(Ocrealestateguy.com) – Khi tìm hiểu về địa ốc, có một số quan niệm sai lầm phổ biến trên mạng khi làm việc với người môi giới. Những quan niệm sai lầm này thường xoay quanh những gì địa ốc viên thực sự làm, quy trình làm việc và quan hệ khách hàng.
Trong hầu hết các giao dịch địa ốc sẽ có hai địa ốc viên (real estate agent) đại diện tham gia, một cho người bán và một cho người mua.
Sau đây là năm ngộ nhận người mua thường nghe và những kinh nghiệm thực tế.
1. Địa ốc viên luôn nhận được 6% tiền hoa hồng
Trong một thời gian dài, người ta thường nghe nói rằng các địa ốc viên nhận được 6% hoa hồng bất cứ khi nào họ bán được một ngôi nhà. Tuy nhiên, thực tế lại là một câu chuyện khác.
Trước tiên, hãy làm rõ tiền hoa hồng thực sự như thế nào. Thường thì hai địa ốc viên có mặt trong một giao dịch, nhưng chỉ có một khoản hoa hồng. Do đó hoa hồng được người bán trả cho địa ốc viên bên bán, sau đó địa ốc viên này sẽ chia cho địa ốc viên của người mua.
Vì vậy, nếu hoa hồng là 6%, thì hoa hồng nhận được của mỗi địa ốc viên riêng lẻ là 3%. Tuy nhiên, hầu hết các địa ốc viên làm việc cho văn phòng địa ốc, cho nên văn phòng cũng được hưởng phần trăm hoa hồng. Vì vậy, các địa ốc viên tham gia thực sự kiếm được khoảng 1.5% hoa hồng.
Thứ hai, không có quy định hay quy tắc nào bắt buộc rằng hoa hồng phải là 6%. Hoa hồng hoàn toàn có thể thương lượng giữa người bán và địa ốc viên bên bán. Một số sẵn sàng tính phí ít hơn, và một số khác lại tính phí nhiều hơn.
2. Người mua và người bán phải có cam kết hợp pháp với địa ốc viên
Khi thuê một địa ốc viên rao bán ngôi nhà, người bán thường sẽ ký một hợp đồng độc quyền kéo dài trong khoảng thời gian được đồng ý của cả hai bên. Vì vậy, về mặt kỹ thuật, người bán nhà bị ràng buộc pháp lý với địa ốc viên trong toàn bộ thời hạn hợp đồng. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp ngoại lệ.
Trên thực tế, nếu mọi thứ diễn ra không suôn sẻ với địa ốc viên, người bán nhà có thể yêu cầu hủy hợp đồng. Mặc dù địa ốc viên không có nghĩa vụ phải chấm dứt nhưng họ sẽ làm, bởi vì hầu hết các địa ốc viên đều quan tâm sâu sắc đến danh tiếng của họ.
Mặt khác, người mua nhà hầu như không bao giờ ký hợp đồng với địa ốc viên. Đôi khi người mua có thể tìm thấy ngôi nhà ưng ý ngay, nhưng có lúc tìm kiếm hàng năm trời. Địa ốc viên của người mua sẽ chỉ được trả tiền khi người mua hoàn tất giao dịch và hầu hết không có hợp đồng môi giới. Vì vậy, người mua có thể tự do chuyển đổi địa ốc viên trong quá trình tìm kiếm nhà.
Đây là lý do tại sao các địa ốc viên của người mua thường muốn có buổi tư vấn ban đầu trước khi bắt đầu bắt đầu làm việc với người mua. Họ phải cần tìm hiểu sớm xem người mua có phù hợp hay không trước khi đầu tư quá nhiều thời gian và công sức.
3. Người mua có nên liên lạc trực tiếp với địa ốc viên bên bán?
Một số người mua nhà tin rằng bằng cách thông qua địa ốc viên bên bán thì họ sẽ nhận được giá tốt hơn, được phục vụ tốt hơn hoặc có nhiều cơ hội mua được nhà hơn.
Địa ốc viên rao bán ngôi nhà đại diện cho lợi ích của người bán, không phải của người mua. Điều này có nghĩa là người địa ốc viên muốn (và bắt buộc phải) thương lượng giá bán cao nhất và các điều khoản tốt nhất cho người bán. Qua đó, có thể thấy rõ lý do tại sao một địa ốc viên cùng đại diện cho bên mua lẫn bên bán là xung đột về lợi ích.
Nếu người mua có đại diện của chính họ thì sẽ không phải lo lắng về xung đột lợi ích này. Một địa ốc viên kinh nghiệm còn biết rõ công ty thế chấp và kiểm tra viên tốt nhất, đồng thời có thể phát hiện ra những nguy cơ tiềm ẩn của ngôi nhà.
Là một người mua nhà, đặc biệt là lần đầu, người mua chắc chắn sẽ được hưởng lợi khi có một người ủng hộ tận tâm ở bên cạnh, hiểu rõ về tình hình địa ốc từ trong ra ngoài.
4. Địa ốc viên nào cũng giống nhau
Nhiều người nghĩ rằng họ cần một đại diện để mua hoặc bán một ngôi nhà, và việc chọn địa ốc viên nào không thực sự quan trọng. Nhưng điều này không đúng.
Một số địa ốc viên cực kỳ am hiểu về một khu vực cụ thể hoặc một loại địa ốc cụ thể. Một số địa ốc viên chú trọng xây dựng các mối quan hệ kinh doanh lâu dài hơn là kiếm tiền bất chấp. Một số địa ốc viên ủng hộ khác hàng, trong khi một số có thể tạo áp lực buộc khách hàng phải đưa ra quyết định mua/bán mà họ không cảm thấy thoải mái. Một số thậm chí còn nói dối để có được hợp đồng.
Thực tế cần chấp nhận có một số địa ốc viên rất tốt và một số rất tệ. Có rất nhiều thứ để tạo nên sự khác biệt, nhưng lớn nhất và đơn giản nhất là sự sẵn lòng, mong muốn và đạo đức nghề nghiệp.
Thông thường, cách tốt nhất để chọn người đại diện phù hợp là cần tìm địa ốc viên phù hợp với cá tính và đồng hành với bản lĩnh của mình.
5. Dùng địa ốc viên để mua nhà “for sale by owner” (nhà bán bởi chủ)
Đôi khi người bán lựa chọn tự mình bán nhà thay vì thuê địa ốc viên. Nhiều người cho rằng người bán “for sale by owner” (FSBO) không muốn trả hoa hồng cho địa ốc viên và do đó, người mua không thể thuê địa ốc viên để tiến hành giao dịch với những ngôi nhà này.
Sự thật là hầu hết những người bán FSBO đều sẵn sàng trả hoa hồng cho đại diện của người mua ngôi nhà của họ. Đây như là một động lực để có thêm địa ốc viên giới thiệu nhà cho người mua. (Ng.Tr) [kn]
