng Đạo Luật ROAD về Nhà Ở Thế Kỷ 21 vừa được ban hành là bước tích cực vì có các quy định liên quan đến sử dụng đất, phân khu, cải cách thủ tục và công cụ tài chính. Tuy nhiên, các biện pháp này cần thời gian mới phát huy tác dụng, còn chính quyền tiểu bang và địa phương vẫn phải thay đổi thêm chính sách để giảm chi phí và tăng nguồn cung.
Nhà ở vẫn là điểm yếu của nền kinh tế
Ông Peter Boockvar, giám đốc đầu tư của OnePoint BFG Wealth, nhận định thị trường nhà ở vẫn là một trong những điểm yếu lớn của nền kinh tế Mỹ.
Hoạt động nhà ở ảnh hưởng đến nhiều ngành, gồm xây dựng, vật liệu, môi giới, ngân hàng, bảo hiểm, thiết bị gia dụng, vận chuyển và sửa chữa. Theo NAHB, đầu tư nhà ở và các dịch vụ liên quan thường chiếm khoảng 15% đến 18% tổng sản phẩm nội địa của Mỹ.
Khi ít nhà được mua bán, tác động không dừng lại ở người mua, người bán hoặc công ty xây dựng. Nhu cầu vay tiền, sửa nhà, mua đồ nội thất và sử dụng dịch vụ chuyên môn cũng suy giảm.
Hai báo cáo mới đây cho thấy thị trường đang mắc kẹt trong một vòng luẩn quẩn. Lãi suất và giá nhà cao khiến người mua rút lui, nhu cầu yếu làm các công ty xây dựng bi quan, còn chi phí xây dựng cao hạn chế triển vọng bổ sung nhà có giá vừa phải.
Thị trường chỉ có thể phục hồi rõ rệt khi ít nhất một trong ba yếu tố thay đổi, gồm lãi suất giảm, giá nhà điều chỉnh hoặc nguồn cung nhà có giá phù hợp tăng lên. Trong lúc cả ba điều kiện chưa hội tụ đầy đủ, mùa Hè năm nay đang cho thấy một viễn cảnh khó khăn đối với người mua lẫn các công ty xây dựng. (Ng.Tr) [t.c.]
