ORANGE COUNTY, California (NV) – Giá nhà tại Mỹ biến động mạnh trong hơn một thế kỷ qua, song nhiều thành phố miền Trung Tây vẫn giữ được mức tương đối vừa túi tiền. St. Louis, Missouri, là trường hợp nổi bật, theo MarketWatch hôm 25 Tháng Tám.
Dữ liệu của Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang Philadelphia cho thấy từ năm 1890 đến 2024, giá nhà tại St. Louis sau khi điều chỉnh theo lạm phát chỉ tăng khoảng 6%, thấp nhất trong các thành phố được nghiên cứu. Cleveland, Ohio, tăng khoảng 18%.
Trong cùng thời gian, giá nhà tại San Diego và Los Angeles, California, tăng hơn 1,000%, còn mức tăng trên toàn nước Mỹ là 354%.
Các con số trên thuộc Dự Án Giá Nhà Lịch Sử của Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang Philadelphia. Một nhóm học giả dành gần một thập niên thu thập và số hóa khoảng 2.7 triệu tin rao bán và cho thuê nhà đăng trên báo chí từ năm 1890 đến 2006 tại 30 thành phố.
Dữ liệu sau đó được điều chỉnh theo diện tích, loại nhà và địa điểm để lập chỉ số giá có thể so sánh qua thời gian. Chuỗi giá bán được kéo dài đến năm 2024 bằng dữ liệu của Cơ Quan Tài Trợ Nhà Ở Liên Bang.
Riêng dữ liệu St. Louis được lấy từ các tin rao bán trên báo St. Louis Post-Dispatch trong giai đoạn 1890-2006.
Nguồn cung theo kịp nhu cầu
Sam Hall, đồng sáng lập Warner Hall Group và chủ tịch năm 2026 của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc St. Louis, cho biết khu vực này duy trì khả năng chi trả bền vững nhờ có đủ đất xây nhà, trong khi dân số tăng chậm. Nguồn cung nhà ở qua nhiều thời kỳ vẫn đủ đáp ứng nhu cầu.
Kathy Helbig, một môi giới địa ốc làm việc tại St. Louis trong 30 năm, cho biết thành phố chưa từng thiếu đất và dân số cũng chưa trải qua các đợt tăng vọt như nhiều khu vực ven biển.
Theo các nhà nghiên cứu, gần như mọi thành phố Mỹ đều xây thêm nhà để đáp ứng đợt bùng nổ địa ốc trong thập niên 1920. Sau Thế Chiến II, mỗi khu vực đi theo một hướng khác nhau.
Nhiều thành phố thuộc miền Trung Tây và vùng Rust Belt có sẵn lượng nhà lớn được xây từ các thập niên trước. Nguồn cung ấy giúp những thành phố như St. Louis, Pittsburgh và Philadelphia đáp ứng nhu cầu nhà ở trong nhiều thập niên tiếp theo.
Hoạt động xây nhà tại Los Angeles và San Francisco chậm lại, trong khi nhu cầu tiếp tục tăng. Nguồn cung hạn chế đẩy giá nhà lên cao. Các quy định phân vùng nghiêm ngặt tại California cũng làm quá trình bổ sung nhà mới khó khăn hơn.
Atlanta, Georgia, và Dallas, Texas, có khả năng xây thêm nhà nhanh hơn khi nhu cầu tăng. Quy định xây dựng ít hạn chế hơn tại nhiều thành phố Sun Belt giúp nguồn cung phản ứng kịp thời hơn với thị trường.
St. Louis thuộc nhóm dễ mua nhà nhất nước Mỹ
Theo một báo cáo gần đây của Zillow, gần 60% nhà rao bán tại St. Louis được xem là vừa khả năng tài chính của người mua địa phương. Đây là tỷ lệ cao thứ hai trong số các thành phố được Zillow phân tích, sau Buffalo, New York.
Cuối Tháng Bảy, giá nhà trung vị tại St. Louis County, khu vực bao quanh thành phố St. Louis, vào khoảng $313,000. Nhà mất khoảng 25 ngày để bán.
Trong phạm vi thành phố St. Louis, giá bán trung vị (median) vào khoảng $240,000 và thời gian bán khoảng 35 ngày. Giá bán nhà cũ trung vị trên toàn quốc trong Tháng Bảy là $434,000, theo Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR).
Khoảng cách giữa tiền thuê và tiền vay mua nhà tại St. Louis cũng tương đối nhỏ. Tiền thuê trung vị trong Tháng Giêng vào khoảng $1,200 mỗi tháng, theo dữ liệu Realtor.com được MarketWatch trích dẫn.
Một căn nhà có giá niêm yết trung vị $199,900 sẽ có khoản thanh toán vay mua nhà khoảng $1,500 mỗi tháng, với giả định người mua trả trước 10% và vay theo lãi suất cố định 30 năm khoảng 6.63%. Mức chênh lệch khoảng $300 giúp một bộ phận người thuê nhà tại St. Louis có thể chuyển sang mua nhà dễ dàng hơn cư dân tại nhiều thành phố lớn khác.
Giá nhà tăng chậm cũng làm chủ nhà tại St. Louis tích lũy tài sản từ giá trị địa ốc chậm hơn người sở hữu nhà tại các thị trường tăng giá mạnh. Đây là một bất lợi đáng kể khi phần lớn tài sản của các gia đình trung lưu Mỹ nằm trong giá trị căn nhà họ sở hữu.
Dân số giảm giữ nhu cầu ở mức thấp
Từ năm 1890 đến 2025, dân số thành phố St. Louis giảm từ khoảng 452,000 xuống còn 278,144 người, tương đương 38%.
Trong cùng thời gian, dân số San Diego tăng từ khoảng 16,000 lên 1.4 triệu người, tương đương 8,600%. Dân số Los Angeles tăng khoảng 7,500%.
Sự suy giảm của ngành sản xuất cũng hạn chế nhu cầu nhà ở tại St. Louis. Khi việc làm giảm hoặc ít công việc mới được tạo ra, số người có khả năng mua nhà cũng giảm theo. Nhu cầu thấp giúp kìm tốc độ tăng giá địa ốc.
Tình trạng này khác hẳn những thành phố có dân số và việc làm tăng nhanh, trong khi việc xây nhà mới chưa đáp ứng kịp nhu cầu.
Khả năng chi trả đang suy giảm
St. Louis vẫn rẻ hơn nhiều thị trường lớn, song chi phí mua nhà đối với cư dân địa phương đang tăng nhanh.
Tháng Năm, 2019, một gia đình có thu nhập trung vị (median) khoảng $66,000 có thể mua căn nhà giá trung vị $185,000 với lãi suất vay mua nhà 4.1%. Tổng chi phí nhà ở vào khoảng $1,200 mỗi tháng, theo dữ liệu của Ngân Hàng Liên Bang (Fed) tại Atlanta.
Đến Tháng Năm, 2026, thu nhập trung vị tăng lên khoảng $85,000, trong khi giá nhà trung vị lên $257,000 và lãi suất vay mua nhà khoảng 6.4%. Tổng chi phí hằng tháng tăng lên gần $2,100.
Phí bảo hiểm nhà cũng gây thêm áp lực. St. Louis nằm gần khu vực thường xảy ra lốc xoáy, trong khi mưa đá và bão mạnh khiến chi phí bảo hiểm tăng.
Chủ nhà tại St. Louis trả phí bảo hiểm trung bình $2,619 mỗi năm, tương đương khoảng $218 mỗi tháng, theo công ty bảo hiểm Insurify. Mức trung bình toàn quốc là $2,584 mỗi năm.
Lịch sử nguồn cung dồi dào, dân số suy giảm và nhu cầu nhà ở không tăng mạnh giúp St. Louis giữ giá nhà thấp trong hơn một thế kỷ. Lãi suất cùng chi phí bảo hiểm hiện nay đang thu hẹp lợi thế ấy đối với chính cư dân địa phương. (Ng.Tr.) [t.c.]
